Acquistare Casa da Progetto
Analizzando i dati, le città che risultano ai primi posti per numero di cantieri sono rispettivamente Roma e Milano dove il prezzo medio per un appartamento con una metratura compresa tra gli 80 e i 120 mq oscilla tra i 4.300 e i 4.600 euro per metro quadro.
A seguire troviamo Torino e Bologna con un prezzo medio al metro quadro compreso tra i 3.100 e 3.600 euro per metro quadro.
Nonostante i segnali di flessione nel mercato delle nuove costruzioni legate all'edilizia abitativa, nel 2010 il calo è risultato un po' più contenuto, segnale del fatto che acquistare un appartamento sulla carta può risultare ancora conveniente. Questo perché il prezzo dell'immobile che viene inizialmente fissato sulla carta prima dell'effettiva consegna, a costruzione terminata risulta sempre avere un valore economico superiore.
Quindi acquistare una casa ancora solo su progetto e in fase di costruzione può essere davvero conveniente, ma bisogna fare attenzione a diversi aspetti, legali e tecnici, per fare in modo che diventi un vero affare.
Aspetti legali da considerare prima di acquistare casa
Quando si acquista una casa sulla carta c'è sempre il rischio che, dopo aver stipulato un preliminare di vendita ed iniziato a pagare l'immobile, l'impresa fallisca e si possano perdere tanto gli acconti versati che la casa stessa.
Dal 2005 gli acquirenti sono tutelati dal D. Lgs. n. 122, Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210, che introduce delle importanti garanzie a loro favore. Questi strumenti sono spesso, però, poco noti e quindi disattesi dai costruttori.
La prima importante garanzia introdotta è costituita da una fidejussione che il costruttore deve stipulare presso una banca o assicurazione, pari al valore degli acconti versati prima del rogito.
Gli estremi di questa fidejussione devono essere riportati nel compromesso e, in caso di fallimento dell'impresa, l'acquirente potrà recarsi presso la banca o l'assicurazione con le ricevute di quanto pagato, per riceverne il rimborso.
È consigliabile anche far registrare presso la Conservatoria immobiliare il compromesso, in modo da ritrovarsi tra i creditori privilegiati in caso di fallimento.
L'acquirente deve rifiutarsi di firmare un contratto di vendita privo della fidejussione e, in ogni caso, far annullare lo stesso da un giudice in caso di fallimento ed essere rimborsato con gli interessi.
Il costruttore ha anche l'obbligo di stipulare, sempre prima del rogito, una polizza assicurativa della durata di 10 anni a partire dalla fine dei lavori, che dovrà tutelare l'acquirente in caso di gravi danni all'immobile derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi.
La legge n. 122 ha anche previsto un fondo di solidarietà per gli acquirenti vittime dei fallimenti dei costruttori, alimentato proprio dal pagamento delle fidejussioni.
Aspetti tecnici da considerare prima di acquistare casa
Le imprese di costruzione che vendono immobili sulla carta le presentano sempre come prodotti della migliore qualità edilizia, ma dovrebbero sempre certificarne le caratteristiche costruttive.
Per questo è importante che l'acquirente conosca anche tali aspetti e li valuti prima dell'acquisto.
Questi sono i documenti tecnici e le verifiche che per un nuovo edificio non possono mancare:
- la certificazione energetica ai sensi del D.Lgs. 29/12/06, n. 311, da cui si evince il livello di rendimento energetico dell'edificio e quindi il suo grado di isolamento, nonché il tasso di umidità relativa, che per una adeguata salubrità dell'immobile deve essere pari al 55%;
- la certificazione acustica ai sensi del D.P.C.M. 05/12/97 Determinazione dei requisiti acustici passivi degli edifici, se esistente;
- la DI.RI - Dichiarazione di Rispondenza alle norme dell'impianto elettrico e di quello idraulico ai sensi del D.M. 37/2008. Tale documento, rilasciato da tecnico abilitato, non è da allegare obbligatoriamente all'atto di vendita, ma è obbligatorio possederlo.
L'acquirente può richiederlo perché ha tutto il diritto di verificare che gli impianti siano a norma;
- è possibile anche richiedere un certificato di analisi Radon, gas presente soprattutto nei piani inferiori degli edifici e molto pericoloso per le vie respiratorie. Tale documento in Italia non è obbligatorio per le abitazioni;
- verificare l'esposizione dell'immobile ai campi elettromagnetici;
- verificare le strutture portanti dell'edificio, controllando il progetto, la relazione e il collaudo statico.
Per effettuare tutti questi controlli sarà necessario avvalersi della consulenza di un tecnico che certamente avrà un costo ma permetterà di far emergere eventuali vizi o patologie costruttive e consentirà quindi di evitare i contenziosi e tutte le spese conseguenti.
