Abitazione di tipo civile

Nel glossario tecnico definiamo abitazione di tipo civile l'unità immobiliare destinata ad un uso privato, componente di un edificio con buone caratteristiche generali, costruttive, e abitative.

È composto da locali di media ampiezza con distribuzione interna e opere di buona fattura, da collegamenti orizzontali e verticali ampi e ben illuminati.

Le rifiniture sono di ottima fattura tanto quanto i materiali impiegati nella costruzione.
È provvista di impianti comuni di ordinaria tecnologia.

Quali sono gli elementi di maggior interesse in relazione al concetto di abitazione di tipo civile?

Indubbiamente vale la pena soffermare l'attenzione su tre aspetti fondamentali:

a) conformità dell'abitazione agli strumenti urbanistici;

b) regime giuridico inerente circolazione del bene e fiscalità;

c) profili di responsabilità del proprietario dell'immobile.

Partendo dal primo dei tre aspetti, per quanto possa apparire scontato, è utile ricordare che per la realizzazione di opere edilizie è necessario ottenere le autorizzazioni dalle autorità competenti.

Più nello specifico per la costruzione di un edificio, il permesso di costruire è necessario, ai sensi dell'art. 10 dpr 380/01 (Testo unico per l'edilizia), per:

a) gli interventi di nuova costruzione;

b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica;

c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso.

I successivi commi demandano alle regioni, nell'esercizio dei propri poteri legislativi, la specificazione di quali interventi per i quali è necessario ottenere il permesso di costruire.

Una volta ottenuto il consenso ad operare, la realizzazione delle abitazioni di tipo civile dovrà avvenire in conformità alle regole contenute nel codice civile e negli strumenti urbanistici locali (piano regolatore, regolamenti edilizi ecc.).

La funzione di queste norme, sostanzialmente, è quella di prevedere uno sviluppo armonioso dell'attività edilizia, garantendo il rispetto del territorio ed il massimo comfort dei fruitori degli immobili.
In relazione a ciò si pensi ai regolamenti edilizi che molto spesso disciplinano caratteristiche tecniche delle strutture ai fini di un'ottimale salubrità degli ambienti ed ancora la presenza e la composizione dei servizi igienici (es. come minimo lavandino, water, doccia, bidet).

Il rispetto di queste norme è fondamentale ai fini dell'ottenimento del certificato di agibilità (artt. 24 e ss. d.p.r. n. 380/01).

Una volta edificata, l'abitazione di tipo civile, a seconda delle proprie caratteristiche, andrà ad occupare una categoria catastale che per gli immobili a destinazione ordinaria è compresa nel gruppo A tra il tipo A/1 ed il tipo A/11.

Come spesso accade, alla costruzione segue la vendita.

La circolazione giuridica del bene immobile, anche in considerazione della sua rilevante funzione sociale, è oggetto di particolari formalità utili a tutelare le parti interessate.

Le abitazioni di tipo civile, ma più in generale tutti i beni immobili, possono essere compravenduti solo allorquando l'atto di cessione sia un atto pubblico.

Tutte le altre forme di cessione sono viziate da nullità.

Per rendere ufficiale la cessione è necessaria la trascrizione dell'atto di compravendita nei pubblici registri immobiliari.

Il proprietario del bene coincide con il soggetto che, dai pubblici registri immobiliari, risulta essere il titolare del diritto.

La particolare connotazione dell'abitazione in relazione al soggetto acquirente caratterizza molto spesso gli aspetti fiscali della compravendita.

Così, ad esempio, l'immobile adibito ad abitazione principale, la così detta prima casa che non sia di lusso, dà diritto ad una serie di agevolazioni (aliquota IVA al 4%, esenzione ICI) laddove, invece, la semplice destinazione a civile abitazione non è significativa di nulla se non di una catalogazione utile al fine della determinazione di alcune imposte (su tutte ICI e TARSU).

Per esemplificare: se si decide di acquistare un appartamento quale investimento, avendone già altri a disposizione, non si potrà accedere ai benefici fiscali, così ad esempio se l'acquisto avviene da impresa costruttrice l'IVA al 10%.

Essere proprietario di una civile abitazione, come d'altronde di ogni bene immobile, porta con sé una serie di responsabilità di tipo civile, tributario ed anche penale.

Alcuni esempi chiariranno il concetto.

Il fatto che l'abitazione sia posta in condominio comporta l'obbligo di partecipare alle spese condominiali versando la propria quota, o ancora è necessario provvedere alla manutenzione (ordinaria e straordinaria) per evitare che l'immobile possa esser causa di danno (cadute, scivolate, ecc.)

La proprietà della casa, si è detto, fa discendere obblighi di natura tributaria (pagamento ICI, TARSU, ecc.) il cui mancato adempimento può portare all'emissione di cartelle esattoriali per la riscossione coattiva di quanto dovuto.

Il proprietario, infine, potrà andare incontro a responsabilità di carattere penale, laddove l'incuria nella gestione del proprio immobile abbia causato pericolo per l'incolumità delle persone (es. caduta di calcinacci e simili); si veda in proposito l'art. 677 cod. pen.