Condominio minimo: come calcolare e approvare le tabelle millesimali

Tabelle millesimali

Il condominio minimo è quella particolare forma di condominio composta da due soli partecipanti. L'applicazione a questa fattispecie delle norme condominiali è stata affermata prima dalla giurisprudenza (Cass. SS.UU. 31 gennaio 2006 n. 2046) e poi dalla stessa legge (art. 1117-bis c.c., introdotto nel codice dalla legge n. 220/2012). Ciò vuol dire che anche il condominio minimo può avere delle tabelle millesimali.

Che cosa sono le tabelle millesimali?

Come si approvano le tabelle millesimali?

Le tabelle millesimali sono obbligatorie per il condominio minimo?

Come si approvano le tabelle millesimali nel condominio minimo?

Come si applicano le tabelle millesimali nel condominio minimo?

Qui di seguito risponderemo a questi quesiti: vedremo che, per quanto singolare possa apparire la fattispecie delle tabelle millesimali nel condominio minimo, essa ha reale utilità.

Tabelle millesimali, nozione e funzione

Le tabelle millesimali sono uno strumento che consente il funzionamento del condominio.

La presenza delle tabelle millesimali, infatti, rende possibile:

- la ripartizione delle spese secondo i dettami di cui agli artt. 1123, 1124 e 1126 c.c.;

- la regolare costituzione dell'assemblea e conseguentemente il regolare funzionamento dell'assise.

Le tabelle millesimali esauriscono la loro funzione esclusivamente nell'ambito del funzionamentodel condominio.

Esse non accertano il valore venale delle unità immobiliari che le riguardano, semplicemente esprimono il valore in una misura convenzione, i millesimi, per l'appunto, ai fini indicati.

Vediamo allora più da vicino come si arriva al calcolo delle tabelle millesimali.

Che un condominio, meglio che un edificio sia composto da due o più unità immobiliari, non ha importanza: è possibile quantificare numericamente un rapporto di valore proporzionale tra quei cespiti che, valorizzandone le differenze e le similitudini, ci dica esattamente quanto un'abitazione valga rispetto a un'altra.


Si ripete, per non essere imprecisi: il valore è limitato alle questioni afferenti funzionamento dell'assemblea o riparto delle spese, non anche al valore venale. Rispetto a questo, infatti, può accadere che una casa al piano terreno con giardino abbia un valore economico maggiore di una al secondo piano, mentre in termini millesimali è molto probabile il contrario.

Torniamo a noi: valutate le superfici delle unità immobiliari (o i loro volumi) e applicati dei coefficienti, detti riduttori, che servono a distinguere l'utilità dei vani che le compongono e più in generale ad apprezzare le differenze tra le varie unità immobiliari (es. esposizione, altezza, ecc.), si può arrivare a calcolare le tabelle millesimali.

Tali operazioni, sebbene non vi sia una legge a imporlo, sono fatte osservando le disposizioni contenute nella circolare n. 12480/1966 del Ministero dei Lavori Pubblici: testo riguardante la ripartizione dei costi di costruzione nelle cooperative edilizie che avevano fruito di finanziamenti pubblici, ma presa come punto di riferimento tecnico per le tabelle millesimali condominiali.

Approvazione e revisione tabelle millesimali

Arrivati al calcolo delle tabelle è utile domandarsi con quali maggioranze debbano essere approvate: in realtà la domanda è bene porsela fin dall'affidamento dell'incarico a un tecnico per il loro calcolo.

Bene, per lungo tempo, lunghissimo tempo è meglio dire, la giurisprudenza, in via maggioritaria e non senza critiche, riteneva che l'approvazione delle tabelle millesimali necessitasse del consenso di tutti i condòmini.

Niente consenso unanime? Allora bisognava andare in tribunale e lì ottenere l'approvazione dei millesimi.


La situazione è mutata a partire dal 2010: per l'approvazione delle tabelle millesimali conformi ai criteri legali, si è detto nella sentenza n. 18477/2010 resa dalle Sezioni Unite, è sufficiente l'approvazione da parte della maggioranza dei presenti all'assemblea che rappresentino la metà del valore dell'edificio.

Motivo (lo sintetizziamo): le tabelle servono solo a far funzionare l'assemblea e a ripartire le spese, le tabelle sono un allegato del regolamento, il regolamento si approva a maggioranza, allora anche per le tabelle vale la medesima conclusione.

Quanto alla revisione delle tabelle: la sentenza citata giungeva alle medesime conclusioni (il caso risolto riguardava proprio una revisione di tabelle). Rispetto alla revisione, poi, la legge n. 220 del 2012 ha recepito quanto stabilito dalla Cassazione, andando a modificare l'art. 69 disp. att. c.c., norma che oggi prevede espressamente la revisione a maggioranza delle tabelle millesimali errate e non più attuali.

Approvazione tabelle millesimali nel condominio minimo

Il regolamento condominiale è obbligatorio quando i condòmini sono almeno undici: ciò vuol dire che anche le tabelle millesimali devono essere approvate superata questa soglia?

Risposta: no, le tabelle sono sempre obbligatorie, data la funzione che svolgono (funzione prima indicata).

E allora ciò vuol dire che si debbono approvare tabelle millesimali anche in caso di condominio minimo?

Sì, la risposta è positiva e trova conferma anche in sede giurisprudenziale (Trib. Trapani 28 febbraio 2008). Due abitazioni in una villetta bifamiliare costituente un condominio mimino, ai fini della ripartizione delle spese per la manutenzione delle scale, del tetto, ovvero della facciata (sempre che questi elementi siano in proprietà comune, è evidente) avranno valori differenti. Magari molto simili, ma non identici. Ecco allora che applicando i dovuti coefficienti alle superfici e quindi calcolando le tabelle millesimali, anche in relazione al condomino minimo si potrà arrivare alla corretta ripartizione delle spese. Corretta secondo legge, perché nulla vieta che le parti decidano per una diversa suddivisione dei costi.

Nel condominio minino, è evidente, le tabelle millesimali non possono essere approvate a maggioranza, ma necessitano sempre del consenso di entrambi i condòmini, ovvero del provvedimento di approvazione da parte di un giudice.

I condomini minimi, solitamente, non hanno un amministratore: ciò vuol dire che approvate le tabelle millesimali, spetterà ai condòmini farne applicazione.

Esse si applicano calcolando la spesa in proporzione al valore millesimale dell'unità immobiliare.

Esempio: se Tizio possiede un'abitazione con valore 600/1000 e Caio dei restanti 400/1000 e la spesa è 75, allora Tizio parteciperà alla spesa per i suoi 600/1000 e Caio per i 400/1000. In buona sostanza Tizio pagherà 45 e Caio 30.