Superbonus 110 edifici con unico proprietario: dubbi sul requisito residenzialità

Superbonus 110 e il presupposto della prevalente destinazione abitativa

Sin dall'entrata in vigore, il Decreto Rilancio (detto anche decreto superbonus) ha previsto, ai fini della detraibilità delle spese per gli interventi agevolabili di cui all'art. 119, quale presupposto imprescindibile la destinazione residenziale dell'immobile.

Su tale requisito, l'Amministrazione finanziaria si è espressa più volte con numerosi provvedimenti di prassi, con i quali ha confermato la necessaria sussistenza della prevalenza della residenzialità dell'edificio, confermando, di fatto, il dettato normativo.


A medesime conclusioni in ordine al requisito della residenzialità, l'Amministrazione è giunta anche con riferimento alla detrazione per il recupero del patrimonio edilizio ex art. 16-bis, D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (c.d. TUIR).

Da ultimo, l'Agenzia delle Entrate è nuovamente intervenuta sul tema, con la risposta all'istanza di interpello 7 gennaio 2022 n. 5, avente a oggetto unità abitative di proprietà di un unico soggetto.

Superbonus 110 come funziona ?

Come rilevato l'intenzione dell'Esecutivo, avallata anche dai successivi provvedimenti di prassi emessi dall'Amministrazione finanziaria nel corso degli ultimi anni, è stata sin dal principio finalizzata a riservare la fruibilità della detrazione fiscale 110 per cento, a favore di contesti condominiali o edifici con più unità immobiliari, ancorché appartenenti a un unico proprietario, seppur con specifici e stringenti limiti.

Da qui la conseguente scelta politica di collegare il bonus casa 110 al requisito della residenzialità, con opportuni correttivi.

Detrazione 110 per cento per gli immobili residenziali

In caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, la norma agevolativa dell'art. 119, Decreto Rilancio, consente di accedere al beneficio fiscale anche ai proprietari (o detentori) delle unità immobiliari non residenziali, a condizione che la superficie complessiva delle unità immobiliari, destinate a residenza facenti parte nell'edificio oggetto di interventi agevolativi al 110, sia superiore al 50% (circolare Agenzia delle Entrate, 8 agosto 2020 n. 2; circolare Agenzia delle Entrate, 25 giugno 2021 n. 7).


Nelle ipotesi in cui la percentuale di immobili aventi destinazione residenziale risulti essere inferiore al tetto del 50%, la detrazione superbonus 110% può essere fruita esclusivamente dai possessori o detentori di unità immobiliari presenti nell'edificio se destinate ad abitazione. Con la conseguenza che, le spese sostenute per la porzione di fabbricato non avente natura residenziale, è esclusa al campo applicativo del bonus 110 casa.

Come funziona il 110 per cento per le unità immobiliari?

Medesime guide applicative devono ritenersi applicabili anche nel caso in cui, oggetto dell'intervento ecobonus 110 o sisma bonus 110, sia il proprietario di un edificio composto da non più di quattro unità, come previsto dall'art. 119, comma 9, lett. a) del decreto bonus 110 (Agenzia delle Entrate 25 giugno 2021 n. 7).

In tale senso, era parsa chiarificatrice la circolare 22 dicembre 2021, n. 30/E, con la quale l'Agenzia aveva ribadito essenzialmente che,in presenza di un fabbricato composto da più unità immobiliari, anche se posseduti da un unico proprietario, la destinazione residenziale deve riguardare l'edificio nella sua interezza e si determina sulla base di un requisito di prevalenza della funzione residenziale rispetto all'intero edificio, basato sulla nozione della superficie complessiva.

Ciò significa che, anche per tali unità immobiliari, per la fruibilità del beneficio fiscale superbonus 110, occorre la sussistenza del requisito della residenzialità.

Bonus 110 e residenzialità per unità immobiliari di un solo proprietario

Nelle più complesse ipotesi in cui l'edificio non sia residenziale nel suo complesso, perché la superficie totale delle unità immobiliari destinate a residenza sia inferiore al 50% il superbonus 110 spetta solo per gli interventi realizzati sulle unità immobiliari destinate ad abitazione, comprese e facenti parte del medesimo edificio.

In altri più specifici termini, in tali casi in cui la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza sia inferiore alla quota del 50% le spese in toto detraibili coincidono con la quota parte di spese imputabili alle unità residenziali effettivamente presenti nel fabbricato.

Ulteriori novità superbonus 110 per le unità immobiliari di unico proprietario

Come rilevato, recentemente l'Amministrazione finanziaria si è nuovamente espressa sul requisito della residenzialità, confermandone il carattere imprescindibile e fornendo una interpretazione che, secondo alcuni, sembra aver messo in discussione l'orientamento maggioritario sino a oggi sostenuto.

Con la citata risposta all'interpello 7 gennaio 2021 n. 5, l'Agenzia delle Entrate ha fornito un proprio parere in ordine alla possibilità di fruire del bonus 110 da parte di un proprietario di un intero edificio in cui la destinazione abitativa non assumeva carattere prevalente.

In tale caso, l'Agenzia, applicando in via restrittiva il requisito della necessaria prevalenza del requisito della residenzialità, quale presupposto al superbonus 110 e verificando che nel caso sottoposto alla sua attenzione tale requisito non può ritenersi integrato, ha negato la fruibilità del bonus 110.

A non convincere diversi autorevoli commentatori è la motivazione sottesa a tale diverso pronunciamento.

Nella risposta, infatti, l'Amministrazione ricorda come l'accesso al bonus 110 per cento, previsto dal dettato normativo, debba ritenersi precluso allorquando risulti acclarata la non sussistenza della condizione di prevalenza della residenzialità dell'edificio.


Tale rigida interpretazione del dettato normativo, in altre risposte a interpello calmierate da conclusioni in parte diverse, ha comportato l'esclusione dal superbonus 110, anche per tutte le spese documentate, sostenute per intervenire sulle parti comuni dell'edificio, appartenenti all'unico proprietario.