Un condomino possiede un appartamento ed un locale che usa come magazzino.
Egli decide di vendere l'appartamento e si riserva la proprietà del magazzino.
Nel fare ciò il venditore mantiene anche la proprietà di uno spazio comune assimilabile ad un cortile, il quale, rispetto alle altre parti dell'edificio, è autonomo.
L'acquirente non se ne lamenta ed a sua volta cede l'appartamento.
L'ultimo compratore nota che quello spazio comune non è inserito tra i beni che egli ritiene dovrebbero essere di sua proprietà e intraprende un'azione giudiziaria che gli permetta di giungere a tale risultato.
Questa, in estrema sintesi, la vicenda cui la Corte di Cassazione ha dato giustizia con l'ordinanza n. 22631 dello scorso 26 ottobre.
Secondo gli ermellini l'esclusione d'una parte comune dalla compravendita, purché ricorrano determinate condizioni, è lecita.
Si legge nel testo dell'ordinanza che in tema di condominio di edifici, le vicende traslative riguardanti i piani o le porzioni di piano di proprietà individuale estendono i loro effetti, secondo il principio accessorium seguitur principale, alle parti comuni necessarie per la struttura o destinate per la funzione al servizio degli immobili di proprietà solitaria, ma non anche alle cose legate all'edificio da mera relazione spaziale, costituenti beni ontologicamente diversi suscettibili di godimento fine a se stesso che si attua in modo indipendente da quello delle unità abitative (Cass., Sez. II, 27 aprile 1993, n. 4931).
Muovendo da tale principio, esente da censure è la conclusione cui è pervenuta la Corte territoriale, la quale ha ritenuto che, condomino dello stabile, ben poteva escludere dal trasferimento la quota millesimale di comproprietà dell'area condominiale scoperta, rimanendone contitolare in forza della proprietà di altra porzione di piano (il magazzino) (Cass. ord. 26 ottobre 2011 n. 22631).
In sostanza per mantenere la proprietà di un bene comune è necessario che:
a) chi cede un bene in proprietà esclusiva resti comunque condomino;
b) la parte comune di cui si riserva la quota di proprietà sia strutturalmente e funzionalmente autonoma rispetto al bene venduto.
Non ci si può quindi riservare la quota di proprietà sull'ascensore, ma come nel caso di specie quella di un'area scoperta strutturalmente autonoma, si.
