Cosa fare se l'inquilino viola le regole condominiali

La locazione si scioglie se l'inquilino viola il regolamento condominiale

Può succedere, quando si stipula un contratto di affitto avente ad oggetto un immobile situato in stabile condominiale, che l'inquilino, nel corso dello svolgimento del rapporto di locazione, assuma dei comportamenti tali da non rispettare gli altri condomini o comunque da violare il regolamento condominiale.

Scioglimento locazione - foto Getty Images

Nel caso in cui l'inquilino violi le clausole contenute nel regolamento da lui preso in visione in sede di stipula del contratto di affitto, il proprietario locatore sarà legittimato, in caso di ripetute violazioni, ad agire per ottenere la risoluzione della locazione.

Vediamo più nel dettaglio come deve procedere.

La responsabilità dell'inquilino in caso di violazione del regolamento condominiale

Quando si stipula un contratto di locazione l'inquilino può sottoscrivere una clausola in esso contenuta nella quale egli si obbliga a rispettare le disposizioni del regolamento condominiale.

Il regolamento condominiale in questo caso entra a far parte a tutti gli effetti dell'accordo tra padrone di casa e inquilino.

Può altresì succedere che non vi sia una espressa previsione contrattuale in merito ma che ugualmente l'inquilino violi le norme del regolamento condominiale.

Potrebbe ad esempio parcheggiare l'auto in un posto non suo, fumare nelle aree comuni, fare rumore molesti nelle ore notturne.

La domanda che ci si potrebbe porre è se, anche in questa ipotesi, egli è soggetto a tutti i limiti imposti dal regolamento agli altri condomini.
La sua posizione è dunque equiparata a quella degli altri partecipanti al condominio?

La risposta è positiva, tanto è vero che l'amministratore di condominio può rivolgersi direttamente all'inquilino, pur non essendo tecnicamente un condomino, in quanto non proprietario dell'immobile.

Potrà dunque chiedere l'inibizione del comportamento lesivo e, qualora l'invito effettuato bonariamente non dovesse sortire alcun effetto, avrebbe il potere di agire giudizialmente nei suoi confronti al fine di ottenere la cessazione della condotta illegittima.

Quali sono le responsabilità del locatore

In tutto questo non possiamo asserire che il proprietario dell'immobile locato non abbia alcun ruolo nel far rispettare il regolamento condominiale da parte dell'inquilino.

Si ravvisa infatti una responsabilità solidale nei confronti del condominio, più volte sottolineata dalla giurisprudenza, tra locatore e inquilino.

Violazione regolamento condominiale - foto Getty Images

L'amministratore infatti, potrebbe decidere di rivolgersi direttamente al padrone di casa affinché inviti il suo inquilino a comportarsi correttamente nei confronti degli altri condomini e delle parti comuni, nei rispetto dei diritti di tutti.

Il locatore è tenuto a imporre il rispetto del regolamento e a prevenire eventuali comportamenti lesivi.

L'amministratore potrà dunque richiedere il risarcimento di eventuali danni anche al locatore.

È fatta salva la possibilità per quest'ultimo di rivalersi nei confronti dell'inquilino, effettivo responsabile dell'evento dannoso.

Risoluzione del contratto di locazione

Il contratto di locazione è un contratto a prestazioni corrispettive, questo sta a significare che da esso sorgono obblighi a carico di entrambe le parti.

Il locatore è tenuto a consegnare la casa senza vizi e in buono stato in modo che essa possa essere utilizzata secondo l'uso convenuto, dal canto suo l'inquilino è tenuto a godere del bene con la diligenza ordinaria e a pagare il canone.

Inquilino viola regolamento - foto Getty images

In caso di comportamenti negligenti e dannosi nei confronti dell'immobile e delle parti comuni, qualora tale immobile faccia parte di un condominio, si ravvisa un vero e proprio comportamento abusivo che implica un inadempimento del contratto.

In caso di inadempimento il locatore avrà titolo per poter richiedere lo scioglimento del contratto.

Nella fattispecie la Corte di Cassazione ha più volte evidenziato che si deve accertare la ripetuta violazione del regolamento condominiale, non bastando un caso isolato. Il comportamento dell'inquilino non conforme alle clausole in esso contenute non deve essere occasionalmente posto in essere.

Vi deve essere una recidiva tale da giustificare l'interruzione del rapporto di locazione.

Il regolamento condominiale, ricordiamo, è un documento essenziale che costituisce l'insieme di regole da rispettare per garantire una convivenza armoniosa e riporta le norme che consentono di gestire e utilizzare al meglio servizi e beni comuni.

Per lo scioglimento del contratto è bene precisare che non ci si può avvalere del procedimento più rapido di sfratto essendo esso riservato unicamente ai casi in cui vi sia la morosità del conduttore.

Occorrerà pertanto rivolgersi al Tribunale per avviare una causa ordinaria con i più lunghi tempi di istruttoria.

Sarà a tal fine fornire idonea dimostrazione, anche mediante foto, video o testimonianze del comportamento illecito dell'inquilino o dei suoi familiari.