Vano scala e condominio sicuro: cosa c'è da sapere

La sicurezza delle parti comuni in condominio

La casa è certamente il luogo per eccellenza in cui vogliamo sentirci sicuri, o almeno così dovrebbe essere. Molto spesso, accade che si abbia estrema cura degli interni delle nostre abitazioni ma poca attenzione all'esterno, soprattutto per chi abita in condominio.

Ogni condominio, infatti, racchiude una serie di potenziali pericoli per la sicurezza di chi ci vive o lavora, legati agli impianti, alla salubrità dell'acqua, alle componenti elettriche che non posso essere trascurati né ignorati.


Occorre per questo verificare periodicamente tutte le componenti comuni dell'immobile, ad esempio le scale condominiali, non solo per rispondere a quanto previsto dalle norme, ma soprattutto per tutelare la sicurezza dei condòmini.

I beni comuni condominiali

I beni comuni sono le parti che compongono il contenitore condominio e delle quali gli abitanti ne detengono la proprietà, nel rispetto dei millesimi di proprietà, ovvero:

1. il suolo su cui sorge l’edificio e sue pertinenze;
   
   
2. le fondazioni, muri maestri, pilastri e travi portanti;
   
   
3. le scale condominiali, portoni d’ingresso, vestiboli, anditi;
   
   
4. i portici, cortili, giardini;
   
   
5. le facciate;
   
   
6. i locali per i servizi comuni, cioè la portineria, gli stenditoi, le lavanderie, i locali contatori, i sottotetti.

Questi beni, indipendentemente dal loro utilizzo, si usurano nel tempo.
Tutti gli immobili, infatti, anche se realizzati a regola d'arte e con ottimi materiali, sono soggetti a un processo di deterioramento che se non contrastato con controlli e interventi periodici può compromettere l'efficienza degli stessi e la sicurezza di chi ci abita.

Per rendere più vicino a noi il concetto di usura delle parti comuni possiamo pensare al numero di volte in cui il portone di ingresso viene aperto e chiuso nell'arco di una sola giornata o a quante volta venga utilizzato l'interruttore della luce delle scale. L'unica soluzione per contrastare il degrado naturale dei materiali da costruzione e l'usura a cui è sottoposto il manufatto edilizio risiede quindi in una corretta e periodica manutenzione.

Quali sono i motivi per i quali un'adeguata manutenzione risulta fondamentale?

1. l'opportunità di vivere in un ambiente sano, confortevole e sicuro;
   
   
2. la necessità di mantenere sotto controllo il degrado perché non divenga irreparabile;
   
   
3. la salvaguardia nel tempo del valore dell'immobile.

Senza dubbio elementi necessari affinché ciò si realizzi sono la pulizia, ad esempio la pulizia scale condominio, intesa come attività quotidiana di salvaguardia dell' ambiente in cui si vive, affiancata da un controllo costante dei luoghi da parte dei fruitori e dall'intervento rapido da parte di personale competente qualora se ne presenti la necessità.

Quali sono i compiti dell'amministratore e dei fruitori del condominio?

Risulta fondamentale il ruolo dei fruitori, ovvero degli inquilini, nel monitorare le condizioni generali dell'immobile, la comparsa di piccole lesioni o crepe negli intonaci o rigonfiamenti del pavimento, o deterioramento delle ringhiere o, ancora, malfunzionamenti di impianti di uso comune.

Colui che ha il compito e l'onere di amministrare e gestire i beni comuni è l'amministratore di condominio. Egli ha l'incarico di compiere tutti gli atti per conservare le parti comuni dell’edificio e garantirne la sicurezza, in particolare di:

• impianto elettrico e impianto di messa a terra;
  
  
• impianto gas;
  
  
• impianto idrico, autoclave, addolcitore;
  
  
• impianto fognario e di sollevamento;
  
  
• impianto antincendio;
  
  
• impianto riscaldamento e condizionamento aria;
  
  
• impianto evacuazione fumi;
  
  
• ascensori;
  
  
• antenne TV, parabole, videosorveglianza.
  
  
  

RAS: il Registro di anagrafe condominiale

Per rispondere a tutte queste esigenze normative nasce il RAS Registro di anagrafe condominiale (art. 1130 c.c.), in cui vengono raccolti tutti i dati emersi da una procedura di individuazione dei pericoli e di analisi dei rischi potenziali a essi collegati.


Il RAS è un documento utile all'amministratore a evidenziare lo stato tecnico delle parti comuni condominiali e la loro rispondenza ai requisiti di ordine documentale e organizzativo richiesti sia nelle aree comuni che, in caso di presenza di lavoratori subordinati, come ad es il portiere, nei relativi luoghi di lavoro, ai sensi dalla vigente normativa in materia di sicurezza e igiene.

Grazie alla individuazione dei rischi, eseguita da un tecnico abilitato, si avrà modo di programmare interventi di manutenzione e individuare procedure finalizzate all'eliminazione o al contenimento dei pericoli stessi.

I contenuti del RAS

Quali sono i principali documenti che deve contenere il RAS affinché risponda ai requisiti di legge?

1. la dichiarazione di conformità degli impianti condominiali, quali elettrico citofonico, televisivo, videosorveglianza, sistema di antintrusione, idrico, antincendio, sanitario, adduzione GAS, riscaldamento e climatizzazione centralizzati, protezione dalle scariche atmosferiche (se presente);
   
   
2. la documentazione degli impianti sotto pressione, quali il riscaldamento centralizzato e l'autoclave;
   
   
3. la dichiarazione CE ai sensi della direttiva macchine relativa al cancello automatizzato;
   
   
4. la certificazione Vigili del Fuoco ove prevista;
   
   
5. il certificato di conformità edilizia e agibilità;
   
   
6. il libretto ascensore attestante il relativo collaudo con indicazione del numero di matricola e le verifiche periodiche;
   
   
7. a documentazione di carattere chimico, fisico e batteriologico nel caso sia presente un serbatoio, cisterna o tubazione comune per l'adduzione dell'acqua potabile;
   
   
8. nel caso ci sia un'area esterna condominiale o un giardino con altalene o altri giochi per bambini, assicurarsi che i prodotti installati siano marcati CE;
   
   
9. nel caso siano presenti lavoratori subordinati, come il portiere, verificare il rispetto degli adempimenti previsti dal D.Lgs. 81/08;
   
   
10. la documentazione relativa a eventuali interventi per la valutazione o la rimozione di amianto e alla eventuale manutenzione straordinaria eseguiti dal condominio.

Come sopra accennato, quanto riportato non è un elenco esaustivo di tutta la documentazione da inserire nel RAS, pertanto, per ogni singolo condominio sarà sempre opportuno analizzare le specifiche caratteristiche e il relativo contesto.

Le parti comuni: cosa è bene controllare

Vano scale

Negli edifici in condominio, le scale, con i relativi pianerottoli, costituiscono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato e rientrano, pertanto, tra le parti di questo che, in assenza di titolo contrario, devono presumersi comuni nella loro interezza, anche se poste concretamente al servizio soltanto di talune delle porzioni dello stabile, a tutti i partecipanti alla collettività condominiale in virtù dell’art. 1117, n. 1, codice civile.

Quali sono le prescrizioni per il vano scala?

• le rampe di larghezza minima 120 cm e con una pendenza limitata e costante per l’intero sviluppo della scala;
• il rapporto tra alzata scala e pedata scala deve rispondere alla formula 2alzata+pedata = 62-64 cm con pedata di almeno 30 cm;
• il parapetto deve avere una altezza pari a 100 cm;
• il corrimano deve essere posto ad un'altezza compresa tra 0,90 m e 1 m e distante dalla parete almeno 4 cm;
• l'inizio e la fine della rampa devono essere indicate con un segno sul pavimento percepibile anche dai non vedenti situato a 30 cm dal primo e dall'ultimo gradino;
• eventuale secondo corrimano.
  
  Per le ringhiere scale e i corrimano la norma prevede:
  
  
• l'altezza minima della ringhiera deve essere di 90 cm;
• nessuna apertura maggiore di 12 cm di diametro fino a 75 cm;
• evitare elementi scalabili fino a 65 cm;
• distanza massima tra spigolo dei gradini e traversa inferiore 5 cm;
• per scale con più di 5 gradini, prevedere un corrimano alto 90 cm.
  
  

Aree condominiali esterne

Ai sensi del Testo Unico in materia di Sicurezza 81/08 e s.m.i. e nel rispetto della direttiva SIA358 relativa a ringhiere e parapetti, i dislivelli che presentano una quota superiore a 1 metro vanno dotati di elementi di protezione al fine di eliminare il rischio di cadute e ridurre la sensazione di insicurezza e vertigini, nonché consentire l'appoggio.

In particolare per le aree esterne condominiali, qualora siano presenti dislivelli, la norma prevede che a partire da un'altezza di caduta di 1 m è obbligatorio:

• predisporre una protezione, che sino ad 1.5 m può essere costituita anche da piante;
  
  
• le ringhiere e i parapetti devono avere una altezza minima di 1 m, a partire dal pavimento finito;
  
  
• lo spazio massimo tra le traverse deve essere di 1 cm e se si usa una griglia metallica la larghezza delle maglie non deve superare i 4 cm, se si tratta di lamiera forata;
  
  
• i parapetti pieni larghi almeno 20 cm devono essere alti almeno 90 cm.
  
  

Impianto elettrico

L’impianto elettrico condominiale è solitamente in uso ai condomini per accensione luci interne al vano scala ed esterne se presenti, alimentazione per l’impianto ascensore ed alimentazione dell’impianto di antenna.


Ai sensi dell'art. 2 d.m. n. 37/2008 l'impianto è definito condominiale a partire dal punto di consegna dell'energia da parte del suo fornitore e fino alle diramazioni verso le unità immobiliari di proprietà esclusiva. É bene ricordare che relativamente all'impianto condominiale, il semplice funzionamento non è di per sé indice di sicurezza, in quanto può nascondere difetti e insidie che si possono evidenziare solo con opportuni controlli.

Le situazioni più diffuse in termini di inadeguatezza dell'impianto sono essenzialmente legate alla vetustà dell'impianto, presenza di fili scoperti e cassette aperte, cavi non ignifughi e di sezione inadeguata.

Nel rispetto delle norme di sicurezza inoltre, le zone di passaggio come atri, scale, corridoio e simili, dovranno essere dotati di illuminazione che permettano il chiaro riconoscimento dei pericoli, degli ostacoli e del percorso stesso; gli accessi interrati o le cantine devono essere adeguatamente illuminati tenendo conto che spesso questi ambienti sono umidi, polverosi o poco protetti e che quindi richiedono gradi di protezione che vanno dal IP45 a IP55 minimo.

Impianto di messa a terra

La presenza dell'impianto di messa a terra è uno degli obblighi a cui il condominio non può sottrarsi.
Nei condomini residenziali con impianto elettrico realizzato precedentemente all'entrata in vigore della legge 46/90 il corretto adeguamento prevede la realizzazione dell’impianto di messa a terra, anche in assenza di dipendenti.

Quali sono i motivi?

1. l’impianto di terra serve a tutti i condomini in occasione del primo ampliamento o rifacimento del proprio impianto elettrico;
   
   
2. protegge sia dal contatto diretto (toccare i fili in tensione) sia dal contatto indiretto (toccare una macchina che, per qualche motivo, riceve tensione da un cavo non isolato);
   
   
3. le terre separate per ogni condomino sono contrarie alla regola dell'arte che prevede un collegamento equipotenziale principale unico per l’intero edificio.
   
   

Secondo quanto previsto dal D.P.R. n. 462 del 22 ottobre 2001, dunque, è obbligatorio dotare lo stabile di impianto di messa a terra e di sottoporre lo stesso a verifica e manutenzione periodica, due/cinque anni a seconda della tipologia da parte di Enti autorizzati, quali Organismi Abilitati o ASL/ARPA.

Impianto ascensore

L'impianto ascensore è già di per sé soggetto a verifiche e controlli periodici da parte della ditta specializzata che ne esegue la manutenzione ordinaria e straordinaria così come previsto dal Regolamento recante norme per l'attuazione della direttiva 2014/33/UE, relativa agli ascensori ed ai componenti di sicurezza degli ascensori.


É compito dei fruitori segnalare all'amministratore e alla ditta di manutenzione tempestivamente guasti o anomalie.

Manufatti in amianto

La presenza di manufatti in amianto è purtroppo una realtà ancora molto diffusa in Italia che caratterizza il nostro patrimonio immobiliare. Nei casi in cui relativamente alle parti comuni si verifichi la presenza di manufatti di amianto la legge prevede precisi adempimenti. In primo luogo sarà necessario individuare e censire i manufatti in amianto presenti nelle parti comuni, avvalendosi di personale qualificato.

L'amianto si può presentare sotto forma compatta oppure in matrice friabile. Nel primo caso, il materiale è poco pericoloso perché non può essere sbriciolato se non con l'impiego di attrezzi meccanici, pertanto la diffusione di micro-fibre è molto meno probabile e la sua presenza in edifici in buono stato non fa scattare alcun obbligo di comunicazione, ma solo il controllo periodico dello stesso.


Qualora l’edificio o il manufatto si presenti in una condizione di degrado allora il proprietario o l’amministratore ha l'obbligo di far effettuare una ispezione con annessa valutazione del rischio.

Qualora dovesse essere accertata la necessità di intervenire sull'amianto scatta l'obbligatorietà di rivolgersi ad una ditta specializzata iscritta all'Albo nazionale Gestori ambientali.

Se invece il manufatto si presenta in forma friabile, formato molto pericoloso del materiale, poiché riducibile in polvere con la semplice azione manuale e pertanto più facilmente inalabile, è compito dell'amministratore comunicare all'Asl competente la presenza in condominio del suddetto materiale, pena una sanzione amministrativa pecuniaria.