Surrogazione del mutuo: di che si tratta?

Surrogazione del mutuo: quali sono i vantaggi

Può succedere, dopo aver stipulato un mutuo, di non essere più soddisfatti delle condizioni applicate, poiché non ritenute più vantaggiose come prima.
Il tasso di interesse applicato negli anni precedenti può risultare oggi non più conveniente.

La surrogazione o surroga del mutuo, introdotta dalla Legge Bersani con la finanziaria del 2007, è un meccanismo che consente al consumatore di approfittare dei tassi di interesse migliori sul mercato e di ottenere un risparmio considerevole.
Con la surrogazione del mutuo, spesso definita anche portabilità del mutuo, si ha dunque la possibilità di trasferire il mutuo ipotecario presso altro istituto di credito che conceda condizioni migliori.

Perché trasferire un mutuo presso altra banca?

Con il tempo, le caratteristiche del mutuo sottoscritto possono risultare non più conformi alle proprie esigenze o più semplicemente si viene a conoscenza di offerte più vantaggiose proposte dalle banche ai propri clienti.

Questa opportunità ha anche degli effetti sul mercato immobiliare, contribuendo a determinare un incremento della domanda di mutui da parte delle famiglie italiane.
Infatti, tra i fattori che fanno sì che un numero sempre maggiore di persone accenda un mutuo, c'è sicuramente la possibilità di spostarlo nel corso del tempo da una banca all'altra.

Da sottolineare, sin da subito, che questa operazione non solo è possibile ma è anche gratuita.
Di seguito formiamo una breve guida che consenta al lettore di comprendere il funzionamento della surroga del mutuo, al fine di capire quando questa procedura possa dirsi conveniente.

È bene, infatti, prima di avviare la pratica, avere chiari quelli che sono i diritti e doveri delle parti e, più in generale, quello a cui si andrà in contro.

Surrogazione del mutuo: cosa dice la legge

Iniziando dal significato della parola surroga o surrogazione, precisiamo che secondo la legge, con tale espressione, si fa riferimento al subingresso di un soggetto terzo nella posizione giuridica assunta dal creditore nei confronti del debitore.

L'articolo 1202 del codice civile afferma che:

Il debitore, che prende a mutuo una somma di danaro o altra cosa fungibile al fine di pagare il debito, può surrogare il mutuante nei diritti del creditore, anche senza il consenso di questo. La surrogazione ha effetto quando concorrono le seguenti condizioni: 1) che il mutuo e la quietanza risultino da atto avente data certa 2) che nell'atto di mutuo sia indicata espressamente la specifica destinazione della somma mutuata; 3) che nella quietanza si menzioni la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento. Sulla richiesta del debitore, il creditore non può rifiutarsi di inserire nella quietanza tale dichiarazione. Articolo 1202 codice civile

Spieghiamo meglio le condizioni necessarie, in base alla disposizione normativa, affinché la surroga sia valida. Tre sono le condizioni che devono essere soddisfatte.
Nell'atto di mutuo deve essere specificata la destinazione della somma mutuata.
La quietanza da parte del creditore deve riportare la dichiarazione del debitore in merito alla provenienza del denaro impiegato per l'estinzione del debito.

L'atto di mutuo e la quietanza devono avere data certa e in particolare l'atto di mutuo deve essere stato stipulato simultaneamente o con data anteriore all'adempimento dell'obbligazione.


Da citare è inoltre la Legge Bersani (L. 40/20017). In base all' articolo 8 relativo alla portabilità del mutuo si precisa che:

1. In caso di mutuo, apertura di credito od altri contratti di finanziamento da parte di intermediari bancari e finanziari, la non esigibilità del credito o la pattuizione di un termine a favore del creditore non preclude al debitore l'esercizio della facoltà di cui all'articolo 1202 del codice civile.
2. Nell'ipotesi di surrogazione ai sensi del comma 1, il mutuante surrogato subentra nelle garanzie accessorie, personali e reali, al credito surrogato. L'annotamento di surrogazione può essere richiesto al conservatore senza formalità, allegando copia autentica dell'atto di surrogazione stipulato per atto pubblico o scrittura privata.
3. È nullo ogni patto, anche posteriore alla stipulazione del contratto, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l'esercizio della facoltà di surrogazione di cui al comma 1. La nullità del patto non comporta la nullità del contratto.
4. La surrogazione per volontà del debitore di cui al presente articolo non comporta il venir meno dei benefici fiscali.
4-bis. Nell'ipotesi di cui al comma 2 non si applicano l'imposta sostitutiva di cui all'articolo 17 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601, né le imposte indicate nell'articolo 15 del medesimo decreto.
4-ter. All'onere derivante dall'attuazione del comma 4-bis, valutato in 2,5 milioni di euro annui a decorrere dall'anno 2007, si provvede mediante corrispondente riduzione dello stanziamento iscritto, ai fini del bilancio triennale 2007-2009, nell'ambito dell'unità previsionale di base di parte corrente "Fondo speciale" dello stato di previsione del Ministero dell'economia e delle finanze per l'anno 2007, allo scopo parzialmente utilizzando, quanto a 2,5 milioni di euro per l'anno 2007 e a decorrere dall'anno 2009, l'accantonamento relativo al medesimo Ministero e, quanto a 2,5 milioni di euro per l'anno 2008, l'accantonamento relativo al Ministero della solidarietà sociale.
4-quater. Il Ministro dell'economia e delle finanze provvede al monitoraggio degli oneri derivanti dall'applicazione del comma 4-bis, anche ai fini dell'applicazione dell'articolo 11-ter, comma 7, della legge 5 agosto 1978, n. 468, e successive modificazioni, e trasmette alle Camere, corredati da apposite relazioni, gli eventuali decreti emanati ai sensi dell'articolo 7, secondo comma, numero 2), della citata legge n. 468 del 1978. Il Ministro dell'economia e delle finanze è autorizzato ad apportare, con propri decreti, le occorrenti variazioni di bilancio. Articolo 8 Legge Bersani

Abbiamo visto che quando si parla di surroga del mutuo ipotecario, si fa riferimento al procedimento con il quale si trasferisce presso una nuova banca, il finanziamento precedentemente ottenuto presso altra banca, con il vantaggio di mantenere l'ipoteca del vecchio mutuo. Cosa succede avviando questa procedura?

Con il subingresso del nuovo istituto di credito si avrà l'opportunità di ridefinire le condizioni del prestito, ovvero l'importo della rata, i tassi di interesse e lo spread.
Si potrà infine modificare la durata del piano di ammortamento, con l'effetto finale di poter rivedere l'importo di quanto versare mensilmente alla banca, ottenendo un risparmio significativo.

Per fare un esempio si potrà passare, tenendo conto della situazione di mercato e della propria condizione economica, da un tasso fisso ad un tasso variabile o misto e viceversa.
La banca A, con la quale è stato stipulato il primo mutuo, cede il contratto di mutuo alla banca B che subentra nella posizione del creditore.
Quest'ultima salda il debito residuo del risparmiatore e definisce con lui le nuove condizioni da applicare. Il mutuo con la nuova banca avrà un importo pari al mutuo residuo, corrispondente alla somma che deve ancora essere rimborsata.

La surroga, di fatto, permette al soggetto debitore di estinguere il primo mutuo.
Aspetto importante è che l'estinzioneanticipata del mutuo può avvenire senza penali.
A seguito della surroga il nuovo istituto bancario subentra nel grado dell'ipoteca già esistente che garantiva il mutuo sostituito.

Quali sono i costi della surroga del mutuo?

Per quanto riguarda eventuali costi da sostenere, la buona notizia è che la surroga del mutuo non comporta alcuna spesa per il mutuatario, in base a quanto disposto dalla Legge n. 40 del 2 aprile 2007 (Decreto Bersani).
Le spese del notaio, così come quelle bancarie (istruttorie, per la perizia e per le polizze assicurative in caso di scoppio e incendio), saranno a carico dell'istituto di credito che subentra nel mutuo.
Anche l'ipoteca sull'immobile viene trasferita senza costi.

La procedura per richiedere la surroga del mutuo

Partiamo col dire che il trasferimento del mutuo può essere richiesto da chiunque abbia acceso un finanziamento e intenda portarlo presso una banca che offre condizioni economiche più vantaggiose. Il primo passo è acquisire le giuste informazioni: il debitore deve disporre delle necessarie conoscenze in merito alle condizioni offerte dal mercato.

Quando si intende procedere con la surrogazione del mutuo un aspetto da non dimenticare è un'approfondita analisi di confronto tra le banche, per valutare le condizioni più convenienti, tenuto conto delle varie proposte presenti sul mercato.


Al fine di avviare la pratica è necessario innanzitutto che l'intestatario del mutuo comunichi alla propria banca la decisione di trasferire il mutuo presso altra banca.
Ci si dovrà inoltre recare presso gli sportelli della nuova banca per presentare la richiesta di surroga e poter avviare al più presto la pratica. I moduli da compilare sono disponibili presso l'ufficio bancario.

Si precisa che la precedente banca è tenuta ad accettare la richiesta.
La nuova banca, invece, non ha alcun obbligo nei confronti del richiedente.
Provvederà a valutare la richiesta del debitore, informandosi in merito al debito residuo e contattando direttamente la banca originaria. In caso di accettazione da parte dell'istituto di credito, si stipulerà un nuovo contratto di mutuo che avrà ad oggetto l'importo del mutuo residuo con la precedente banca.

Si stabilirà il piano di rateizzazione e il cliente sarà tenuto a versare le rate del mutuo alle condizioni definite con la nuova banca, interrompendo ogni rapporto contrattuale con la precedente banca.
Quest'ultima non potrà in alcun modo fare opposizione alla procedura richiesta o addebitare costi aggiuntivi.

Ci sono dei tempi da rispettare.
Il passaggio del mutuo dalla vecchia alla nuova banca deve avvenire entro 30 giorni.
Una volta avvenuto il passaggio si effettuerà il rogito notarile a carico della banca stessa senza alcun onere per il cliente.

Da tenere distinta dalla surrogazione del mutuo è la pratica di rinegoziazione mutuo che si ha in caso di accordo con il precedente istituto di credito finalizzato alla modifica delle condizioni in corso.

Quali sono i documenti necessari per effettuare la surroga?

Per poter dare avvio alla pratica di surroga del mutuo è indispensabile presentare alcuni documenti. Vediamo quali:

• copia autentica del contratto di mutuo stipulato con la precedente banca;
  
  
• copia della nota di iscrizione ipotecaria;
  
  
• copia del documento di identità e del codice fiscale dell'intestatario o degli intestatari del mutuo;
  
  
• documento di identità di eventuali garanti;
  
  
• certificazione dello stato civile degli interessati;
  
  
• documenti contenenti dati catastali, planimetrie e visure dell'immobile.
  
  

Quante volte è possibile chiedere la surrogazione?

Non vi sono dei veri e propri limiti previsti dalla legge per chiedere la surrogazione del mutuo presso altre banche.
Ad ogni modo sono gli istituti di credito che tendono a mettere di fatto delle limitazioni.
Di fronte ad un cliente che si ritiene inaffidabile per le precedenti e ripetute sostituzioni preferiscono negare la surroga.