Superbonus 110%: le novità dall'Agenzia delle Entrate

Superbonus 110%: i chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate

Con la circolare n. 30/E l'Agenzia delle Entrate risponde a una serie di quesiti che vengono posti in merito al Superbonus 110% da varie associazioni di categoria, Caf e Ordini professionali.

Ricordiamo che il Superbonus 110% relativo agli interventi di miglioramento dell'efficienza energetica e riduzione del rischio sismico è stato introdotto dal decreto legge 34/2020 (cd. Decreto Rilancio), per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021. Previsto lo slittamento di un anno a seguito della Manovra economica 2020 attualmente in fase di definizione.


Anche se già il Decreto Rilancio ha provveduto ad individuare la tipologia di interventi per i quali è possibile applicare l'aliquota del 110%, nonché i requisiti tecnici da rispettare e gli adempimenti da eseguire, si sono resi necessari nel tempo ulteriori provvedimenti attuativi ed esplicativi in merito ad una normativa alquanto complessa.

Con la circolare qui illustrata l'Agenzia delle Entrate, mediante un documento di 83 pagine, riporta quelle che sono le novità apportate sul tema dal Decreto 104/2020 (cd Decreto Agosto).

Nozione di concetto autonomo dall'esterno

L'Agenzia delle Entrate, nella circolare in esame, indica quelli che sono i criteri utili ai fini della qualificazione dell'immobile oggetto degli interventi agevolabili.

In particolare, per accesso autonomo dall'esterno si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, che venga chiuso da cancello o portone d'ingresso e permetta l'accesso dalla strada, pubblica o privata che sia, da un cortile, giardino anche se di proprietà non esclusiva.

Unità immobiliari funzionalmente indipendenti

Una unità immobiliare deve considerarsi funzionalmente indipendente, ai fini del riconoscimento del Superbonus 110%, qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva. L'elenco riportato deve ritenersi tassativo.

Ne consegue che gli impianti non riportati (si pensi a tal fine fognature e sistemi di depurazione), non hanno alcuna rilevanza nella individuazione dell'indipendenza funzionale dell'immobile.

Immobili su territori colpiti da sisma

Per i Comuni situati su territori colpiti da eventi sismici l'incentivo fiscale previsto per interventi di riqualificazione energetica ammessi al Superbonus 110 spetta per l'importo che eccede il contributo previsto per la ricostruzione.

Inoltre, vengono innalzati del 50% i limiti di spesa previsti per gli incentivi fiscali ecobonus e sismabonus, in caso di interventi di ricostruzione relativi a fabbricati danneggiati che siano situati nei Comuni del Centro Italia colpiti dal sisma negli anni 2016-2017.

Le regole delle assemblee condominiali

Le novità inserite nel Decreto agosto in merito allo svolgimento delle assemblee condominiali riguardano i quorum previsti per le delibere che hanno a oggetto l'approvazione degli interventi rientranti nel Superbonus 110%, o in alternativa, le opzioni di sconto in fattura e cessione del credito di imposta.


Tali delibere saranno valide qualora vengano approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei soggetti intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Superbonus 110% e immobili in condominio

Molti sono i chiarimenti forniti in ambito condominiale. Di seguito illustreremo alcune risposte riguardanti gli aspetti principali.

Oltre agli altri soggetti indicati nella normativa, beneficiano del Superbonus 110% i condomini. Il riferimento esplicito al condominio contenuto nel Decreto Rilancio non ammette deroghe.
Il Superbonus pertanto non trova applicazione su edifici composti da più unità immobiliari che appartengano ad un unico proprietario o di comproprietari.


Il condominio è una forma di comunione forzosa in cui coesiste la proprietà immobiliare individuale e la comproprietà su beni comuni.

La nascita del condominio avviene automaticamente, purché vi siano almeno unità immobiliari aventi diverso proprietario. Non è dunque necessaria alcuna delibera assembleare che ne stabilisca la sua costituzione.

Segnaliamo che a tale interpretazione potrà essere apportata qualche modifica poiché a seguito della Manovra 2020 si vuole estendere l'applicazione del Superbonus anche al caso di più unità immobiliari appartenenti ad un unico proprietario.

Superbonus 110% e immobili residenziali

Ammesso il Superbonus 110% soltanto per gli immobili residenziali.
In particolare, per edificio residenziale nel suo complesso, si intende un edificio nel quale più del 50% della superficie complessiva delle unità immobiliari sono destinate a residenza.

Qualora sia soddisfatto tale requisito il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta anche ai possessori di unità immobiliari non residenziali.


L'Agenzia delle Entrate precisa, inoltre, che la maxidetrazione è riconosciuta alle persone fisiche che svolgono attività di impresa, arte o professioni, purché gli immobili interessati appartengano loro in ambito privatistico (si pensi alla personale abitazione).

Superbonus 110: altre novità?

Le novità relative al Superbonus 110 sulla base di quanto illustrato dall'Agenzia delle Entrate non finiscono qua.

Viene precisato, infatti, che anche le Unità collabenti, ovvero gli immobili rientranti nella categoria catastale F/2, sono ammesse al Superbonus 110% a condizione che una volta terminati i lavori, l'edificio rientri in una delle categorie catastali per la quale l'agevolazione fiscale è prevista, comprese le relative pertinenze.

Ammessa infine la detrazione fiscale potenziata anche per il cappotto termico interno, qualora si tratti di edifici sottoposti a vincoli storici e paesaggistici, in quanto nella fattispecie non è consentito l'intervento sull'involucro dell'immobile.