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Superbonus 110 e cappotto termico: devono pagare tutti i condomini?

In caso di intervento di isolamento termico dell'edificio condominiale tutti sono obbligati a contribuire. Non si è in presenza di opera voluttuaria o gravosa.
- NEWS Detrazioni e agevolazioni fiscali

Cappotto termico in condominio: chi paga?


I costi per gli interventi di isolamento termico rientranti nel Superbonus 110% introdotto dal DL Rilancio 2020 devono essere sostenuti da tutti i condomini.

È quanto affermato dalla Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 10371 del 20 aprile 2021, nella quale si chiariscono le modalità di ripartizione delle spese relative alla coibentazione di un edificio costituito in condominio.
Cappotto termico pagamento speseCome vedremo, secondo la Corte di Cassazione, il cappotto termico non può essere considerato un'innovazione voluttuaria o gravosa e dunque tutti i condomini saranno tenuti a partecipare alla spesa necessaria, per la quale è possibile fruire dei benefici fiscali.

Ne consegue che, qualora nel condominio vengano deliberati interventi di isolamento termico dell'edificio, i piani interrati, non coinvolti direttamente dall'intervento, non potranno sottrarsi al pagamento della spesa, in proporzione al valore della proprietà di ciascuno.


Superbonus 110 e cappotto termico in condominio: la vicenda


Riassumiamo brevemente il caso esaminato dalla Corte di Cassazione per comprenderne la decisione dei Giudici Supremi. Di seguito lo svolgimento dei fatti più significativi:

  • approvazione in assemblea della spesa necessaria per l'esecuzione dell'intervento di isolamento termico dell'edificio (cappotto termico). I lavori di coibentazione non riguardavano i piani interrati;

  • i proprietari dei piani interrati non si opponevano alla delibera di approvazione della spesa, poiché i lavori non interessavano i locali di loro proprietà, non beneficiando della coibentazione;

  • approvazione del piano di riparto della spesa per i suddetti lavori che veniva suddivisa tra tutti i condomini;

  • impugnazione delle suddette delibere da parte dei condomini proprietari dei piani interrati i quali si opponevano al pagamento della spesa.

Si instaura dunque un giudizio che li vede soccombenti sia dinnanzi al Tribunale che davanti alla Corte d'Appello. La vicenda giunge dunque in Cassazione seguito ricorso da loro proposto nei confronti del condominio ma anche in questa sede le loro pretese vengono respinte.


Il condomino non interessato può opporsi al cappotto termico?


La Sentenza della Corte di Cassazione vuole rispondere ad una domanda: a fronte della delibera di un intervento di isolamento termico che non coinvolge tutto l'edificio, possono i condomini che non beneficiano dell'opera opporsi al pagamento delle spese che l'amministratore ritiene loro spettanti?


Secondo i condomini che nel caso esaminato hanno impugnato le delibere assembleari questo è possibile per le seguenti ragioni:

  • l'intervento finalizzato alla coibentazione dell'edificio costituisce un'innovazione gravosa e voluttuaria e pertanto comporta l'applicazione dell'articolo 1121 codice civile. Poiché non sussiste alcun vantaggio per i proprietari dei piani interrati tali condomini possono essere esonerati dal versamento del contributo;

  • la prova richiesta dalla Corte d'Appello di un'eventuale autonomia strutturale dei locali di loro proprietà, rispetto al resto dell'edificio, veniva dagli stessi fornita.
    I ricorrenti dimostrano che, trattandosi di piani interrati, non potevano beneficiare, neanche a livello potenziale, dei vantaggi della coibentazione.


La risposta della Cassazione


A dispetto di quanto sostenuto dai ricorrenti, secondo la Corte di Cassazione l'intervento di isolamento termico sulle superfici esterne del condominio, pur rientrando nell'ambito delle innovazioni, non costituisce un'opera voluttuaria o gravosa.

Cappotto termico
Cerchiamo di capire cosa si intenda con tali termini, al fine di comprendere le motivazioni della decisione assunta dai Supremi Giudici nonché la portata dei suoi effetti.

Cosa sono le innovazioni gravose o voluttuarie


Il riferimento normativo relativo alle opere gravose o voluttuarie è l'articolo 1121 codice civile che ne descrive significato e disciplina.

Sono voluttuarie le innovazioni che incidono sull'entità sostanziale o sulla destinazione della cosa ma che risultano prive di un'utilità in senso oggettivo e che dunque possono essere considerate di mero abbellimento quindi superflue.

Sono gravose le innovazioni particolarmente onerose per chi le deve sostenere in rapporto all'edificio di cui si tratta.
Isolamento termico condominio
In base al disposto legislativo di cui sopra, qualora un intervento sia configurato come innovazione e comporti una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, nel caso in cui consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.

Dunque, solo nel caso in cui l'intervento consenta un'utilizzazione separata, i condomini che non ne vogliano o non possano trarne vantaggio, potranno non partecipare alla relativa spesa.

Siamo di fronte ad un'eccezione al principio di obbligatorietà del rispetto delle decisioni assembleari per tutti i condomini, di cui all'articolo 1137 codice civile.

Qualora invece l'utilizzazione separata non sia possibile, se siamo in presenza di un'opera voluttuaria o gravosa, l'innovazione non è consentita, non potrà cioè essere realizzata, a meno che la maggioranza che l'ha deliberata intenda sopportarne integralmente la spesa.


Il cappotto termico non è opera gravosa o voluttuaria


Secondo il parere espresso dalla Corte di Cassazione il caso di specie non può configurarsi come Innovazione gravosa o voluttuaria in quanto i lavori di coibentazione sono da considerarsi finalizzati al risparmio energetico.
Visto il miglioramento dell'efficienza energetica dello stabile che ne consegue sono tali da compensare la spesa iniziale che peraltro risulta detraibile.

Si tratta in pratica di un investimento che non va a fondo perduto.


Il cappotto termico non può essere utilizzato separatamente


Secondo aspetto da evidenziare è che l'isolamento termico non è neanche suscettibile di un utilizzo separato o comunque non è un'opera che possa servire i condomini in misura differente.

I Supremi Giudici sanciscono dunque la non applicabilità, nella fattispecie considerata, della causa di esonero dal pagamento delle spese di cui all'articolo 1121 codice civile.

La ripartizione delle spese non può avvenire in proporzione all'uso effettuato né implicare l'esclusione dall'uso di taluni condomini.

Il cappotto termico è un intervento di miglioramento dell'efficienza energetica destinato al vantaggio comune e goduto dall'intera collettività.

Ne consegue che, laddove la realizzazione dello stesso sia deliberata dall'assemblea, trova applicazione l'art. 1123, comma 1, codice civile, per il quale le spese devono essere sostenute da tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Approvazione e ripartizione della spesa


Una volta approvato il preventivo di spesa e dunque la necessità di effettuare un determinato lavoro costituente innovazione, ne consegue per tutti i condomini l'obbligo di partecipare alla spesa.

La ripartizione ha valore meramente dichiarativo del criterio di calcolo adottato e non costitutivo dell'obbligazione in sé, già sorta nel momento di approvazione della spesa.

riproduzione riservata
Articolo: Superbonus 110: tutti i condomini pagano le spese del cappotto termico
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Superbonus 110: tutti i condomini pagano le spese del cappotto termico: Commenti e opinioni



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  • Roxi
    Roxi
    Sabato 15 Gennaio 2022, alle ore 00:35
    L’amministratrice di condominio di una proprietà di mia madre (97 anni), mi ha detto che mia madre non pagherà un euro per i lavori del cappotto termico.
    Ha detto che la ditta che effettua i lavori sarà compensata dallo Stato facendo la cessione del credito.
    Qui nel vostro sito leggo che invece sono i condomini che devono pagare le spese per i lavori anche trainanti e che possono scaricare le spese con la dichiarazione dei redditi.
    Sono confusa su chi paga.
    L’amministratrice di mia madre mi ha dato dei moduli in cui mia madre dovrebbe firmare una dichiarazione in cui autorizza la ditta incaricata dei lavori dall’assemblea condominiale ad effettuare i lavori.
    Non era mai stata chiesta nessuna firma individuale per lavori di condominio.
    Sono ancora più confusa. Potete darmi un parere su questi due punti?
    rispondi al commento
  • Giuseppe Rossi
    Giuseppe Rossi
    Venerdì 29 Ottobre 2021, alle ore 16:29
    Un condomino si può dissociare dalla derlibera maggioritaria del condominio nell'effettuatazione dei lavori del superbonus 110%?
    rispondi al commento
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