Uso delle parti comuni nella giurisprudenza

Che cosa deve intendersi per uso della cosa comune, quali sono i limiti e quali le conseguenze cui il condomino va incontro nel caso di abusi?

La norma di riferimento – che resterà applicabile al condominio, quale punto di riferimento generale, anche dopo l'entrata in vigore della riforma, ossia dopo il 18 giugno – è rappresentata dal primo comma dell'art. 1102 c.c., che recita:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

La giurisprudenza sull'articolo appena citato è stata molto prolifica: in primis è bene evidenziare che le quote millesimali di riferimento dell'unità immobiliare che si ha in proprietà o comunque che si possiede o detiene, nulla hanno a che vedere con la misura del diritto d'uso dei beni comuni.

Uso delle cose comuni

La Cassazione, infatti, ha specificato che il diritto di ciascuno investe l'immobile nella sua totalità, la quota di proprietà di cui all'art. 1118 c.c., quale misura del diritto di ogni condomino, rileva relativamente ai pesi ed ai vantaggi della comunione; ma non in ordine al godimento che si presume uguale per tutti, come ribadisce l'art. 1102 c.c., con il porre il limite del pari uso (così Cass. 7 dicembre 2006 n. 26226).

In questo contesto, ed in linea generale, è stato affermato, più e più volte, che l'uso particolare o più intenso del bene comune ai sensi dell'art. 1102 c.c. - dal quale esula ogni utilizzazione che si risolva in un'imposizione di limitazioni o pesi sul bene comune - presuppone, perché non si configuri come illegittimo, che non ne risultino impedito l'altrui paritario uso né modificata la destinazione nè arrecato pregiudizio […] al decoro architettonico dell'edificio (ex multis Cass. 10 maggio 2004, n. 8852).

Ciò è possibile in quanto pari uso non vuol dire uso identico e contemporaneo; sempre la Cassazione, indispensabile punto di riferimento in materia, ha avuto modo di affermare che il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, che resta affidata alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza; che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell'unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine (su tutte Cass. 16 giugno 2005 n. 12873).

Logica conseguenza di queste considerazioni è che il partecipante alla comunione può usare della cosa comune per un suo fine particolare, con la conseguente possibilità di ritrarre dal bene una utilità specifica aggiuntiva rispetto a quelle che vengono ricavate dagli altri, con il limite di non alterare la consistenza e la destinazione di esso, o di non impedire l'altrui pari uso. La nozione di pari uso della cosa comune cui fa riferimento l'art. 1102 c.c. non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione (così, ex multis, Cass. 5 ottobre 2009, n. 21256).

Di recente sul tema, sempre la Corte di legittimità ha avuto modo di precisare che essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto (così Cass., sez. 2^, 30-05-2003, n. 8808) (Cass. 3 agosto 2012 n. 14107).

Nuove forme di uso delle cose comuni

Stando così le cose si impone una rilettura delle applicazioni dell'istituto di cui all'art. 1102 c.c., che sia quanto più favorevole possibile allo sviluppo delle esigenze abitative.

Questo sviluppo si ripercuote favorevolmente sulla valorizzazione della proprietà del singolo, ma mira soprattutto a moderare le istanze egoistiche che sono sovente alla base degli ostacoli frapposti a modifiche delle parti comuni come quella in esame. In una visione del regime condominiale tesa a depotenziare i poteri preclusivi dei singoli e a favorire la correttezza dei rapporti (si pensi a Cass. SU 4806/05 in tema di deliberazioni nulle o annullabili) non è coerente, nè credibile, intendere la clausola del pari uso della cosa comune come veicolo per giustificare impedimenti all'estrinsecarsi delle potenzialità di godimento del singolo.

Qualora non siano specificamente individuabili i sacrifici in concreto imposti al condomino che si oppone, non si può proibire la modifica che costituisca uso più intenso della cosa comune da parte del singolo, anche in assenza di un beneficio collettivo derivante dalla modificazione.

Non lo si può chiedere in funzione di un'astratta o velleitaria possibilità di alternativo uso della cosa comune o di un suo ipotetico depotenziamento (cfr Cass. 4617/07), ma solo ove sia in concreto ravvisabile che l'uso privato toglierebbe reali possibilità di uso della cosa comune agli altri potenziali condomini-utenti (cfr Cass. 17208/08 che ha escluso la legittimità dell'installazione e utilizzazione esclusiva, da parte di un condomino titolare di un esercizio commerciale, di fioriere, tavolini, sedie e di una struttura tubolare con annesso tendone) (Cass. 3 agosto 2012 n. 14107).

In buona sostanza, questa sentenza tende a dare una lettura dell'art. 1102 c.c. e più in generale al diritto d'uso individuale delle parti comuni, nel senso più favorevole possibile al singolo condomino.