Servizio di portineria, nozione e ripartizione spese

Molti condomini, fin dalla loro nascita o successivamente, sono dotati di un così detto servizio di portierato.

Chi è il portiere?

Quali sono le mansioni che svolge?

Quando può essere soppresso il servizio?

Chi ed in che misura gli paga il salario?

Nozione di portiere e sue mansioni

Sul portiere di un edificio in condominio, già nel 1985, si diceva quanto segue.


Nella complessa vita moderna e specialmente negli edifici in condominio, che sono delle piccole cellule della società moderna, la funzione del portiere è diventata sempre più ampia e complessa: egli sovraintende a tutta la vita del fabbricato e non semplicemente chi entra e chi esce, mentre se ne sta appostato nella guardiola, ma per far rispettare i regolamenti interni e le disposizioni date dall'amministratore circa l'uso delle cose comuni, come il turno per l'uso del lavatoio e della terrazza di copertura e le ordinanze delle locali autorità che gli vengono comunicate (Terzago, Il condominio, Giuffrè, 1985).

In buona sostanza la persona assunta con le mansioni di portiere, che possono essere le più varie, presta un servizio in favore dei condomini, o per semplicità del condominio nel suo complesso.

Tale servizio, a seconda del contratto stipulato dalle parti, può limitarsi alla mera guardiania dello stabile o comprendere anche altri compiti, quali, ad esempio, la pulizia delle parti comuni e la ricezione della posta.

A leggere la definizione fornita dalla dottrina nel 1985 sembra quasi superata; non perché vi sia stata una veloce evoluzione della figura del portiere, le mansioni grosso modo sono sempre le stesse, ma più che altro perché è tale figura che diviene sempre più rara.

In effetti, colpa anche della crisi, in molto casi i condomini decidono di non aver più bisogno del servizio di portierato.

Se, come spesso accade, il portiere va in pensione, la soppressione del servizio diviene solamente questione di deliberazione assembleare di modificazione del regolamento o comunque della delibera istitutiva.

Secondo la Cassazione, la soppressione del servizio di portierato può essere validamente approvata dalla maggioranza dei condomini, né la validità dell'approvazione a maggioranza è esclusa dal fatto che, in precedenza, l'istituzione del servizio di portierato sia stata decisa ad unanimità dell'assemblea condominiale (così Cass. 8 giugno 1966 n. 1507).

Naturalmente, ove alla soppressione segua il licenziamento, il condominio potrebbe andare incontro ad una vertenza per la valutazione della correttezza del proprio comportamento.

Si tratterebbe in sostanza di valutare la ricorrenza dei giusti motivi di licenziamento.

Sempre secondo la Cassazione in tema di giustificato motivo oggettivo di licenziamento, non è sindacabile nei suoi profili di congruità e opportunità la scelta imprenditoriale che abbia comportato la soppressione del settore lavorativo, del reparto o del posto a cui era addetto il dipendente licenziato, sempreché risulti l'effettività e la non pretestuosità del riassetto organizzativo operato; tale principio si estende anche ai datori di lavoro non imprenditori, come il condominio, in forza dell'art. 1 della legge n. 604 del 1966. (Nella specie, era stato licenziato il portiere del condominio e la S.C. ha confermato la decisione di merito che aveva accertato la soppressione della posizione lavorativa del portiere organizzata secondo il modulo del rapporto di lavoro subordinato) (Cass. 7 gennaio 2002 n. 88).

Ripartizione delle spese del servizio di portierato

Chi ed in che misura paga le spese necessarie per mantenere attivo il servizio?

La giurisprudenza, ormai da anni, è adusa ad affermare che la spesa per il servizio di portierato attiene a un servizio prestato sull'interesse comune di tutti i condomini ed ha carattere generale - ha osservato che essa, in mancanza di esplicite convenzioni con le quali vengano pattuite esenzioni o deroghe a favore di taluni condomini, deve essere sostenuta da tutti i condomini, senza distinzioni, secondo la disciplina generale contenuta nel primo comma dell'art. 1123 c.c., e cioè in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, indipendentemente dalla maggiore o minore utilizzazione del servizio da parte di condomini proprietari di unità immobiliari site in una posizione particolare (Trib. Bari 5 luglio 2012).