Rinuncia alla proprietà immobiliare: le novità della Legge di Bilancio 2026

Rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare: dalla sentenza Cassazione alla riforma normativa

L’istituto della rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare rappresenta una recente e singolare evoluzione del diritto patrimoniale italiano.

È stato oggetto di un acceso dibattito teoretico e pratico fino alla svolta giurisprudenziale del 2025.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione infatti ne hanno confermato l’ammissibilità come atto unilaterale di spossessazione del bene.

Le novità sulla rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare

La Legge di Bilancio 2026, in vigore dal 1° gennaio 2026, ha introdotto modifiche sostanziali che, pur mantenendo formalmente in vita l’istituto, ne limitano drasticamente la concretizzazione quotidiana.

La questione non è di mera teoria.

Riguarda situazioni di grande impatto pratico, come la gestione di immobili fatiscenti, terreni improduttivi o fabbricati il cui onere di manutenzione supera di gran lunga il valore economico.

Fino al 2025, la rinuncia abdicativa offriva una via d’uscita relativamente semplice per il proprietario che volesse liberarsene; con le novità del 2026, tale opportunità è stata fortemente ridimensionata.

La rinuncia abdicativa: significato e profilo giuridico

La rinuncia abdicativa è un atto giuridico attraverso cui il titolare di un diritto reale, in particolare della proprietà immobiliare, rinuncia unilateralmente a tale titolo senza trasferirlo a un altro soggetto nel senso tradizionale di una compravendita o di una donazione.

La storica sentenza della Cassazione n. 23093/2025

La pronuncia delle Sezioni Unite ha rappresentato una storica apertura in materia di proprietà immobiliare.

Rinuncia abdicativa - Getty Images

Prima di tale intervento, la dottrina e parte della giurisprudenza tendevano a negare l’ammissibilità della rinuncia abdicativa, ritenendo che la proprietà non potesse essere abbandonata senza una causa giuridica traslativa o senza che lo Stato ne fosse destinatario accettante.

La sentenza ha invece chiarito che:

• la rinuncia alla proprietà immobiliare è un atto unilaterale e non recettizio;
• il trasferimento al patrimonio dello Stato avviene ipso iure ex articolo 827 c.c. in virtù della vacanza giuridica del bene;
• l’atto non è nullo in ragione del “fine egoistico” perseguito dal proprietario e non richiede che lo Stato accetti o neghi il trasferimento.

La Corte ha inoltre specificato che eventuali limiti alla titolarità del diritto di proprietà basati sulla sua funzione sociale costituzionale (art. 42 Cost.) devono essere fissati dal legislatore e non possono essere ricavati in modo restrittivo da interpretazioni giurisprudenziali.

Questa impostazione, pur aprendo formalmente la strada alla rinuncia abdicativa, ha anche sollevato preoccupazioni dal punto di vista operativo.

Senza limiti precisi, la possibilità di rinunciare indiscriminatamente potrebbe, ad esempio, esporre lo Stato all’acquisizione di immobili privi di valore o gravati da irregolarità con relativi oneri.

L’intervento del legislatore nella Legge di Bilancio 2026

La Legge di Bilancio 2026 ha affrontato la questione introducendo una disciplina che, ne limita fortemente l’efficacia praticabile.

In particolare, la normativa approvata prevede che l’atto di rinuncia abdicativa sia nulla se non è accompagnato dalla documentazione che attesti la conformità del bene alla normativa vigente, incluse le discipline urbanistiche, ambientali e sismiche.

Successione e legge di Bilancio 2026 - Getty Images

In altri termini, dal 1° gennaio 2026 la rinuncia alla proprietà non produce effetti validi se il proprietario non dimostra documentalmente che l’immobile è conforme alle norme tecniche, edilizie, urbanistiche, ambientali e di sicurezza.

Senza tale adempimento, l’atto è privo di efficacia e il diritto di proprietà resta integralmente in capo al rinunciante.

Questa modifica è stata motivata come necessaria per evitare che lo Stato si trovi a subentrare nella titolarità di immobili irregolari o pericolosi, con conseguenti costi e rischi per l’erario e la collettività.

Requisiti di conformità previsti dalla legge

La legge di bilancio richiede l’allegazione di documentazione probatoria relativa a:

• conformità urbanistica ed edilizia, ovvero che l’immobile sia legittimamente realizzato e risponda alle autorizzazioni urbanistiche e ai titoli abilitativi;
• conformità ambientale, con garanzie che non esistano vincoli ambientali attivi o problematiche che impediscano l’uso o la destinazione del bene;
• conformità sismica, con attestazioni che l’immobile sia conforme ai requisiti di sicurezza previsti dalla normativa in materia antisismica.

Si tratta di requisiti che, nella prassi, richiedono spesso l’espletamento di analisi tecniche complesse, acquisizione di certificazioni e, soprattutto, la regolarizzazione di abusi edilizi pregressi.

Per immobili fatiscenti o irregolari realizzati secondo norme ora superate, questo comporta un onere tecnico ed economico molto elevato, che spesso rende impossibile soddisfare i requisiti richiesti.

Il regime precedente e il nuovo impatto pratico

Fino al 31 dicembre 2025, la rinuncia abdicativa era, nella prassi notarile, uno strumento relativamente agevole da perfezionare.

L’atto pubblico o la scrittura privata autenticata, accompagnata da trascrizione nei registri immobiliari, consentivano al proprietario di liberarsi dell’immobile senza l’onere di fornire documentazione tecnica complessa.

La giurisprudenza aveva reso possibile tale opzione con costi contenuti e procedure semplici.

Legge di Bilancio e rinuncia - Getty Images

Con l’entrata in vigore della legge di bilancio 2026, il quadro è profondamente mutato: la rinuncia è diventata un atto tecnicamente oneroso, se non impossibile, per immobili che non rispettano i requisiti di conformità richiesti.

In molti casi, si tratta precisamente degli immobili per cui la rinuncia aveva maggiore utilità (terreni inutilizzati, fabbricati fatiscenti, terreni edificabili con abusi), e che raramente soddisfano standard urbanistici o antisismici senza interventi complessi.

Conseguenze pratiche per i proprietari

Le conseguenze operative delle novità normative sono rilevanti:

• immobili irregolari o non conformi non possono essere oggetto di rinuncia validamente perfezionata, restando sotto la responsabilità del proprietario;
• il proprietario resta gravato da oneri fiscali, obblighi di manutenzione e responsabilità civili collegate al bene;
• l’utilizzo del medesimo strumento per immobili con irregolarità urbanistiche o edilizie è ormai impraticabile senza adeguamento preventivo;
• l’atto nullo non produce effetti, vanificando l’intento del proprietario di liberarsi del bene.
  
  
  

Criticità e prospettive future

La riforma introdotta dalla Legge di Bilancio 2026 rappresenta un forte irrigidimento di una disciplina che aveva appena ricevuto un significativo impulso giurisprudenziale.

Sebbene la ratio sia quella di proteggere l’erario da oneri potenzialmente insostenibili, l’effetto pratico è stato quello di limitare fortemente l’effettiva possibilità di rinuncia proprio per gli immobili più problematici.

Nuove riforme - Getty Images

Resta aperta la questione di possibili correttivi normativi o ulteriori chiarimenti da parte della giurisprudenza, chiamata a interpretare i limiti applicativi della nuova disciplina.

Le future pronunce potranno, ad esempio, specificare se e come alcune categorie di immobili – come quelli con abusi sanabili – possano essere ammessi alla rinuncia previa regolarizzazione.