Successione e voltura catastale: adempimenti obbligatori

Adempimenti obbligatori successione: l’importanza della voltura catastale

In caso di successione ereditaria ci sono degli adempimenti di natura sia civilistica che fiscale da portare a termine.

Tra questi, uno dei più importanti, nonché delicati, è la voltura catastale, ovvero aggiornare le intestazioni degli immobili all'interno dei registri catastali a seguito del morte di un soggetto in possesso di diritti reali.

Adempimenti obbligatori successione - Getty Images

Alla voltura catastale si correlano alcuni adempimenti obbligatori, come compilazioni di moduli, presentazione di documenti, versamenti di tasse e quote, e così via.

Occorre effettuare la voltura affinché si possano mantenere tracce nelle banche dati catastali di quella che è la reale situazione proprietaria.

In questo modo, l’Amministrazione finanziaria ha possibilità di disporre di informazioni aggiornate sul patrimonio immobiliare, così da poter garantire certezza giuridica ai successivi atti di disposizione.

La voltura catastale e la comunicazione agli enti di competenza

Con la voltura catastale si effettua una comunicazione all’Agenzia delle Entrate, più precisamente all'ufficio Territorio del subentro di nuovi titolari nei diritti reali (proprietà, usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi) su beni immobili.

Si precisa che la stessa non ha efficacia costitutiva, ma viceversa efficacia dichiarativa.

Ciò vuol dire che tramite la stessa non avviene il trasferimento della proprietà.

La sua è un'importanza ai fini fiscali di quanto già avvenuto in virtù di un titolo giuridico (ad esempio, la successione).

L’iscrizione in catasto, pertanto, non ha valore probatorio assoluto, ma assume rilievo fondamentale ai fini tributari e amministrativi.

La voltura catastale in caso di successione

Nel momento in cui un soggetto muore lasciando beni immobili, gli eredi subentrano nei diritti reali.

Dopo aver registrato la dichiarazione di successione presso l’Agenzia delle Entrate, si deve procedere con la voltura catastale, affinché le unità immobiliari risultino correttamente intestate.

Voltura catastale in caso di successione - Getty Images

La voltura deve essere effettuata entro 30 giorni dalla registrazione della dichiarazione di successione, salvo i casi in cui sia prevista l’automatica trascrizione dei dati.

Il mancato rispetto di tale termine può comportare sanzioni amministrative pecuniarie e, soprattutto, generare difficoltà nella successiva circolazione giuridica dei beni.

Mancata presentazione della voltura catastale

La mancata presentazione nei casi in cui non opera l’automatismo espone gli eredi a conseguenze rilevanti.

L’articolo 19, comma 2, del D.Lgs. n. 472/1997 prevede una sanzione amministrativa da 103 a 1.032 euro.

Oltre alla sanzione pecuniaria, la mancata voltura genera una situazione di disallineamento tra catasto e conservatoria, che può avere riflessi negativi su successive compravendite, richieste di agevolazioni fiscali o ulteriori successioni.

È dunque nell’interesse degli eredi regolarizzare tempestivamente la situazione.

Voltura automatica e casi di esclusione

Stante alla più recente normativa, il nostro ordinamento consente di porre in essere la voltura catastale automatica.

Essa si attiva nel momento in cui si effettua la presentazione telematica della dichiarazione di successione.

In tale ultima circostanza, l’aggiornamento delle intestazioni avviene d’ufficio senza ulteriori incombenze da parte degli eredi.

Vi è comunque da precisare che, ci sono situazioni in cui l’automatismo non è ammesso.

Si pensi agli immobili soggetti al regime tavolare (libro fondiario), ai beni gravati da oneri reali complessi, alle successioni giacenti, agli immobili inseriti in trust.

O, ancora, si pensi ai casi in cui il contribuente richieda espressamente di procedere con voltura separata per motivi di urgenza.

In tali circostanze, gli interessati devono depositare domanda autonoma presso l’Ufficio Provinciale - Territorio.

Come presentare la domanda

La domanda di voltura catastale può essere presentata con diverse modalità.

In passato era diffusa la compilazione su modelli cartacei (17T e 18T), ma oggi la prassi ordinaria è quella della trasmissione telematica tramite l’applicativo Voltura 2.0 - Telematica.

A partire da aprile 2025, è entrato in vigore il nuovo servizio Voltura catastale web, accessibile direttamente con SPID, CIE o CNS.

Domanda voltura al catasto - Getty Images

Il nuovo servizio ha reso possibile la gestione diretta da parte di tutti i cittadini, senza necessità di intermediari.

Questa piattaforma consente infatti a chiunque di predisporre e inviare la voltura direttamente dal portale dell’Agenzia delle Entrate, senza necessità di software esterni.

L’utente viene guidato passo dopo passo, riducendo il rischio di errori e facilitando il corretto aggiornamento delle banche dati catastali.

Inoltre, i pagamenti vengono gestiti in maniera integrata con PagoPA, garantendo immediatezza e tracciabilità.

Rimane comunque la possibilità di delegare un professionista o un CAF, i quali operano attraverso i canali Sister ed Entratel.

I documenti necessari

Per la corretta compilazione della domanda occorre predisporre una serie di documenti.

In primo luogo, la ricevuta della dichiarazione di successione registrata e gli estremi catastali degli immobili.

Vanno inoltre allegati i certificati catastali aggiornati, eventuali atti civili o giudiziari che hanno dato origine al trasferimento e, nei casi di discordanze tra le intestazioni catastali e i registri immobiliari, anche dichiarazioni sostitutive di atto notorio o atti notariali integrativi che ricostruiscano la cronologia dei passaggi.

In caso di presentazione da parte di un delegato, deve essere inclusa la delega scritta e copia di un documento d’identità del dichiarante.

I costi della voltura catastale

La presentazione della voltura catastale comporta il pagamento di specifiche imposte e tributi.

In linea generale, si versa un importo di 70 euro per ogni domanda, oltre a 16 euro di imposta di bollo ogni quattro pagine.

Tuttavia, vi sono ipotesi di esenzione, ad esempio quando la voltura deriva da successioni soggette a imposta proporzionale di registro.

Costi voltura catastale - Getty Images

Con l’introduzione della piattaforma telematica, i pagamenti possono essere effettuati tramite addebito diretto o mediante il sistema PagoPA, semplificando ulteriormente l’adempimento.

Voltura catastale non registrata: come rimediare

Se ci si accorge che una voltura catastale non è stata eseguita, è necessario intervenire al più presto.

Occorre innanzitutto raccogliere la documentazione di successione e richiedere una visura catastale per verificare lo stato attuale delle intestazioni.

Successivamente, si procede alla presentazione della domanda di aggiornamento, eventualmente con il supporto di un tecnico abilitato.

In questa fase è fondamentale anche regolarizzare gli aspetti tributari collegati al trasferimento, per evitare ulteriori contestazioni fiscali.

Qualche esempio pratico

Si consideri il caso di un appartamento intestato al de cuius che, alla sua morte, passa a tre figli in quote uguali.

Dopo la presentazione della dichiarazione di successione, l’aggiornamento catastale deve riportare ciascun erede quale comproprietario per un terzo.

Il software dedicato guida nella compilazione, richiedendo i dati anagrafici del defunto, degli eredi e gli identificativi catastali dell’immobile.

Una volta definite le quote e allegati i documenti, viene generato un file telematico da trasmettere all’Agenzia delle Entrate.

Il sistema effettua controlli di coerenza, segnalando eventuali errori prima della trasmissione.