Vizi e danni costruttivi in un alloggio

L'acquisto di un immobile, all'interno di una famiglia di tipo medio, è sempre visto come una scelta difficile (anche se indispensabile), che comporterà sacrifici economici oltre a un'eventuale esposizione bancaria derivata da mutui ipotecari.

In questa situazione, il Legislatore, ha individuato delle garanzie che pongono l'acquirente al riparo di vizi o difetti costruttivi, che possono compromettere, in tutto o in parte, l'esclusivo godimento del bene.

Chiaramente, secondo i casi riscontrati, sono opportune delle nette distinzioni tra vizi e difetti lievi, o di grave entità.
Nella prima ipotesi (articolo 1667 del Codice Civile), s'identificano le circostanze in cui la costruzione non abbia le caratteristiche tecniche indicate in progetto, e che sia stata eseguita senza rispettare le regole della buona arte (Cassazione Civile n.3002/2001).

Per questi vizi, l'acquirente è tenuto a dare comunicazione all'appaltatore entro sessanta giorni dalla scoperta.
Vi sono tuttavia delle eccezioni, ossia, la denuncia non è necessaria se il danno è stato già riconosciuto, e non ha nessun valore se il committente ha accettato l'opera e con essa tutte le eventuali difformità.

L'azione di denuncia nei confronti dell'impresa si prescrive entro i due anni dalla consegna dell'alloggio.
Di diverso tenore invece, sono le argomentazioni riportate sull'art. 1669 del Codice Civile.

In quest'ambito rientrano tutta una serie di effetti e conseguenze che riguardano sostanzialmente la staticità e il funzionamento dell'involucro edilizio, posto a protezione del nucleo familiare.

Sono tanti gli esempi che si possono analizzare anche in considerazione della vastità dei temi e varie cause che continuamente affollano le aule dei Tribunali Civili.
Su questo punto quindi è consigliabile valutare i singoli casi anche sulla scorta di perizie tecniche redatte da professionisti esperti del settore.

Gli effetti temporali, che determinano l'efficacia dell'art. 1669, prevedono un periodo di un anno dalla scoperta del danno (con successiva denuncia) e con un intervallo che non deve superare i dieci anni dalla consegna dell'immobile.
Da rilevare comunque l'altra decisione del legislatore che ha posto l'obbligo all'appaltatore di fornire una garanzia assicurativa decennale postuma (D. Lgs 122/2005).

Con quest'ultimo aspetto sembra che l'argomento sia concluso, ma, merita citare una successiva Sentenza della Corte di Cassazione (numero 8520 del 12 aprile 2006), che ha posto una correlazione tra l'azione dell'articolo 1669 C.C., con quella dell'art. 2043 C.C (risarcimento per fatto illecito).

In pratica, si ha la possibilità di attuare quest'ultima disposizione (articolo 2043, interpretata come norma generale), qualora la prima (1669 C.C.) non sia applicabile.
Nello specifico, gli effetti e argomentazioni facenti capo l'art. 1669, entrano in un regime di responsabilità extracontrattuale e che, in sintesi, pone le condizioni per l'attuazione dell'articolo 2043 (come risarcimento dei danni), anche dopo il periodo dei dieci anni riconosciuti dalla legge.

È evidente che la semplicità di queste frasi non debba lasciare intendere l'avviamento di una procedura semplice e priva di ostacoli.

Infatti, in regime di difesa della dignità professionale e di categoria (settore edilizio e d'impresa), è sempre necessario comprovare, con fatti attendibili e documentati, le colpe dell'appaltatore e gli effetti conseguenti dei vizi costruttivi protrattisi nel tempo.

Questa condizione, a parere dello scrivente, si pone anche in molteplici aspetti riguardanti: la necessità di non ingolfare la macchina della giustizia in cause prive di fondamento, nel rispetto del lavoro eseguito da appaltatori corretti, e nel valutare con attenzione ogni singola circostanza tramite una perizia tecnica esaustiva.

L'evidenza di questa condizione pone degli interrogativi circa le prove documentali reperite e riscontrate con la constatazione dei fatti.
Su quest'argomento si possono aprire infiniti dibattiti, evidenziando innanzitutto la difficoltà nell'identificare quei vizi e difetti (definiti in gergo tecnico occulti), o di ricostruire una complessa dinamica che, come un effetto a orologeria, ha comportato nel tempo e in altro luogo, un danno visibile.

Oltre ovviamente l'esperienza del professionista, occorre rilevare anche la necessità di un'adeguata documentazione tecnica tesa a fornire le informazioni sulla tecnologia utilizzata, le caratteristiche dei materiali (se opere edilizie), e dei dispositivi, macchine, ecc. (se opere elettriche e meccaniche).
Questi elementi sono solitamente contenuti negli elaborati di progetto e nel fascicolo tecnico che accompagna l'attività costruttiva di ogni singola impresa e necessari per i collaudi, per la certificazione di conformità degli impianti, e per tutto ciò che è in dispensabile a garantire le condizioni di abitabilità.