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Servitù e impianto idrico comune

NEWS Normative11 Settembre 2012 ore 10:20
La servitù di passaggio può essere concessa anche se si usufurirà della stessa per un impianto idrico in condominio con il proprietario del fondo servente.
servitù , servitù , di passaggio , beni comuni

ServitùTizio e Caio sono proprietari di due unità immobiliari distinte ubicate nella medesima palazzina.


Lo stabile era originariamente in proprietà di una sola persona che aveva, poi, diviso il fondo donando le unità immobiliari ai propri figli.


Uno di questi, in seguito, ha venduto l'appartamento; da qui nascono i contrasti tra l'acquirente – nel nostro caso Tizio – e l'altro proprietario, ossia Caio.


I nomi sono di fantasia ma la vicenda è reale ad ha portato la Cassazione a pronunciarsi lo scorso 27 agosto (sent. n. 14657).


Oggetto del contendere: una servitù di passaggio per l'utilizzazione dell'impianto idrico comune.



Servitù



Il codice civile è chiarissimo: ai sensi dell'art. 1027 la servitù prediale è il peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un fondo appartenente ad altra persone.


È fondamentale che i fondi (comprendendo in questo termine anche i fondi urbani, ossia le unità immobiliari) appartengano a differenti proprietari: questa caratteristica è espressa dal brocardo latino nemini res sua servit.


Il principio soffre di alcune eccezioni: in tal senso è stato precisato che poiché i diritti reali di servitù attengono al godimento dei fondi dominante e servente, aumentando quello dell'uno e diminuendo quello dell'altro, il principio nemini res sua servit non opera quando il proprietario di due fondi ne abbia concesso uno in usufrutto, ben potendo egli costituire a favore di questo una servitù, gravante sul fondo conservato in piena proprietà (Cass. 3 luglio 1975 n. 2583).


Insomma la servitù è un diritto reale di godimento su cosa altrui: una di quelle poche fattispecie in grado di limitare il diritto di proprietà.


La servitù può essere coattiva, volontaria, costituita per usucapione o per destinazione del padre di famiglia.


Queste ultime due ipotesi hanno a che fare con il trascorrere del tempo o comunque con fattori estranei alla volontà dei proprietari dei fondi che hanno trovato un determinato stato dei luoghi.



Nozione di utilità



Servitù2Fondamentale per la configurazione di un diritto di servitù è la predialità dell'utilità (o utilitas).


Essa dev'essere riferita direttamente al fondo dominante e solamente di riflesso al suo proprietario.


Il concetto di utilitas, intesa come elemento costitutivo di una servitù prediale, non può avere riferimento ad elementi soggettivi ed estrinseci relativi all'attività personale svolta dal proprietario del fondo dominante, ma va correttamente ricondotto al solo fondamento obiettivo e reale dell'utilità stessa, sia dal lato attivo che da quello passivo, dovendo essa costituire un vantaggio diretto del fondo dominante come mezzo per la migliore utilizzazione di questo. (Nella specie, la S.C., enunciando il principio di diritto di cui in massima, ha confermato la sentenza del giudice di merito con la quale era stata esclusa la natura di servitù in relazione ad un passaggio sul fondo che si pretendeva servente esercitato da parte del proprietario del fondo finitimo al fine esclusivo di attingere acqua presso una fonte sita in altra località, di proprietà di terzi, e priva di qualsivoglia capacità irrigua o di destinazione all'approvvigionamento idrico del fondo predetto) (Cass. 22 ottobre 1997 n. 10370).


Questo, in sintesi, quello che la Cassazione, ormai da anni, ripete sulla nozione di utilità.



Il caso risolto dalla Cassazione



In questo contesto è intervenuta la Corte di legittimità con la sentenza citata in principio.


L'impianto idrico era da considerarsi bene comune alle due unità immobiliari: lo si è accertato nello stesso giudizio sulla base degli atti di divisione e di acquisto.


Esso, tuttavia, era ubicato in una cantina che, invece, era di proprietà di Caio, ergo: se Tizio vi voleva accedere, ad esempio per la manutenzione, come poteva fare?


Da qui, tra le varie domande poste al giudice adito da Tizio, quella di riconoscere in virtù della comproprietà dell'impianto una servitù di passaggio nei locali di Caio.


Domanda accolta in primo e secondo grado com'anche in Cassazione.


Respinte, quindi, le osservazioni di Caio secondo cui essendo il bene in condominio, la costituzione della servitù era da considerasi meramente eventuale dovendosi valutare se Servitù3sussistesse una maggiore utilità che nei fatti non c'era.


Gli ermellini non hanno dato seguito a questa tesi specificando che l'oggetto della servitù non era il bene comune ma un'unità immobiliare di proprietà esclusiva.


Come dire: caro Caio, i tuoi locali ospitano l'impianto idrico comune e quindi devi tenerne conto e concedere al Tizio il diritto di passare per l'uso normale di quel bene.

riproduzione riservata
Articolo: Servitù e impianto idrico comune
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Servitù e impianto idrico comune: Commenti e opinioni


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  • Adaugoaliliafu
    Adaugoaliliafu
    Martedì 9 Aprile 2019, alle ore 20:12
    Io e il mio compagno ignoravamo dell'esistenza della servitù. Iniziali i lavori di ristrutturazione del nostro appartamento, acquistato il 28/03/2019, l'amara scoperta. Fungiamo da servitù di passaggio per l'impianto idraulico e elettrico. Il nostro condominio è un ampio complesso diviso in lotti, nella nostra sezione compresi noi ci sono 6 persone e noi a quanto ho capito serviamo tutti, oppure non so se anche il ns vicino dirimpettaio ha la stessa situazione e serve altri. Comunque noi vorremmo non far passare le tubazioni di altri a casa nostra, vorremo vedere se c'è un percorso alternativo più rettilineo e che comunque possa evitare che in futuro in caso di problemi tirino su il nostro pavimento. Vogliamo infatti mettere il riscaldamento a pavimento e posare le piastrelle nuove. Sentendo l'amministratrice le spese sarebbero tutte a nostro carico. Noi vogliamo prevenire che in un futuro ci sia da tirar su tutto. Assurdo che in caso il danno a casa nostra sia cagionato dalle tubazioni di altri veniamo risarciti o direttamente da loro e/o da una assicurazione condominiale c'è da verificare se in toto o in parte, ma se vogliamo prevenire problemi sostituendo tubature datate, non solo le nostre, ma anche quelle di altri dobbiamo fare tutto di tasca nostra. Poi chiedo se dovesssimo trovare un percorso alternativo fuori dal nostro appartamento, non so pianerottolo del condominio anche in questo caso dovremmo pagare solo noi? Una strada sarebbe fare una riunione condominiale parlare con amministratore e condomini e magari convincerli ad aiutarci ognuno con la propria quota in quanto lavoriamo per un bene comune.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Adaugoaliliafu
      Mercoledì 24 Aprile 2019, alle ore 11:33
      Per questioni così particolari e articolate, se volete, potete scrivere qui: Consulenza Legale, Fiscale e CondominialeE' il servizio di consulenza a pagamento presente sul sito. 
      rispondi al commento
      • Adaugoaliliafu
        Adaugoaliliafu Lucag1979
        Giovedì 25 Aprile 2019, alle ore 11:30
        Grazie dell'interessamento, ma in data 23/04/2019 si è tenuta un'assemblea straordinaria ed è stata approvata la ns proposta di deviare in parte il percorso dei tubi idraulici. Quelli della prima foto che si trovano in soggiorno li sostituiremo e rimarrano in soggiorno. Uno dei 2 durante i lavori di ristrutturazione è stato colpito, infatti dalla foto si vede che è stato riparato; Mentre devieremo i tubi che si trovano in cucina (ultima foto), li faremo proseguire nel corridoio del condominio che è sotto di noi fino all'altezza della porta di uscita per poi riprenderli verso l'alto e congiungerli alle tubature nel ns appartamento che si trovano contro la parete della cucina, di modo da non avere più la serpentina attuale. Qualche condomino si è anche offerto, magari di dare un contributo spese. Abbiamo trovato un idraulico disposto a fare il seguente lavoro:Tubazioni in multristrato isolato per 6 linee acqua fredda da contatore (già esistente) posto nello scantinato fino ad allaccio a abitazione posta la piano 16 valvole di intercettazione poste dopo il contatore acqua poste nello scantinato6 valvole di ritegno poste dopo il contatoreRaccordi in ottone per giunzione tubazioni in multistratoMano d'operaImporto 580eu Escluso iva, opere murarie,opere elettriche e tutto quanto sopra non espressamente citato. Mentre l'idraulico dell'amministrarice chiedeva 2100 eu circa, senza iva e con un preventivo meno dettagliato.
        rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Adaugoaliliafu
      Mercoledì 22 Maggio 2019, alle ore 17:56
      Carissima, è una questione che va gestita con un consulente in loco, rispondere nel dettaglio, senza carte, senza sopralluogo e solo con delle foto rischia di portare ad un errore.
      rispondi al commento
      • Adaugoaliliafu
        Adaugoaliliafu Lucag1979
        Mercoledì 22 Maggio 2019, alle ore 18:09
        Risolto in parte il problema i tubi idraulici che passavano in cucina,  vale a dire quelli che dal pavimento salgono in verticale sulla parete, sono stati sostituiti a nostre spese e il percorso modificato.
        In pratica dal contatore che si trova sotto al nostro appartamento, nel locale comune da cui si accede alle cantine, sono stati intercettati i tubi idraulici e anzichè farli entrare subito nel ns appartamento si è effettuato questo percorso:
        I tubi sono stati fatti proseguire dritti nello scantinato per poi riprenderli nel ns appartamento solo nel tratto verticale della parete della cucina in modo tale da consentire la fornitura d'acqua ai condomini che abitano sopra di noi.
        Invece i tubi del soggiorno sono rimasti li, ma li abbiamo sostituiti.
        Grazie al lavoro effettuato abbiamo ridotto la quantità di tubi che passavano nel nostro appartamento.
        Fortunatamente i condomini hanno capito il ns disaggio e hanno dato il loro benestare al lavoro effettuato in sede di Assemblea straordinaria condominiale.
        Inoltre alcuni hanno proposto un contributo spese.
        Pubblicherò presto delle immagini che facciano meglio comprendere ciò che ho scritto.
        rispondi al commento
  • Gaiser
    Gaiser
    Mercoledì 20 Novembre 2013, alle ore 14:06
    Se non c'è alcuna menzione riguardo l'accesso al contatore?
    rispondi al commento
  • Alfonso Di Donato
    Alfonso Di Donato
    Mercoledì 13 Febbraio 2013, alle ore 19:33
    Il proprietario di agenzia viaggi adiacente ingresso portone di 2 condomini dove è posto all'interno anche il suo contatore enel, tramite l'amministratore vuole la chiave per entrare in caso di necessità.
    Io e l'altro condomino abbiamo detto no e disponibili ad aprirgli ogni qualvolta ad eventuale necessità e rintracciabili anche x telefono.
    Mi dà un suo gentile parere anche con norme di legge.
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Alfonso Di Donato
      Giovedì 14 Febbraio 2013, alle ore 15:37
      Per Alfonso Di Donato: se l'agenzia fa parte del condominio egli ha diritto alle chiavi in quanto ha diritto di usare le parti comuni (art. 1102 c.c.).
      Se, invece, non fa parte del condominio, bisogna capire dagli atti come sono regolati i rapporti per l'accesso al contatore.
      rispondi al commento
  • Marco
    Marco
    Lunedì 26 Novembre 2012, alle ore 09:56
    Salve, avrei una domanda:
    Il signor Caio potrebbe chiedere di separare gli impianti idrici in modo che Tizio abbia i suoi impianti idrici nella sua (di Tizio) proprietà?
    Le spese della separazione a carico di chi sarebbero?
    Grazie.
    rispondi al commento
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