Separazione e vendita della prima casa

Accordo di separazione e benefici prima casa, Risoluzione n. 80E/2019

Se con l'accordo di separazione i coniugi stabiliscono di vendere l'abitazione acquistata con i benefici prima casa e ciò avviene prima dei cinque anni dall'acquisto e non si riacquista un nuovo immobile entro l'anno, si perdono i benefici prima casa?



Interrogata sul punto, l'Agenzia delle Entrate risponde con la Risoluzione n. 80 del 9 settembre 2019.

Prima di giungere alla conclusione – che, lo anticipiamo, è di escludere la perdita dei detti benefici - l'Agenzia compie un utilissimo excursus normativo-giurisprudenziale.

Per capire come l'Ufficio giunge alla sua conclusione, premettiamo i necessari cenni normativi e poi vediamo appunto quali sono stati i passaggi compiuti in questi anni dai giudici e dalla stessa Agenzia, riportati dalla stessa Risoluzione del 2019.

Prima casa e separazione: cenni normativi

Il motivo per cui il contribuente va in allarme è dato dal contrasto tra due gruppi di norme, quelle relative al mantenimento dei benefici prima casa e quelle relative al regime fiscale in caso di separazione tra coniugi.



Per quanto riguarda le condizioni per usufruire dei benefici prima casa, la nota 2bis (all'art.1, Parte Prima) del D.P.R. n. 131 del 1986, il Testo Unico sull'imposta di registro, prevede tra l'altro che l'abitazione acquisita fruendo dei detti benefici non deve essere venduta prima dei cinque anni dall'acquisto; al fine di mitigare parzialmente detto divieto, si ammette il mantenimento dei benefici prima casa, se, pur avendo venduto l'abitazione prima dello scadere dei fatidici cinque anni, si proceda all'acquisto di altro immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla vendita.

Se ciò non accade, si ha la perdita dei benefici, che consiste nel dover pagare

le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte.

Se si tratta di cessioni soggette all'imposta sul valore aggiunto, l'ufficio dell'Agenzia delle entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza fra l'imposta calcolata in base all'aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall'applicazione dell'aliquota agevolata, nonché irrogare la sanzione amministrativa, pari al 30 per cento della differenza medesima. Sono dovuti gli interessi di mora… (v. nota 2bis citata, comma 4).

Dall'altro lato, vi sono invece le norme (in particolare, l'art. 19 della Legge n. 74 del 1987) che prevedono l'esenzione dall'imposta di bollo, di registro e di ogni altra tassa, per tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio nonché ai procedimenti anche esecutivi e cautelari diretti ad ottenere il pagamento o la revisione degli assegni di cui agli articoli 5 e 6 della legge sul divorzio (L. n. 898/1970).

La Corte Costituzionale (sent. n. 154/1999) ha statuito che detta esenzione vale anche in caso di separazione.

Dal canto suo, la Corte di Cassazione ha più volte affermato che con l'esenzione in parola si è voluto favorire gli:

atti e convenzioni che i coniugi, nel momento della crisi matrimoniale, pongono in essere nell'intento di regolare sotto il controllo del giudice i loro rapporti patrimoniali conseguenti alla separazione o divorzio, ivi compresi gli accordi che contengono il riconoscimento o il trasferimento della proprietà esclusiva di beni immobili all'uno o all'altro coniuge.

Ciò, al fine:

di favorire e promuovere, nel più breve tempo, una soluzione idonea a garantire l'adempimento delle obbligazioni che gravano sui coniugi (tra tante, è richiamata l'ordinanza n. 22023/2017).

Risoluzione n. 80E del 2019, il caso concreto

Ed è sulla base della previsione di tale esenzione che il contribuente ritiene che la soluzione della questione sia nell'escludere la perdita dei benefici in parola.

Nel caso all'esame dell'Agenzia l'abitazione è stata venduta prima dei cinque anni dall'acquisto (con l'applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura prevista per gli atti di trasferimento della prima casa) e la contribuente dichiara di non avere le possibilità economiche di procedere al successivo acquisto entro l'anno; ella, come detto, ritiene di non essere nella condizione di perdere i benefici acquisti.

Tale convinzione si basa sull'esclusione prevista dall'art. 19 cit. nonché sull'ordinanza n. 7966 del 2019 della Corte di Cassazione.

Separazione prima casa, la giurisprudenza

L'Agenzia ricorda come, in un caso relativo al trasferimento dell'immobile all'altro coniuge prima dello scadere dei cinque anni in esecuzione di un accordo di separazione, la Corte di Cassazione abbia escluso la perdita dei benefici (sent. n. 8104/2017).


In un'altra decisione (n. 3753/2014), la Corte ha statuito che l'attribuzione al coniuge della proprietà della casa coniugale in adempimento di una condizione inserita nell'atto di separazione consensuale, non può essere considerata una forma di alienazione dell'immobile rilevante ai fini della decadenza dei benefici prima casa; infatti si tratta di una forma di utilizzazione dello stesso ai fini della migliore sistemazione dei rapporti fra i coniugi, sia pure al venir meno della loro convivenza (anzi, proprio in vista della cessazione della convivenza stessa).

Infine, non va dimenticata la sentenza n. 7966 del 2019 (richiamata anche dal contribuente) che ha escluso la perdita dei benefici prima casa nel caso, come quello in esame, di vendita a terzi della casa coniugale in esecuzione degli accordi di separazione consensuale (ravvisando la portata generale del principio espresso già dalla stessa Corte nella sentenza n. 2111 del 2016).

In conclusione, al quesito posto l'Agenzia risponde con l'escludere che la contribuente perda i benefici prima casa a seguito di vendita nel quinquennio per esecuzione dell'accordo di separazione e che dunque la Circolare n. 21 giugno 2012, n. 27/E (par. 2.2), nella parte in cui si esaminano le conseguenze fiscali, in materia di decadenza dell'agevolazione ‘prima casa', nell'ipotesi di cessione dell'immobile a terzi deve ritenersi superata.

In quella occasione il quesito posto riguardava la vendita a terzi – in esecuzione di un accordo di separazione o divorzio - con rinuncia da parte di uno dei coniugi a favore dell'altro, dell'intero ricavato.

La risposta dell'Agenzia fu nel senso che, onde evitare di perdere i benefici prima casa il coniuge che riceveva l'intero pagamento della vendita avrebbe dovuto procedere al nuovo acquisto entro l'anno.