Superbonus 110% e verifica del requisito della residenzialità

Superbonus 110 ultime notizie

In materia di superbonus 110 e, in particolare, con riferimento al requisito della residenzialità, l'Agenzia delle Entrate, con due recenti risposte a interpello 21 settembre 2022, n. 462 e 464, ha fornito importanti chiarimenti per determinate tipologie di immobili con specifiche caratteristiche.


Ulteriori chiarimenti relativi al periodo di decorrenza dell'agevolazione fiscale e all'esecuzione di interventi su immobili soggetti a tutela sono contenuti nelle risposte.

Bonus 110 condominio sottoposto a vincoli

Con la risposta all'interpello 21 settembre 2022, n. 462, l'agenzia delle entrate superbonus 110, ha affrontato la questione, relativa all'esecuzione di interventi agevolabili al 110 su immobili sottoposti a regolamenti edilizi, urbanistici o ambientali.

Nel caso in cui su tali tipologie di immobili non siano eseguibili interventi trainanti, in ragione dei suddetti vincoli, ma siano realizzabili esclusivamente interventi trainati, in tal caso, secondo l'Agenzia delle Entrate, è possibile portare in detrazione dalle imposte sui redditi le spese relative agli interventi trainanti superbonus, quali, a titolo esemplificativo, la sostituzione degli infissi o la realizzazione del cappotto interno nelle singole unità immobiliari non funzionalmente indipendenti.

In altri più specifici termini, pur non potendo eseguire interventi trainanti superbonus, la detrazione è riconosciuta con riferimento agli interventi trainati.

Asseverazione superbonus 110

Il riconoscimento della agevolazione fiscale, pone il problema di come gestire le dichiarazioni di tecnici, quali l'asseverazione, in casi come quello sottoposto all'attenzione dell'Agenzia, in cui è possibile eseguire solo interventi trainati sulle singole abitazioni.

Nella risposta all'interpello si legge sostanzialmente che, con riferimento agli interventi trainati, l'asseverazione deve essere predisposta dal tecnico con la procedura, prevista per le unità immobiliari funzionalmente indipendenti.

Termini per eseguire interventi superbonus 110 per cento su immobili tutelati

Nell'ultima parte della risposta all'interpello 21 settembre 2022, n. 462, l'Agenzia delle entrate coglie l'occasione per stabilire il termine entro il quale è possibile fruire dell'agevolazione fiscale del bonus 110, con riferimento a opere eseguite su immobili sottoposti a vincoli o a regolamenti edilizi, urbanistici o ambientali.

Come noto, l'ultima Legge di Bilancio ha modificato profondamente il periodo di vigenza dell'agevolazione fiscale del superbonus, prevedendo una serie di scadenze c.d. a scalare, differenziate in base al soggetto beneficiario.


Il comma 28 dell'articolo 1 della legge 30 dicembre 2021, n.234 (c.d. Legge di bilancio 2022) ha stabilito che per gli interventi effettuati dai condomìni, dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari, distintamente accatastate, ancorché posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, compresi quelli effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all'interno di un condominio, l'agevolazione fiscale e, conseguentemente, la detrazione delle spese sostenute, spetta:

• nella misura del 110 % per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023;
  
  
• nella misura ridotta al 70% per le spese sostenute nel 2024;
  
  
• in quella ulteriormente ridotta al 65% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2025.
  
  

Atteso che per gli immobili vincolati, la circolare dell'Agenzia delle entrate n. 23 stabilisce che il termine ultimo per fruire dell'agevolazione fiscale 110 è il medesimo rispetto a quello previsto per gli interventi effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all'interno dello stesso condominio, il termine ultimo per effettuare interventi detraibili con il superbonus 110 è il 31 dicembre 2025.

Residenzialità in materia di superbonus 110

Come noto ai fini del riconoscimento dell'agevolazione fiscale 110 un requisito di primaria importanza è rappresentato dalla residenzialità dell'immobile soggetto a interventi. Per residenzialità si intende il rapporto fra superficie residenziale e superficie non residenziale.

I numerosi interventi, sollecitati da istanze di interpello formulate dai contribuenti, l'Amministrazione finanziaria, in particolare negli ultimi mesi, ha fornito importanti chiarimenti sul concetto sulla prova e sul calcolo della residenzialità.


In linea generale, è stato più volte affermato che in tema di residenzialità, allorquando la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza, che compongono l'edificio sul quale si interviene con opere ricomprese nella norma agevolativa del 110, è superiore al 50% dell'intera superficie, è possibile ammettere al superbonus anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali che abbiano sostenuto spese sulle parti comuni.

Risposta dell'Agenzia delle Entrate sulla residenzialità di un immobile

Con l'ultima risposta all'istanza di interpello, del 21 settembre n. 464, l'Agenzia delle entrate completa ulteriormente il quadro della prassi di riferimento sul punto.

Con tale risposta, l'Agenzia, dopo aver acquisito il parere della Direzione centrale, nello specifico, della sezione servizi catastali cartografici e di pubblicità immobiliare, ha stabilito che al fine di calcolare la superficie qualificabile come residenziale dell'edificio, occorre tenere conto anche delle porzioni immobiliari iscritti in catasto alla categoria F7.

Si tratta di una nuova categoria catastale che riguarda le infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione, certamente prive del requisito di residenzialità.



L'Agenzia delle entrate, nel ribadire precedenti impostazioni, ha chiarito che occorre considerare anche tali porzioni catastali nel calcolo della superficie di tipo residenziale dell'immobile soggetto a interventi agevolabili con la detrazione fiscale 110%.

Ne consegue, secondo l'Agenzia delle Entrate, che al fine di verificare se l'edificio oggetto degli interventi è residenziale nella sua interezza, l'istante dovrà tener conto anche dell'immobile in categoria F/7; solo qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza, ricomprese nell'edificio, sia superiore al 50% della superficie complessiva dell'edificio stesso, nel rispetto delle condizioni e degli adempimenti previsti dalla normativa di riferimento, sarà possibile ammettere alla detrazione anche i proprietari o detentori degli immobili non residenziali.