Requisiti del supercondominio, pluralità di condomini e accessorietà di beni e servizi

Bastano i servizi, comuni, per avere un supercondominio

Il supercondominio è stato definito come una pluralità di edifici, costituiti in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, (cosiddetti supercondomini), legati tra loro dalla esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, etc), in rapporto di accessorietà con i fabbricati, si applicano a dette cose, impianti, servizi le norme sul condominio negli edifici, e non quelle sulla comunione in generale (Cass. n. 9096 del 2000).

A ben leggere, è fuorviante la conclusione che vuole che si abbia un supercondominio soltanto in caso di beni comuni; in realtà, si ha supercondominio anche se i beni non siano in comune, perché proprietà di un singolo condominio, ma i servizi ad essi collegati sì.

Così ha recentemente stabilito la sentenza n. 19800/2014.

Supercondominio e accessorietà

È infatti sempre il concetto di accessorietà, non importa se riferito al solo servizio e non al bene, l'elemento essenziale, unitamente alla pluralità dei condominii, per la qualificazione giuridica del supercondominio e per la sua caratterizzazione rispetto alla comunione.

Esemplarmente spiega la Corte, nella sentenza in commento: Allo stesso modo di quanto avviene per le parti di uso comune afferenti ad una sola costruzione (e, di solito, interne ad essa), le cose, gli impianti ed i servizi elencati dall'art. 1117 cit., comuni a più costruzioni e spesso esterni ad esse, sono del pari necessari per l'esistenza e per l'uso, ovvero sono destinati all'uso o al servizio dei piani o delle porzioni di piano siti nei diversi fabbricati, quando questi sono legati dallo stesso vincolo strumentale, materiale o funzionale.

In virtù della medesima ratio, la regola statuita dall'art. 62 comma i disp. att. cod. civ. cit. - secondo cui le norme sul condominio si applicano alle parti degli edifici, che restano in comune dopo lo scioglimento del condominio originario e la costituzione dei condomini separati - si estende alle cose, agli impianti ed ai servizi comuni a più fabbricati indipendenti e costituiti in distinti condomini fin dall'origine, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale .

La ragione, necessaria e sufficiente, consiste nell'identico collegamento strumentale, concretato dalla relazione di accessorietà, che vincola anche queste parti. Il criterio per decidere se il complesso debba essere regolato dalle norme specifiche sul condominio negli edifici, ovvero dalle disposizioni sulla comunione in generale, si rinviene nella funzione strumentale o autonoma dei beni comuni. (Cass. n. 9096/2000).

Supercondominio come fattispecie legale

Peraltro, perché si abbia un condominio, non è assolutamente necessaria una manifestazione formale di volontà, nè quella dell'originario costruttore, nè quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, venendo il medesimo in essere ipso iure et facto, se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti. Si tratta di una fattispecie legale, in cui una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni in rapporto di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in pieno le norme sul condominio, anzichè quelle sulla comunione (Cass. n. 19939 del 2012; in senso sostanzialmente analogo, Cass. n. 17332 del 2011) (Cass. n. 19800/2014)

Non è dunque valida, secondo la Corte, l'argomentazione, avanzata dall'appallante, secondo cui il condominio aveva deliberato di fissare come ordine del giorno della successiva assemblea quello di un'eventuale azione per la costituzione del supercondominio e che quindi fino alla costituzione formale non lo si poteva ritenere esistente.


D'altronde, che si tratti di una fattispecie per cui non è necessaria alcuna costituzione formale, ma per cui è sufficiente l'esistenza degli elementi di fatto, al pari del condominio classico, lo si rinviene oggi dal nuovo art. 1117-bis, c.c., introdotto nel codice civile dalla riforma del condominio, per il quale Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117.

È utile ricordare che, sempre la legge di riforma (n. 220/2012) ha inserito nel codice civile (cfr. art. 67 disp. att. c.c. una specifica disciplina di composizione dell'assemblea del supercondominio, qualora lo stesso superi i sessanta partecipanti, prevedendo la nomina di uno specifico rappresentante per condominio.