Superbonus 110: è ammesso per immobili ad uso promiscuo?

Superbonus 110% e immobili a uso promiscuo

Hai un immobile unifamiliare adibito in parte ad abitazione privata e in parte a Bed & Breakfast?

Vuoi effettuare dei lavori di riqualificazione energetica?

Ti chiedi se potrai beneficiare del Superbonus 110 in presenza dei necessari requisiti.

La normativa di riferimento, ovvero il Decreto Rilancio (34/2020) che all'articolo 119 introduce l'agevolazione potenziata per determinati lavori, non tratta il caso descritto in maniera esplicita.

Soccorre a tal fine l'Agenzia delle Entrate. Con risposta a interpello, chiarisce che in caso di uso promiscuo dell'immobile, si potrà fruire del Superbonus nella misura pari al 50%.

Vediamo cosa dice l'Amministrazione finanziaria al riguardo.

Superbonus 110 e bed & breakfast

Si ha diritto al Superbonus 110 se la residenza e l'ufficio professionale o il locale per lo svolgimento dell'attività imprenditoriale si trovano nello stesso edificio?

La risposta è positiva. Lo afferma l'Agenzia delle Entrate con risposta a interpello 570 del 9 dicembre 2020, fornendo così dei chiarimenti ai contribuenti su un aspetto che da tempo presentava molteplici dubbi.


L'occasione nasce dal quesito posto da un contribuente che aveva destinato parte della propria abitazione allo svolgimento di un'attività d'impresa, nello specifico un Bed & Breakfast.

Il dubbio sorgeva perché l'articolo 119 comma 9 lettera b) del DL 34/2020 precisa che si può fruire dell'agevolazione potenziata se gli interventi vengono eseguiti da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti o professioni.

Cosa vuole intendere la norma?

Superbonus e bed & breakfast: l'Agenzia delle Entrate chiarisce

La circolare n.24/E del 2020 dell'Agenzia delle Entrate chiarisce il significato dell'espressione utilizzata dal legislatore. Possono rientrare nel Superbonus 110% i lavori effettuati su unità immobiliari non riconducibili ai beni relativi all'impresa o a quelli strumentali per l'esercizio di arti o professioni.

Le persone fisiche che svolgono un'attività sopra indicata potranno beneficiare del Superbonus solo se l'immobile sia destinato ad uso privato.

Questo vuol dire che sono esclusi gli immobili oggetto dell'attività stessa, i beni appartenenti all'impresa e quelli strumentali alle predette attività imprenditoriali.

Ma come considerare quindi gli immobili destinati ad un uso promiscuo?

In caso di uso promiscuo ci troviamo, sulla base di quanto affermato dall'Agenzia delle Entrate, nel campo di applicazione dell'agevolazione, non rientrando la situazione in alcuna delle esclusioni descritte.

Gli immobili utilizzati sia come residenza che come ufficio o locale per lo svolgimento dell'attività imprenditoriale (ad esempio B&B) appartengono dunque alla sfera privata e come tali sono agevolabili ai sensi del Decreto Rilancio.

Superbonus 110 ridotto a metà in caso di B&B

Abbiamo visto che l'Agenzia delle Entrate ammette al Superbonus 110% anche gli immobili unifamiliari (non facenti parti di un condominio) che siano destinati, in parte allo svolgimento di un'attività imprenditoriale come il B&B (svolto in via occasionale o abituale) e in parte ad abitazione privata.


L'Amministrazione finanziaria, nel prendere posizione, richiama quanto affermato nella circolare 19/E dell'8 luglio 2020, in base alla quale, qualora gli interventi di riqualificazione energetica vengano eseguiti su immobile residenziale adibito in parte ad arte, impresa o professione, il Superbonus dovrà essere ridotto del 50%
.
Solo dunque la metà delle spese sostenute potrà essere portata in detrazione fiscale.

Superbonus come bonus ristrutturazioni?

Il Superbonus nella fattispecie viene assimilato al bonus ristrutturazioni spettante per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, riservato anch' esso agli immobili ad uso residenziale.

Per quest'ultimo la normativa di riferimento prevede espressamente che, qualora gli interventi di ristrutturazione vengano realizzati su unità immobiliari adibite promiscuamente all'esercizio di arte, professione o impresa, la detrazione fiscale verrà ridotta al 50%. Vista la simmetria tra le due tipologie di bonus, l'Agenzia dell'Entrate ritiene opportuno applicare lo stesso trattamento fiscale.

Superbonus 110: e se in condominio ci sono appartamenti e negozi?

L'Agenzia delle Entrate affronta anche un altro problema, ovvero, la compresenza all'interno di un condominio di unità immobiliari residenziali e unità immobiliari aventi uso commerciale.

Nella fattispecie trattata nella risposta all'interpello n. 572 del 2020, il condominio in considerazione era composto da 10 negozi al piano terra e da 10 appartamenti al primo piano. Ciascuna unità immobiliare risultava dotata di impianto termico autonomo.


Il questito che veniva posto dal condominio era il seguente: ai possessori di immobili destinati ad uso privato che intendono svolgere lavori di riqualificazione energetica può essere riconosciuto il Superbonus 110%, vista la contestuale presenza nello stabile di locali aventi uso commerciale?

La risposta

Nel caso considerato all'intervento trainante (il cappotto termico del condominio) venivano abbinate la sostituzione degli infissi e la sostituzione delle schermature solari presso le singole abitazioni.

Secondo quanto affermato dall'Amministrazione Finanziaria, per potersi procedere e ottenere l'accesso al Superbonus 110, requisito necessario era, in primo luogo, avere l'approvazione da parte dell'assemblea in merito all'esecuzione dei lavori.

In riferimento all'intervento deliberato, benefici e spese devono essere riservati unicamente ai titolari degli appartamenti che ne traggano godimento.

Gli appartamenti dovranno essere separati dai locali commerciali e soltanto ai primi potrà essere riconosciuta la detrazione fiscale del 110%, nel rispetto dei requisiti tecnici previsti dalla normativa.