Quali titoli abilitativi occorrono per il Superbonus 110?

Quale titolo edilizio per interventi superbonus 110?

Nel momento in cui si intraprendono lavori edili di ristrutturazione, di messa in sicurezza o in materia di efficientamento energetico ci si imbatte su una serie di pratiche amministrative che devono essere seguite con particolare attenzione.

Questo perché anche se l'intervento rispetta tutti i presupposti previsti dalle varie norme agevolative, l'eventuale irregolarità che coinvolge i titoli abilitativi, a volte può comportare diverse problematiche di non poco conto, fino alla perdita del vantaggio fiscale, in alcuni specifici casi.


Per il bonus 110 valgono regole in parte diverse, in ragione di una precisa posizione assunta dall'attuale esecutivo, volta a sostenere e incentivare tale detrazione fiscale del 110 per cento, alleggerendo il carico di adempimenti di carattere burocratico e amministrativo.

Bonus edilizia 110 e titoli abilitativi

La disciplina dell'attività edilizia, con riferimento ai titoli abilitativi, può essere così ricostruita:

• attività edilizia totalmente libera:si tratta degli interventi edilizi per i quali non è richiesto alcun titolo abilitativo né è prevista alcuna specifica comunicazione (si tratta prevalentemente di opere di manutenzione ordinaria);
  
  
• attività edilizia previa comunicazione di inizio dei lavori asseverata (CILA): riguarda interventi edilizi eseguibili ma previa comunicazione al Comune dell'inizio dei lavori e asseverazione del tecnico (manutenzione straordinaria);
  
  
• attività edilizia soggetta a SCIA: si tratta di tutti i restanti interventi edilizi non rientranti tra quelli di attività edilizia totalmente libera, di attività edilizia previa comunicazione inizio lavori asseverata (CILA), di attività edilizia soggetta a permesso di costruire e di attività edilizia soggetta a super SCIA;
  
  
• attività edilizia soggetta a permesso di costruire: ha a oggetto interventi edilizi puntualmente indicati all'art. 10, D.P.R. n. 380 del 2001 (interventi di nuova costruzione, di ristrutturazione urbanistica e di ristrutturazione edilizia che portino a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici o, limitatamente alle zone A, mutamento della destinazione d'uso);
  
  
• attività edilizia soggetta a SUPER SCIA alternativa al permesso di costruire: si tratta degli interventi edilizi per i quali, in base alla normativa statale o regionale, si può ricorrere alla SCIA in via alternativa o sostitutiva rispetto al permesso di costruire.
  
  
  

Detrazione superbonus 110 e titoli abilitativi

Effettuata tale preliminare premessa in ordine ai titoli abilitativi che occorrono, in linea generale, in caso di interventi edilizi, è possibile soffermarsi sulla particolare disciplina prevista appositamente per le ristrutturazioni 110.

Come rilevato, il Decreto Semplificazioni bis (D.L. n. 77/2021) ha previsto uno specifico regime per taluni interventi in materia di agevolazione 110 per cento, in una ottica di semplificazione.



L'espediente utilizzato consiste essenzialmente nell'inquadramento dei lavori rientranti nella detrazione 110, quali interventi di straordinaria amministrazione, a esclusione dei lavori comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici.

Tale previsione ha permesso di fatto di intraprendere lavori agevolabili al 110%, mediante la presentazione di una CILA superbonus 110, c.d. CILAS.

Contenuto comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA superbonus 110)

La CILAS, prevista per il bonus 110 non richiede l'attestazione dello stato legittimo dell'immobile di cui all'art. 9-bis , comma 1-bis. D.P.R. n. 380/2001. Ciò significa che, è sufficiente attestare gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto dell'intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione (art. 33, D.L. n. 77/2021).

In particolare, nella "CILA Superbonus":

• sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto dell'intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione;
  
  
• per interventi che incidono su edifici la cui costruzione è stata completata in data antecedente all'1.9.67, è sufficiente la dichiarazione di attestazione, con la quale si da atto di tale situazione.
  
  

Il tecnico abilitato, che presenta una "CILA superbonus", si limita, dunque, ad attestare un fatto puramente formale (gli estremi del titolo abilitativo di prima costruzione o regolarizzazione dell'immobile, oppure il fatto che esso sia stato completato prima dell'1.9.67), senza dover attestare anche il fatto sostanziale che tale immobile si trovi in "stato legittimo" ex art. 9-bis, comma 1-bis, D.P.R. n. 380/2001.

Il tecnico, che presenta la CILAS, deve, negli elaborati grafici, riportare la situazione attuale dell'immobile ma, dal punto di vista urbanistico, deve verificare solamente se la costruzione è stata terminata antecedentemente al 1° settembre 1967 oppure, se successiva, verificare la presenza di un titolo abilitativo.

Nessuna verifica deve essere fatta (e attestata) sulla conformità o meno della situazione attuale a quella a suo tempo concessionata sia con riferimento alle parti comuni (sagoma, facciate ecc.) sia alle parti private (destinazioni, divisioni interne ecc.).

Semplificazione della CILA superbonus 110: cause di decadenza dal beneficio

L'inquadramento degli interventi in materia di superbonus 110 nell'ambito della straordinaria amministrazione consente, in linea generale, di poter beneficiare della detrazione 110 anche allorquando vi siano irregolarità da un punto di vista edilizio amministrativo.

La decadenza dei benefici fiscali in particolare del Superbonus, secondo il dettato normativo, potrà aversi esclusivamente nei seguenti casi:

• mancata presentazione della CILA;
  
  
• realizzazione di interventi difformi rispetto a quelli oggetto della CILA appositamente presentata;
  
  
• assenza, nella CILA, dell'attestazione degli estremi del titolo abilitativo di costruzione dell'immobile, oppure degli estremi del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione, oppure del fatto che la costruzione dell'immobile è stata completata ante 1.9.67;
  
  
• non corrispondenza al vero delle attestazioni di cui al comma 14, dell'art. 119 del D.L. n. 34/2020, ossia delle attestazioni che devono essere rese da tecnici abilitati, sui requisiti degli interventi di efficienza energetica e degli interventi di miglioramento sismico, nonché sulla congruità dei relativi costi, per poter beneficiare del Superbonus al 110% sulle spese.
  
  

In altri più specifici termini, in materia di superbonus 110 non si applicano le disposizioni contenute all'art. 49, D.P.R. n. 380/2001, previste per la generalità degli interventi edilizi.In altri più specifici termini, in materia di superbonus 110 non si applicano le disposizioni contenute all'art. 49, D.P.R. n. 380/2001, previste per la generalità degli interventi edilizi.

Edilizia libera e superbonus 110

La CILAS rappresenta un titolo abilitativo che deve essere rilasciato in caso siano realizzate opere che rientrano nella casistica di cui sopra.

Ciò nondimeno, occorre precisare che se l'intervento che si vuole agevolare al 110 per cento non rientra fra quelle attività per le quali è necessaria la CILAS, ma fra le attività di edilizia libera, in tale caso non sarà necessario ottenere nessun titolo abilitativo.



In tali circostanze, è consigliabile, in ogni caso, riuscire a cristallizzare la data di inizio e fine lavori, in ragione di diversi motivi: in primis, perché richiesto dalla normativa e, inoltre, perché nel caso di ulteriori modifiche normative in senso peggiorativo, ovverosia che prescrivano obblighi amministrativi diversi, è possibile, in ogni caso, evitare contestazioni da parte dell'Amministrazione competente.

Uno strumento potrebbe essere rappresentato dalla dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà al Comune, ai sensi dell'art. 47, D.P.R. n. 445/2000, al fine di certificare il momento temporale in cui si eseguono le opere.

Interventi di demolizione e ricostruzione e detrazione 110

Come rilevato, dalla procedura semplificativa della CILAS devono ritenersi esclusi gli interventi di demolizione e ricostruzione che comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici, della sagoma o della destinazione d'uso.

In tali casi, rimane necessario il permesso di costruire o la segnalazione certificata di inizio di attività in alternativa al permesso di costruire.

Al riguardo occorre, in particolare, informarsi preventivamente presso l'Ufficio tecnico del Comune competente, in ragione dei diversi regolamenti in materia, che possono prevedere non sempre omogenee procedure amministrative ed edilizie.

Titoli abilitativi in caso di superbonus 110 e altri bonus casa

Ultima casistica da considerare, in quanto verificabile concretamente, è rappresentata dalle ipotesi frequenti in cui, stante l'attuale convenienza, si voglia intervenire effettuando lavori agevolabili da diverse norme, ovverosia opere che rientrano nel bonus 110 e, al contempo, a esempio detraibili al 50% con bonus ristrutturazioni.


In tali casi, si deve procedere considerando distintamente gli interventi.

Ciò significa che, occorre seguire autonomamente la normativa prevista per ciascuna agevolazione e, se previsto, procedere con l'apertura di più pratiche edilizie.