Le categorie catastali f2, f3, f4 rientrano nel Superbonus 110?

Superbonus 110% e categorie catastali

In base a quanto affermato dall'Agenzia delle Entrate nelle varie circolari sull'argomento, sono ammessi al Superbonus 110% gli immobili aventi una destinazione residenziale. Si tratta degli edifici appartenenti alla categoria catastale del Gruppo A.
Ci chiediamo allora se possono beneficiare degli incentivi fiscali, Superbonus o altri bonus casa, gli immobili appartenenti alle categorie catastali cosiddette fittizie.

Si tratta di taluni immobili facenti parte del Gruppo F, che identifica le cosiddette entità urbane, ossia le unità immobiliari che non sono idonee a produrre un reddito.


Ci soffermeremo in particolare sugli edifici rientranti nelle categorie F2, F3 e F4, le cosiddette categorie fittizie, così definite in quanto vi rientrano gli immobili incompleti.

Cerchiamo di capire se gli interventi edilizi eseguiti su tali immobili possano o meno essere ammessi alle detrazioni fiscali.

Categorie catastali F2, F3 e F4: quali sono le differenz?

Per poter capire se gli immobili incompleti, facenti parte delle categorie catastali F2, F3 e F4 siano ammessi al Superbonus 110 o ad altri bonus casa, in caso di interventi edili, vediamo innanzitutto quali siano le caratteristiche che li contraddistinguono.

In particolare, quando si parla di categoria F2 si fa riferimento alle Unità Collabenti. Sono le strutture inutilizzabili, degradate e pertanto prive di abitabilità. Dunque non danno diritto ad alcuna rendita.

Con la categoria F3 ci riferiamo invece alle unità immobiliari in corso di costruzione. Siamo in presenza di edifici che non sono stati ancora terminati.

In ultimo, con la categoria F4 facciamo riferimento a unità immobiliari che sono in corso di definizione. Pur se si possono assimilare alla categoria F3, costituiscono una categoria distinta in quanto si tratta degli immobili che non hanno ancora una destinazione d'uso e privi di consistenza.

Superbonus 110 e categoria catastale F2 o Unità collabenti

Quando si parla di Superbonus 110% è necessario chiarire che l'agevolazione fiscale non spetta per gli interventi effettuati su unità immobiliari residenziali appartenenti alle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville), A9 (castelli).

Ciò premesso, ci si chiede se possano accedere alla maxi agevolazione le Unità Collabenti della categoria catastale F2, ovvero edifici fatiscenti, dismessi da diversi anni (come vecchi ruderi) che per lo stato di conservazione sono privi, in tutto o in parte, di agibilità.


Nella guida aggiornata al Superbonus dell'Agenzia dell'Entrate, viene specificato che tra gli edifici in diritto di accedere alla detrazione fiscale rientrano gli immobili privi di APE, in quanto privi di copertura, di uno o più muri perimetrali o di entrambi, a condizione che, al termine dei lavori agevolabili, conseguano una classe energetica in fascia A.

Requisiti necessari

Chiarimenti in merito vengono altresì forniti con la risposta 326 del 9 settembre 2020 dell'Agenzia delle Entrate.

Per poter usufruire dei benefici fiscali in relazione alle spese sostenute è necessario il rispetto di un requisito fondamentale. Nell'Unità Collabente deve essere presente un impianto di riscaldamento conforme alle caratteristiche tecniche previste nel d.lgs. 29 dicembre 2006, n. 311.

L'impianto può essere anche non funzionante ma deve essere all'interno dei locali nei quali sono effettuate le opere di efficientamento energetico.

Superbonus 110 e categoria catastale F3

Abbiamo detto che le categorie catastali identificate con F3 sono le unità immobiliari in corso di costruzione. I lavori di edificazione non sono ancora terminati e l'accatastamento è facoltativo.


Può essere utile l'accatastamento ad esempio nel caso in cui l'immobile, ancora in fase di edificazione, venga ceduto. Si tratta dunque di una unità immobiliare provvisoria che, successivamente, dovrà ricevere una sua destinazione d'uso.

Nel caso in cui su immobili in fase di costruzione vengano realizzate opere rientranti nel Superbonus o altro bonus casa, ai suddetti benefici fiscali non si potrà accedere.

Lo ha spiegato la Corte di Cassazione nella sentenza del 15/05/2019 n. 13043.

Tali interventi devono essere considerati lavori di completamento dell'edifcio e non di ristrutturazione, poiché quest'ultima può essere effettuata unicamente su una struttura edilizia dalla cubatura già definita.

Superbonus e Bonus ristrutturazioni in caso di unità immobiliari F4

Cosa succede in caso di immobili rientranti nella categoria catastale F4?

Questi ultimi sono gli immobili in corso di definizione. Tali edifici sono stati portati a compimento ma non sono ancora definiti da un punto di vista funzionale.
Visto l'avvenuto completamento potranno però essere ammessi al Superbonus 110%.

Per quanto concerne invece il Bonus ristrutturazioni abbiamo una risposta dell'Agenzia delle Entrate. Per tali unità immobiliari sarà possibile beneficiare dei degli incentivi fiscali connessi agli interventi di ristrutturazione.

Lo ha affermato l'Agenzia delle Entrate con risposta n. 241 del 13/04/2021.
Vediamo quali sono le considerazioni del Fisco.

Cosa dice l'Agenzia delle Entrate

Secondo l'Amministrazione Finanziaria, nella fattispecie considerata per accedere alla detrazione fiscale del 50% è necessario innanzitutto il rispetto dei requisiti propri del Bonus ristrutturazioni che prevede un limite di spesa pari a 96000 euro.

L'agevolazione fiscale è consentita, inoltre, a condizione che, a fine lavori, l'immobile venga censito nella categoria A2. L'Agenzia delle Entrate evidenzia l'analogia con quanto accade per le Unità collabenti per le quali, come abbiamo potuto constatare, è previsto anche l'accesso al Superbonus 110. Essi infatti, pur essendo inagibili, sono comunque edifici già esistenti.

Ecco che, per gli immobili di cui alla categoria catastale F4 viene adottato lo stesso criterio interpretativo impiegato per riconoscere le agevolazioni fiscali per la casa alle Unità Collabenti.