Terreno edificabile

NEWS DI Progettazione
Tutte le caratteristiche da valutare prima di procedere all'acquisto di un terreno edificabile.
12 Marzo 2009 ore 10:46
Arch. Carmen Granata

Terreno edificabileLe grandi città sono ormai ampiamente urbanizzate, ma, nei piccoli centri, è ancora possibile trovare delle zone di espansione in cui sono disponibili terreni edificabili.
Prima di procedere all'acquisto di un terreno, però, è necessario effettuare alcune valutazioni che assumono l'aspetto di una vera e propria indagine preventiva.

Bisogna infatti considerare una serie di fattori di carattere sociale, ambientale, edilizio e giuridico.

Di solito per svolgere questo tipo di indagine ci si rivolge a professionisti del settore che abbiano la competenza e l'esperienza necessarie per compiere le valutazioni opportune. È importante, però, che anche l'acquirente sia consapevole delle norme che regolano l'edificabilità di un terreno.

Le prime valutazioni che si compiranno saranno quelle volte a valutare le condizioni naturali del terreno, come la posizione altimetrica, l'esposizione, le condizioni climatiche, l'eventuale presenza di acque, siano esse freatiche, cioè presenti in falde sotterranee, o superficiali.
Da questo esame si potrà avere già un'idea delle condizioni che si presenteranno al momento di costruire e delle eventuali difficoltà.

Terreni ai margini della stradaIn presenza di condizioni avverse può essere necessario effettuare interventi di consolidamento o risanamento del terreno.
Il consolidamento si effettua in presenza di terreni poco saldi, di scarsa resistenza meccanica o scoscesi, mediante palificazioni o muri di sostegno. Il risanamento si effettua, invece, in presenza di terreni acquitrinosi mediante operazioni di drenaggio che, recingendo opportunamente le fondazioni dell'edificio, rendono possibile convogliare altrove le acque.
Per non incidere troppo sul costo della costruzione, è preferibile non scegliere terreni che, per le loro caratteristiche, richiedano fondazioni speciali.

L'orientamento è un altro fattore molto importante: nelle zone molto calde è preferibile non scegliere esposizioni a nord o a sud.
In realtà, se non si hanno problemi economici, qualunque tipo di costruzione è realizzabile e la storia dell'architettura è piena di esempi brillanti al riguardo.
Ciò che deve essere assolutamente rispettato sono le condizioni imposte dalla legge, che mirano alla salvaguardia del paesaggio e delle bellezze naturali, oltre che del patrimonio storico ed archeologico. Ci sono poi da rispettare le norme previste dalla strumentazione urbanistica e dai regolamenti edilizi e di igiene, nonché la presenza di eventuali servitù, pubbliche o private, legate al fondo.

Casa sulla cascata di Wright - WikipediaPer conoscere l'esistenza di tutti questi vincoli, è necessario rivolgersi all'Ufficio Tecnico del Comune in cui è ubicato il fondo, ma non solo. Un'altra ricerca va effettuata presso gli uffici dell'Agenzia del Territorio che, mediante l'istituto del Catasto Terreni, ha la funzione di inventariare tali immobili, indicandone la capacità di reddito e i proprietari.

Una volta accertata la proprietà legale della persona qualificatasi come venditore, bisogna verificare l'eventuale presenza di servitù negative.

Tra le più frequenti, la servitù di passaggio, distinta nei tre possibili casi di pedoni, automobili o animali e quella di apertura in un muro di recinzione.
La servitù è determinata dall'uso e dalla necessità. È fondamentale, quindi, dimostrare che determinate esigenze non possono essere soddisfatte per altra via.
Naturalmente, al fondo servente sarà dovuta una indennità, commisurata non solo al danno provocato dalla presenza della servitù, ma anche al deprezzamento che il fondo subisce.

Terreno edificabileSulle modalità di edificazione poi, esistono dei particolari limiti da rispettare che nono sono solo quelli stabiliti dalla strumentazione urbanistica locale, ma anche quelli normati dal Codice Civile.
Il Codice stabilisce, ad esempio, dei particolari rapporti di vicinato, per cui due edifici confinanti che non siano in aderenza devono avere una distanza l'uno dall'altro di almeno tre metri, e differenzia il tipo di finestre, distinguendo tra quelle che permettono di affacciarsi e quelle che consentono solo il passaggio della luce.

Un altro aspetto da valutare nell'edificazione è la tipologia di costruzione che si va a realizzare, che deve essere rispettosa dei canoni costruttivi locali, sia per rispetto alla tradizione architettonica del posto, che per motivi puramente economici.
Infatti il sistema costruttivo più conveniente è sempre quello che impiega mano d'opera e materiali del luogo, non incidendo così con i costi di trasporto.

LottizzazioneNaturalmente anche le condizioni sociali ed ambientali del luogo incidono sul valore di un terreno.

Quindi, una posizione in una località amena aumenta il valore dell'immobile mentre, al contrario, lo svalorizza la vicinanza a luoghi di traffico o siti industriali.

L'indagine si completa dando un'occhiata al tipo e alla qualità di servizi presenti come gli allacciamenti alla rete di distribuzione di acqua, luce, gas e telefono.
Poi si dovrà valutare la qualità della rete stradale che serve il fondo interessato, sia allo stato attuale che per possibili sviluppi futuri.

È bene evitare l'acquisto di terreni posti ai margini di strade di alta viabilità, autostrade, ferrovie ed aeroporti, per evitare rumori molesti e garantirsi la massima quiete.

Una volta effettuata la scelta del terreno, si potrà commissionare, prima dell'acquisto, ad un professionista, uno studio di fattibilità per avere un'idea sulla volumetria edificabile e sugli altri parametri da rispettare come altezze e distanze.


arch. Carmen Granata

riproduzione riservata
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  • Sandro Veronese
    Sandro Veronese
    Giovedì 27 Aprile 2017, alle ore 17:26
    Tra gli elementi da considerare nell'acquisto di un terreno ve ne è uno che non viene se non in qualche caso attentamente valutato, vale a dire cosa si può celare nel sottosuolo?
    Risposta: di tutto,  e cioè una discarica di inerti, vecchie reti di sottoservizi, cavità, reperti archeologici e ordigni bellici. 
    Ma come accertare che nel sottosuolo non ci siano "sorprese"?
    Impiegando metodiche geofisiche non invasive (non richiedono scavi) che sono in grado di verificare la presenza o meno di discariche, sottoservizi, strutture archeologiche, cavità e ordigni.
    rispondi al commento
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