Calcolo massimali e ripartizione spese per Superbonus condomini

Superbonus 110: calcolo massimali e ripartizione spese in condominio

Come calcolare i massimali e come ripartire le spese nei condomini per la detrazione fiscale del 110%?

Il decreto legge Rilancio numero 34/2020, all'articolo 119, prevede una detrazione fiscale nella misura del 110%, applicabile per le spese sostenute per gli interventi edilizi, finalizzati alla riqualificazione energetica e alla riduzione del rischio sismico di un edificio.


Per quanto riguarda i condomini, invece, è possibile intervenire con tre tipi di interventi definiti trainanti sulle parti comuni, che consentono di beneficiare del Superbonus 110%. Questi interventi sono:

• l'isolamento termico a cappotto;
  
  
• la sostituzione dell'impianto di riscaldamento;
  
  
• gli interventi per la riduzione del rischio sismico.
  
  

Il Superbonus 110%, può essere usufruito anche per gli interventi trainati, solo se sono eseguiti congiuntamente a un intervento trainante, dove fa fede la data di inizio e di fine lavori.

Gli interventi trainati sono l'eliminazione delle barriere architettoniche, la riqualificazione energetica delle parti private, il fotovoltaico, le colonnine di ricarica per macchine elettriche, le schermature solari e i sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini antisismici.

Il concetto di residenzialità nel Superbonus 110%

Secondo l'Agenzia delle Entrate, le spese degli interventi eseguiti sulle parti comuni di un edificio, possono essere considerate ai fini del calcolo della detrazione, solamente se riguardano un edificio residenziale nella sua interezza.

Per un edificio “residenziale nel suo complesso”, quando più del 50% della superficie complessiva delle unità immobiliari è destinata a residenza, il Superbonus per interventi eseguiti sulle parti comuni spetta anche ai possessori delle unità immobiliari non residenziali.
Come nel caso del professionista che ha lo studio nel condominio, che però non potrà usufruire del Superbonus per interventi trainati.

Mentre, per un edificio "non residenziale nel suo complesso” quando la superficie complessiva delle unità immobiliari destinata a residenza è inferiore del 50%, il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solamente ai possessori delle unità immobiliari residenziali, che potranno, inoltre, beneficiare del Superbonus anche per gli interventi trainati, purché non si tratti di A/1, A/8 e A/9.

Calcolo dei massimali per un condominio

Per il calcolo dei massimali di spesa, come indicato dall'articolo 119 del Decreto Rilancio, occorre moltiplicare il massimale per le unità immobiliari che compongono l'edificio, a prescindere dalla loro categoria catastale.

Per interventi di isolamento termico a cappotto sono previsti euro 40.000 per gli edifici composti da due a otto immobili, euro 30.000 per gli edifici composti da più di otto immobili.


Per esempio, un condominio composto da 10 unità immobiliari e 5 garage (che siano o meno pertinenziali), il massimale di spesa sarà calcolato su 15 unità in questo modo: euro 40.000 x 8 + euro 30.000 x 7 = euro 320.000 + euro 210.000 = euro 530.000.

Per interventi di sostituzione dell'impianto di riscaldamento sono previsti euro 20.000 per gli edifici composti fino a otto immobili e euro 15.000 per gli edifici composti da più di otto immobili.

Nel caso in esempio (condominio con 10 unità immobiliari e 5 garage), il massimale di spesa sarà calcolato su 15 unità in questo modo:
euro 20.000 x 8 + euro 15.000 x 7 = euro 160.000 + euro 105.000 = euro 265.000.

Per interventi di riduzione del rischio sismico sono previsti 96.000 euro per unità immobiliare. Facendo riferimento sempre a un condominio con 10 unità immobiliari e 5 garage, il massimale di spesa sarà calcolato su 15 unità in questo modo: euro 96.0000 x 15 = euro 1.440.000.

Ripartizione delle spese per un condominio

I massimali di spesa indicati nel precedente paragrafo sono complessivi.
Per ogni singolo intervento che riguarda le parti comuni, vi sono delle spese ammissibili al Superbonus e delle spese che non rientrano nella detrazione.

Per il cappotto termico, la norma consente di portare in detrazione solo le spese per l'isolamento di superfici disperdenti, quindi riscaldate.

Per la sostituzione dell'impianto, invece, potranno essere portate in detrazione solo le spese che riguardano la sostituzione di un impianto esistente.


Nell'ipotesi di facciata in cui sono presenti superfici non riscaldate, soddisfatto il requisito del 25% della superficie disperdente lorda, c'è chi porta in detrazione tutte le spese giustificando le porzioni non riscaldate sia per motivi tecnici (eliminazione ponti termici) che urbanistici (il decoro di una facciata che non può essere isolata a macchia di leopardo).

Chi, invece, porta in detrazione solo alcune porzioni non riscaldate facendo precisi calcoli per l'eliminazione dei ponti termici. Così come c'è chi decide di non portare completamente in detrazione le spese su superfici non riscaldate.

Ripartizione delle spese secondo le tabelle millesimali

Alla luce di quanto sopra riportato, si comprende che allo stato attuale non esiste una verità assoluta e un eventuale confronto in sede di contenzioso porterà a considerazioni diverse da Comune a Comune.

Ciò premesso, però, a meno che non esistano accordi diversi, le spese che riguardano le parti comuni seguono la ripartizione stabilita dalle tabelle millesimali.


Le tabelle millesimali servono a stabilire l'entità del contributo di ciascun condòmino nella ripartizione delle spese sui beni comuni.

Nell'ipotesi di un intervento edilizio di manutenzione straordinaria della facciata, le relative spese vengono ripartite sulla base della Tabella A, detta anche tabella generale.

Ciò sottolineando ancora una volta, che alcune spese saranno ammissibili al Superbonus (che probabilmente godranno dell'opzione dello sconto in fattura o della cessione del credito), altre saranno ammissibili con altri tipi di incentivi.

In conclusione, le spese non ammissibili al Superbonus dovranno essere ripartite sempre tra tutti i condòmini. Poco conta se la non ammissibilità deriva dalla superficie non riscaldata di una o più unità immobiliari.