Strada condominiale e ripartizione delle spese

Quando s'affronta il tema della ripartizione delle spese condominiali bisogna sempre tenere presenti due elementi fondamentali:a) in primo luogo, l'accordo tra le parti (ossia un patto sottoscritto da tutti i condomini);b) in seconda istanza, il contenuto degli articoli del codice civile dedicati al condominio.La disciplina legislativa, in sostanza, come si dice in questi casi, assume carattere sussidiario, ossia trova applicazione solamente quando le parti non hanno stabilito uno specifico metodo di ripartizione delle spese.Ciò chiarito, è bene specificare che, salve le eccezioni espressamente previste dalla legge (artt. 1124 – 1126 c.c.), per la ripartizione delle spese secondo legge trova applicazione l'art. 1123 c.c. che recita:Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.Il criterio della proporzionalità – che trova pratica applicazione nelle tabelle millesimali redatte ed approvate in sede assembleare (in tal senso Cass. SS.UU. n. 18477/10) o al momento della stipula degli atti d'acquisto delle singole unità immobiliari, mitigato dal così detto criterio d'uso (es. per la pulizia delle scale o per il riscaldamento) e dal criterio della proprietà parziale – rappresenta la regola cui fare riferimento per la suddivisione dei costi di gestione e conservazione delle parti comuni.Le parti comuni, è bene ricordarlo, sono quelle individuate dall'art. 1117 c.c., dagli atti d'acquisto e più generale tutte quelle cose che rispetto alle unità immobiliari di proprietà esclusiva si pongono in un rapporto di accessorietà, vale a dire che siano funzionali al loro miglior godimento.In questo contesto, pertanto, è evidente che una strada condominiale, salvo diversa indicazione, debba essere considerata bene comune in quanto funzionale al miglior godimento delle proprietà esclusive e più nello specifico cosa indispensabile per consentirne l'accesso.Proprio in ragione di ciò le spese di conservazione di questo bene – al di là d'ogni questione inerente la maggior o minore utilizzazione dovuta all'ubicazione dell'unità immobiliare rispetto alla strada stessa e salvo un diverso accordo tra tutti i comproprietari – dovranno essere ripartite tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.Per completezza è utile rammentare che per intervento conservativo s'intende ogni opera finalizzata a mantenere il bene ad essa soggetto in buono stato.