Il sismabonus
Agli acquirenti delle unità immobiliari vendute da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che abbiano realizzato interventi relativi all'adozione di misure antisismiche, mediante interventi di demolizione e ricostruzione di interi edifici (anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti lo consentano) dai quali derivi una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio a una o a due classi di rischio inferiore, è riconosciuta una detrazione fiscale (c.d. detrazioni sismabonus).
A prevederlo è l'articolo 16, comma 1-septies del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63 e gli interventi interessati sono quelli di cui alla lett. i) del comma 1 art. 16-bis del TUIR, ossia interventi finalizzati all'adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali, per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione.
Gli interventi devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari.
La misura della detrazione
Lo sgravio fiscale spetta nella misura del 75% o all'85%, del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell'atto pubblico di compravendita e, comunque, calcolata entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.
La misura è del 75% se l'intervento di demolizione e ricostruzione determini il passaggio a una classe di rischio sismico inferiore; mentre è dell'85% in caso di passaggio a due classe di rischio sismico inferiore.
A seguito delle modifiche introdotte dall'articolo 8 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34, ai fini della detrazione in commento è previsto che gli edifici oggetto dell'intervento siano ubicati in comuni ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3, di cui all'OPCM n. 3274 del 20 marzo 2003, pubblicata nel supplemento ordinario n. 72 alla Gazzetta Ufficiale n. 105 del 2003 e che le imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile.
L'agevolazione fiscale può essere usufruita per interventi realizzati su tutti gli immobili di tipo abitativo e su quelli utilizzati per attività produttive (per tali si intendono le unita immobiliari in cui si svolgono attività agricole, professionali, produttive di beni e servizi, commerciali o non commerciali).
Come previsto per le spese di recupero del patrimonio edilizio, anche per il sismabonus, al fine di goderne è necessario che il pagamento della spesa avvenga con l'apposito bonifico dedicato, bancario o postale (c.c. bonifico parlante sismabonus), dal quale risulti: la causale del versamento; il codice fiscale del beneficiario della detrazione; il numero di partita Iva o il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.
Cessione del credito sismabonus o sconto
L'ultimo periodo del comma 1-septies del menzionato art. 16 del decreto, prevede per i soggetti potenzialmente beneficiari del sismabonus la possibilità di optare, in luogo della detrazione, per la cessione del corrispondente credito alle imprese che hanno effettuato gli interventi, ovvero ad altri soggetti privati, con la facoltà di successiva cessione.
Rimane, tuttavia, esclusa la cessione a istituti di credito e intermediari finanziari.
Inoltre, prima delle modifiche introdotte dalla Legge di bilancio 2020, era altresì previsto che a fronte della spesa sostenuta per l'intervento agevolativo, in luogo della detrazione o della cessione del credito, per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2019, si poteva optare per un contributo di pari ammontare, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, anticipato dal fornitore che ha effettuato l'opera. Quest'ultima disposizione, però, per le spese sostenute dal 1° gennaio 2020, non è più vigente, per via di quanto previsto dal comma 176 della legge 27 dicembre 2019, n. 160 (manovra finanziaria 2020).
Nel dettaglio, la nuova disposizione normativa prevede che a partire dal 1° gennaio 2020, tale possibilità di sconto è unicamente prevista per gli interventi di ristrutturazione importante di primo livello, di cui al decreto del Ministro dello sviluppo economico (MISE) 26 giugno 2015 (Allegato 1), sulle parti comuni degli edifici condominiali, con un importo dei lavori pari o superiore a 200.000 euro.
Si rammenta, comunque, che le modalità e termini per la comunicazione all'Agenzia delle Entrate, dell'esercizio dell'opzione per la cessione del credito corrispondente alla detrazione medesima o per la fruizione del contributo anticipato dal fornitore sotto forma di sconto sono stati definiti con il l Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate Prot. n. 660057 del 31 luglio 2019.
In caso di acconti e caparre
Premesso che per usufruire delle previste agevolazioni, la vendita dell'immobile da parte dell'impresa costruttrice e il conseguente trasferimento della proprietà dell'immobile deve avvenire entro il termine di 18 mesi dalla conclusione dei lavori, l'Agenzia delle Entrate in una recente risposta a istanza di interpello (Risposta n. 5/E del 16 gennaio 2020) ammette la possibilità di fruire del beneficio anche con riferimento ad eventuali acconti nel frattempo versati.
Nel dettaglio nella richiesta di chiarimento il soggetto istante ha fatto presente che l'intervento edilizio interessato avrà una durata di 18 mesi tra fase progettuale e realizzativa e che nel frattempo saranno stipulati preliminari notarili in cui si darà evidenza che le unità immobiliari avranno tutti i requisiti per beneficiare delle detrazioni previste.
Tuttavia, al momento della sottoscrizione del preliminare gli acquirenti verseranno caparre e acconti.
A fronte di tale casistica, in primis l'Amministrazione finanziaria, evidenzia che la qualificazione di un'opera edilizia (quale risultante dal futuro titolo amministrativo di autorizzazione dei lavori) spetta, in ultima analisi, al Comune o ad altro ente territoriale, in qualità di organo competente in tema di classificazioni urbanistiche e presuppone valutazioni di natura tecnica che esulano dalle competenze dell'Agenzia delle Entrate stessa.
Ad ogni modo, quest'ultima ammette che sia possibile beneficiare della detrazione anche con riferimento a eventuali importi versati in acconto, a condizione tuttavia che il preliminare di vendita dell'immobile sia registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si intende fruire della detrazione. Non occorre dimenticare però che ai fini dello sgravio è necessario che si realizzi anche il presupposto costituito dell'ultimazione dei lavori riguardanti l'intero fabbricato.
Pertanto, la detrazione potrà essere fruita dall'acquirente solo dall'anno di imposta in cui detti lavori siano stati ultimati. Ciò considerato, prosegue l'Agenzia delle Entrate, se a ultimazione dei lavori, gli acconti sono pagati in un anno diverso da quello in cui è stipulato il rogito, il contribuente ha la possibilità di far valere la detrazione degli importi versati in acconto o nel periodo di imposta in cui questi sono stati pagati o nel periodo di imposta in cui ha stipulato il rogito.
