Superbonus 110%: è possibile la detrazione in caso di interventi abusivi?

Superbonus 110% e abusi edilizi

Novità in tema di Superbonus 110%. L'Agenzia delle Entrate fornisce importanti chiarimenti in merito alla possibilità o meno di accedere alla maxi detrazione nel caso in cui vengano realizzati interventi agevolabili su immobili abusivi non ancora sanati.

Come del resto nel caso delle precedenti detrazioni, anche in riferimento al Superbonus 110%, è necessario affrontare il problema degli abusi edilizi.


Come meglio spiegheremo più avanti, l'agevolazione fiscale è riconosciuta anche per lavori di edilizia libera (che non richiedono titolo abilitativo) eseguiti su immobili caratterizzati da piccoli abusi che non sono stati ancora sanati. È quanto illustrato al Collegio dei Geometri di Ancona dalla Direzione regionale delle Marche dell'Agenzia delle Entrate, con la consulenza giuridica 910-1/2020. Ma a quali condizioni sarà possibile fruire della detrazione?

Superbonus 110: il caso deciso dall'Agenzia delle Entrate

Il caso sottoposto all'attenzione dell'Agenzia delle Entrate riguarda più specificatamente il bonus ristrutturazioni ma, come vedremo tra poco, la posizione assunta dall'Ente Fiscale può ritenersi estesa anche a lavori che possano comportare il riconoscimento del Superbonus 110%.

Ricordiamo che rientrano nel campo di applicazione della normativa relativa al Superbonus 110% gli interventi di efficientamento energetico e miglioramento della sicurezza antisismica.


La fattispecie descritta dal Collegio dei Geometri riguardava un immobile affetto da piccoli abusi edilizi non sanati per i quali è stata proposta una domanda di condono.

Ci si chiede se gli interventi di edilizia libera successivamente eseguiti potranno beneficiare del Superbonus 110%. Per poter dare una risposta è necessario fare un passo indietro e capire come funziona la sanatoria in caso di abuso edilizio.

Superbonus e sanatoria in caso di abuso edilizio

L'articolo 49 del Dpr 380/2001 fissa una serie di casi per i quali si può considerare un'opera come abusiva:

• qualora il titolo autorizzativo non venga richiesto;
  
  
• qualora i lavori vengano eseguiti in contrasto rispetto ad esso;
  
  
• qualora i lavori vengano realizzati in base ad un titolo che è stato annullato.

Affinché si possa comunque beneficiare dell'agevolazione fiscale è necessario che vi sia una difformità e che la stessa riguardi violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure prescritte (abuso di lieve entità).

Gli abusi che possono essere sanati richiedono l'avvio di una procedura di accertamento di conformità agli strumenti urbanistici e regolamenti edilizi vigenti al tempo di esecuzione dei lavori e nel momento in cui viene presentata la domanda di sanatoria.

Quest'ultima produce i suoi effetti in modo retroattivo, con la conseguenza che vengono meno i motivi per negare l'agevolazione fiscale. In tal caso si potrà dunque avviare le pratiche per ottenere il Superbonus 110 poiché l'abuso è sanabile.

Sarà necessaria una dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà che attesti la data di inizio dei lavori nonché la tipologia dei lavori, la dichiarazione di eventuale eccedenza del 2%, la presenza dei requisiti che consentono il riconoscimento della detrazione fiscale.

In caso di abusi di entità superiore non è detto che non si possa accedere alla detrazione, bisognerà tuttavia provvedere a sanare gli abusi mediante la demolizione anche delle opere abusive o il pagamento di sanzioni pecuniarie.


Possibile è anche il caso in cui per il lavoro si è conseguito un titolo diverso.
Si realizzano dei lavori con SCIA quando invece sarebbe stato necessario un Permesso di costruire. I lavori risultano tuttavia conformi a regolamenti edilizi e strumenti urbanistici.
Non viene meno la detrazione purché si faccia richiesta di sanatoria, che produce infatti l'effetto di bloccare la decadenza dall'agevolazione fiscale.

Come si fa a verificare se un immobile è abusivo?

Mediante il certificato di conformità urbanistica, lo strumento che permette di accertare la corrispondenza tra lo stato di fatto in cui si trova l'immobile e il titolo edilizio richiesto.
Si potrà inoltre appurare anche l'entità dell'abuso.

Per un immobile privo di titolo abilitativo nessun beneficio fiscale potrà essere previsto.

Superbonus e abusi edilizi: le conclusioni dell'Agenzia delle Entrate

Venendo al caso in esame, l'Agenzia delle Entrate ha riscontrato che sull'immobile oggetto di intervento in edilizia libera erano pendenti delle mere irregolarità urbanistiche.
Di fronte ad abusi edilizi di lieve entità che sono sanabili è possibile beneficiare del Superbonus 110%.


Qualora non siano necessarie delle preventive autorizzazioni edilizie, essendo gli interventi rientranti nell'edilizia libera e agevolabile, il contribuente potrà beneficiare della maxi detrazione.
Non si può considerare ostativa, ai fini del riconoscimento della predetta agevolazione, il fatto che per l'immobile non sia ancora concluso il procedimento relativo al condono edilizio, considerato tra l'altro che l'agevolazione, nella fattispecie prospettata, non riguardava le spese sostenute per gli interventi oggetto della sanatoria.

Ad ogni modo, è sempre bene che la questione, particolarmente complessa e che si presta a molte sfaccetture diverse, venga sottoposta all'attenzione di qualche professionista abilitato.

Rivolgersi a un consulente tecnico può essere di grande aiuto, evitando, magari spinti dall'idea di realizzare opere gratis, di avventurarsi in lavori che potrebbero rivelarsi avventati.