Compravendita casa abusiva e obblighi dell'agenzia immobiliare

Si può vendere un immobile senza certificato di agibilità

Qualora venga stipulato un contratto di compravendita che ha ad oggetto una casa abusiva, l'agente immobiliare che ha provveduto a far incontrare le parti contraenti ha degli obblighi di informazione e delle responsabilità nei confronti di venditore e acquirente?

La questione è stata affrontata dalla Corte di Cassazione con la sentenza 16/06/2023 n.17385 che si sofferma su quelli che sono gli obblighi e le responsabilità del mediatore in caso di vendita di un immobile che presenta abusi edilizi e risulta privo del certificato di agibilità.
Vediamo più nel dettaglio la posizione dei Giudici Supremi e analizziamo il caso oggetto del provvedimento giudiziario.

Atto di vendita immobile privo del certificato di agibilità

Nella fattispecie esaminata dalla Corte di Cassazione le parti coinvolte avevano provveduto alla vendita di un immobile con relativa pertinenza, costituita da un'autorimessa priva del certificato di agibilità.

Il venditore non aveva effettuato i dovuti accertamenti in merito ma, nonostante ciò, aveva comunque sottoscritto con il futuro acquirente il contratto preliminare di vendita.

Una volta avvenuta la scoperta dell'inagibilità dell'immobile, l'acquirente chiedeva al venditore la riduzione del prezzo pattuito per addivenire alla compravendita definitiva.

Ecco che il venditore chiedeva al mediatore la restituzione della provvigione oltre al risarcimento del danno subito a seguito della riduzione del prezzo conseguente alle irregolarità emerse.


Il mediatore si difendeva asserendo che, a tempo debito, aveva provveduto ad informare il venditore della necessità di munirsi di una serie di documenti relativi alla conformità urbanistico edilizia dell'immobile: licenze, concessioni, autorizzazioni, permessi di costruzione, pratiche di condono, oltre al certificato di agibilità.

Andiamo per gradi e spieghiamo brevemente cosa sia un immobile abusivo e a cosa serva il certificato di agibilità.

Abusività edilizia e certificato di agibilità

Quando si acquista un immobile ci sono alcuni aspetti cui bisogna fare particolarmente attenzione. Uno di questi è che non si tratti di immobile abusivo.

Un immobile si considera abusivo per legge qualora è stato costruito in assenza delle autorizzazioni amministrative necessarie oppure non in conformità al titolo abilitativo che è stato concesso. Nel primo caso si parla di difformità totale e nel secondo di difformità parziale.

Nonostante ciò, per costante orientamento giurisprudenziale, la vendita di un immobile abusivo è possibile se si tratta di un abuso sanabile. L'immobile è dunque circolabile poiché la violazione della normativa si configura con la costruzione dello stesso e non con l'atto di alienazione. Nel contratto tuttavia il venditore deve comunicare la situazione all'acquirente.


Altro aspetto importante in caso di compravendita è l'agibilità dell'immobile.

Per quanto concerne il certificato di agibilità si precisa che esso è il certificato che attesta la rispondenza dell'immobile ai requisiti igienici, sanitari e urbanistici nonché la conformità al progetto approvato o alla concessione in sanatoria.

È un requisito essenziale per il corretto godimento dell'immobile e in caso di mancanza, nonostante la validità della vendita, l'acquirente potrebbe ritenere l'immobile non più di suo interesse o comunque può essere indotto a volerlo sottoscrivere a diverse condizioni.

Gli obblighi del mediatore in caso di vendita immobile privo di agibilità

Vediamo quale sia il ruolo del mediatore immobiliare in questo contesto.

Venendo alla pronuncia della Corte di Cassazione riscontriamo come i Giudici Supremi abbiano rilevato, sulla base di un consolidato orientamento giurisprudenziale, che il mediatore, in conformità a quanto statuito dall'articolo 1759 codice civile è tenuto ad agire secondo il principio di correttezza e buona fede.

A fronte di tale principio sorge in capo al mediatore l'obbligo di informare le parti contraenti.

Cosa deve comunicare il mediatore alle parti?

Quali sono dunque i fatti e le situazioni che deve rendere note?

Tutte le circostanze relative alla transazione di cui è a conoscenza o che avrebbe dovuto conoscere in base alla diligenza cui è tenuto in secondo quanto richiesto dalla propria professionalità.

Si tratta, in sostanza, di tutte le circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell'affare per il quale incassa la provvigione. In sintesi il suo obbligo ha ad oggetto le informazioni senza le quali il contratto di compravendita non sarebbe stato concluso o sarebbe stato concluso a condizioni diverse.

Responsabilità del mediatore: in quali casi

La responsabilità in capo al mediatore sussiste dunque in caso di:

• omessa informazione su circostanze a lui note o comunque conoscibili;
  
  
• informazione non veritiera o su circostanze delle quali egli non abbia consapevolezza o sulle quali non abbia effettuato gli adeguati controlli.
  
  

Attenzione però. L'agente immobiliare comunque non è obbligato a effettuare, a meno che non abbia ricevuto uno specifico incarico:

• indagini di natura tecnico giuridica;
  
  
• controlli presso la pubblica amministrazione in merito alla regolarità urbanistica ed edilizia dell'immobile.
  
  

Come viene inquadrato l'obbligo di informazione relativo al rilascio del certificato di agibilità?

Rientra tra le informazioni connesse alla normale attività professionale dell'agente o rientra tra quelle indagini per il cui svolgimento deve essere specificatamente incaricato?

Il rilascio del certificato di agibilità è una circostanza di cui l'agente immobiliare deve essere informato non trattandosi di una conoscenza specialistica (come anche l'abusività dell'immobile) che richiede competenze particolari o un incarico specifico.

Conclusioni

Nel momento in cui il mediatore ha invitato il venditore a munirsi di tutta la documentazione relativa alla conformità urbanistico-edilizia dell'immobile compreso il certificato di agibilità, l'obbligo di informazione, a dire della Corte di Cassazione, può ritenersi assolto.

Incombeva sulla parte alienante, prima di procedere con la stipula del contratto preliminare di vendita, il compito di raccogliere la necessaria documentazione ed effettuare i dovuti controlli tecnici.

Ne consegue che è legittima la richiesta di riduzione del prezzo per diminuzione del valore dell'immobile pretesa dall'acquirente. Tale riduzione non può essere addebitata al mediatore, al quale il venditore non può nemmeno negare le provvigioni.

Per concludere, la mancanza di agibilità dell'immobile, è una circostanza rilevante ai fini della compravendita (anche se non ne inficia la validità) e come tale il mediatore deve dare informazioni in merito alla possibilità di munirsi del certificato, pur non essendo tenuto all'effettuazione di indagini di natura tecnico giuridica.