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Cosa sono le tabelle millesimalie come si redigono

Le tabelle millesimali sono lo strumento utile a individuare il valore delle singole unità immobiliari per poter ripartire le spese e i quorum nelle assemblee.
Pubblicato il

Cosa sono le tabelle millesimali?


Le tabelle millesimali, sono parte integrante del regolamento di condominio e rappresentano le quote di proprietà di ciascun condomino.

Secondo la Corte di Cassazione le tabelle millesimali hanno principale e unico scopo di:
• consentire la ripartizione delle spese;
• consentire la formazione delle maggioranze assembleari.

Riunione di condominio
La quota data dal rapporto fra il valore di ciascuna unità e il valore dell'intero edificio, fatto uguale a mille, indica la misura, rispettivamente, del diritto e dell'onere di contribuzione di ciascun condomino, stabilendo che questa sia proporzionale al valore del piano o della porzione di piano, cioè dell'unità immobiliare.


Chi può redigere le tabelle millesimali?


Per la redazione del calcolo millesimi non è richiesta una qualifica specifica perché non è un' attività riservata ad una specifica categoria. Le tabelle possono essere redatte da chiunque abbia dimestichezza e capacità tali per poter effettuare le misurazioni di tutte le unità immobiliari e rielaborare i dati.

Chiaramente, però, vista l'importanza che le tabelle hanno all'interno del regolamento di condominio e le valutazioni che devono essere eseguite nella compilazione delle tabelle stesse, è sempre bene rivolgersi ad un tecnico, un ingegnere, un geometra o architetto.


Come si calcolano i millesimi condominiali?


Il tecnico, nel calcolo tabelle millesimali prenderà dunque in considerazione volumi e superfici di ciascuna unità immobiliare e una serie di coefficienti come quello di destinazione, di orientamento, di luminosità, di piano, di esposizione ecc, a cui, a sua discrezione e con riferimento a circolari ministeriali e normativa tecnica, egli stesso darà un valore opportuno in relazione alla situazione esistente.

La relazione matematica tra superficie o volume e coefficienti darà come risultato un valore definito Superficie o Volume Virtuale.


Metodo di calcolo delle tabelle millesimali
Con una semplice proporzione la somma delle superfici virtuali di tutte le unità immobiliari viene rapportata a 1000 ottenendo così la suddivisione in millesimi delle proprietà del condominio, ovvero la Tabella di Proprietà, che è la tabella principale di riferimento per la gran parte delle spese.

La scelta di considerare il volume dell'appartamento piuttosto che la superficie dipende dalla tipologia di edificio; infatti, soprattutto nei palazzi antichi, possono esserci grandi differenze tra le altezze interne delle unità immobiliari, che ovviamente incidono sul valore dell'unità immobiliare stessa.
Il metodo che prevede l'applicazione dei coefficienticorrettivi, così come detto prima, graduati a discrezione del tecnico, può essere causa di forti discussioni e contrasti tra i condomini che si ritengono danneggiati dall'applicazione dei valori anziché altri.

Esiste dunque un metodo alternativo a questo ed è quello della determinazione del valore di ciascuna unità immobiliare, ovvero il valore di mercato al metro quadro indicato nell'Osservatorio Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate. La somma dei valori delle singole proprietà determina il valore complessivo dell'intero edificio condominiale, con i valori così ottenuti è facile ragguagliare il tutto in millesimi di proprietà.


Quanti tipi di tabelle millesimali esistono?


Le tabelle millesimali a servizio del condominio sono sostanzialmente di due tipi:
- tabelle di proprietà;
- tabelle di utilizzo.

La tabella principale, normalmente detta di proprietà, è quella che rappresenta i valori proporzionali delle varie proprietà, descritta prima, e serve a suddividere la maggior parte delle spese del condominio.

L'elaborazione di altre tabelle è invece necessaria qualora si voglia suddividere la spesa in base all'uso, ad esempio, della singola rampa di scale, dell'ascensore, dell'impianto di riscaldamento centralizzato o del giardino. È importante infatti sottolineare che, mentre alle tabelle millesimali di proprietà partecipano tutti i condomini senza possibilità di esclusione dalle spese ripartite con esse, le tabelle millesimali d'uso possono essere anche parziali, perché appunto destinate solo a chi gode dell'uso.

Tabella d'uso per le scale
Un tipico caso è quello relativo all'uso delle scale o dell'ascensore, rispetto al quale nella suddivisione delle spese rientrano solo i condomini, ovvero gli utilizzatori, ma non ad esempio i proprietari di negozi al pian terreno che hanno accesso indipendente alle proprie proprietà.

Per le tabelle d'uso il valore dei millesimi è il risultato della somma di due componenti: 50% dei millesimi di proprietà, 50% dei millesimi legati all'altezza di piano, così come indicato dall'art. 1124 del Codice Civile.
Pertanto, per ottenere i citati valori millesimali è prima di tutto necessario individuare:
- le unità che si servono delle scale;
- l'altezza di piano, esprimibile in metri o anche in scalini.

Facciamo un esempio considerando un palazzo di 6 piani.

Esempio di Calcolo tabella Scale


Si può ottenere la revisione dei millesimi?


La richiesta di revisione delle tabelle millesimali si può ottenere dimostrando che le stesse siano errate o non più attuali, così come prescrive l'art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
Le tabelle millesimali, dunque, anche se approvate con il consenso di tutti i condomini possono essere modificate, nel caso di errore di redazione, con le stesse maggioranze necessarie per l'approvazione e la revisione del regolamento, atto del quale rappresentano un allegato.

Non è sempre dunque necessario ricorrere in giudizio per revisionare le tabelle millesimali.


Come vengono approvate le tabelle millesimali?


Le tabelle possono essere approvate:

• in assemblea condominiale, con il consenso della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio;

• con la firma di ciascun contratto di vendita, i rogiti dei singoli appartamenti: in tal caso il consenso è unanime anche se differito perché avviene in momenti diversi;

• se ci sono disaccordi e non si può arrivare alla formazione delle tabelle millesimali, anche un solo condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria che, procedendo alla loro redazione tramite un perito, le rende obbligatorie per tutti i condomini.


Che succede se mancano le tabelle millesimali?


La mancanza di tabelle millesimali non esonera il condomino dal pagamento delle spese condominiali, spettando in tal caso al giudice stabilire la correttezza delle richieste condominiali.
Quando il condominio è sprovvisto delle tabelle millesimali, le spese devono comunque seguire la regola generale secondo cui la loro ripartizione deve avvenire in base al valore di ogni appartamento e non in quote uguali.

Le spese andranno divise, così come stabilito dal codice civile, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino.

Il codice stabilisce che:
• le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diverso accordo tra i vari proprietari, accordo che richiede l'unanimità;

• le spese destinate a servire i condomini in misura diversa, sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne; ad esempio qualora un edificio abbia scale, cortili, lastrici solari, o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico di coloro che ne traggono utilità.

riproduzione riservata
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Alert Commenti
  • Mario Fanaro
    Mario Fanaro
    Domenica 27 Novembre 2022, alle ore 11:52
    Interpretando alla lettera l'art. 1124, molti amministratori (compreso il mio) fanno la ripartizione della seconda metà delle spese di scala e ascensore in base all’altezza dal suolo dei vari piani e non in base alle altezze dal suolo delle singole porzioni di piano.
    Quindi, accade che se al I° Piano c’è un solo appartamento e al 2° Piano tre appartamenti, questi ultimi pagano meno dell’appartamento del 1° piano, in evidente contrasto con la “ratio” degli artt. 1123 e 1124.
    Se invece si tenesse conto delle altezze dei singoli appartamenti dal suolo e non quella del piano, ciò non accadrebbe e la ripartizione sarebbe senz’altro più equa!
    Cosa ne pensate voi?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Mario Fanaro
      Mercoledì 30 Novembre 2022, alle ore 10:54
      In genere gli amministratori applicano le tabelle approvate dal condominio e redatte da tecnici abilitati che seguono criteri consolidati nel tempo e cioè: il 50% in ragione dei millesimi di proprietà generale ed il 50% in proporzione all'altezza di ciascun piano dal suolo. Va da sè che su di un piano ci sono più unità immobiliari l'incidenza dei millesimi è minore perchè le abitazioni sono più piccole, ma nel totale devono corrispondere ad un quota pari o maggiore a seconda dell'elevazione dal suolo. Seguendo l'esempio che Lei riporta nella domanda e tenendo fede alla Sua ipotesi di ripartizione, ci può stare anche che sullo stesso piano un bilocale con due persone occupanti giovani, con una frequentazione assidua di amici e parenti, paghi molto meno e consumi molto di più di un quadrilocale con una persona anziana. In questo senso troverà sempre una difformità più o meno evidente. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Luciano
    Luciano
    Domenica 9 Ottobre 2022, alle ore 18:00
    Tutto ok.
    rispondi al commento
  • Salvio77
    Salvio77
    Mercoledì 7 Novembre 2018, alle ore 09:04
    Salve, nel caso in cui si richiede una modifica delle tabelle millesimali scale B2, quindi la tabella ripartita per altezza di piano, dal solo condomino situato al terzo piano e viene richiesto che la sua abitazione è da considerare al secondo piano e quindi fornisce rettifica dei millesimi, questa modifica comporta anche una variazione dei millesimi delle abitazioni poste al primo piano?
    rispondi al commento
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