Riforma del Catasto a che punto siamo?

Cosa prevede la nuova riforma del catasto

Secondo il disegno di legge n.2651 approvato dalla Camera il 22-06-2022 ed ora in vaglio al Senato all'articolo 6 delega per la revisione del sistema fiscale avente come titolo "Principi e i criteri direttivi per la modernizzazione degli strumenti di mappatura degli immobili e la revisione del catasto fabbricati”, ha come oggetto la nuova Riforma del Catasto.

Riforma Catasto quando entra in vigore?

Questa riforma dovrebbe entrare in vigore il 1° Gennaio 2026, modificando vari parametri che riguardano il metodo di rilevazione catastale e la mappatura degli immobili su tutto il territorio nazionale.


Riforma del Catasto cosa prevede

I valori da sempre presenti nelle banche dati catastali, come vani, rendita e classamento, fino ad oggi sono sempre stati adoperati da tutti i professionisti del settore come ingegneri, architetti e geometri e finanche dalle imprese, per eseguire stime e valutazioni e in genere per l'esecuzione di lavori.

Metodo di rilevazione catastale: come cambia?

L'obiettivo della Riforma, mettendo in atto la modifica del metodo di rilevazione è quello di individuare e classificare in modo più semplice e corretto, tutti gli immobili e i suoli presenti sul territorio nazionale considerando la destinazioni d'uso, la consistenza e la classificazione effettiva. Oggetto di questa riforma sono:

• gli immobili già censiti;
  
  
• gli immobili abusivi;
  
  
• gli immobili non censiti;
  
  
• i terreni edificabili accatastati come agricoli;
  
  
• i terreni agricoli reali.

La classificazione e la consistenza infatti, sono valori che in un immobile così come in un suolo concorrono alla determinazione della categoria catastale, questo parametro è importante sia per le unità immobiliari sia per i terreni, poiché determina la rendita catastale, in base alla quale si calcolano le imposte.

In molti casi i cosiddetti “furbetti” non rispettando la classificazione corretta della loro proprietà o la consistenza, e dichiarando dei valori non corretti si ritrovano a pagare delle imposte minori.


Riforma Catasto: cosa prevede il nuovo metodo di rilevazione

La modifica del metodo di rilevazione catastale prevede quindi l'introduzione dei metri quadrati in sostituzione dei vani catastali.

Pertanto un'abitazione verrà considerata in funzione della sua estensione in mq e non più rispetto al numero di vani di cui si compone.

Cosa succede alla rendita catastale e agli immobili vincolati?

Con la riforma inoltre, ogni singolo immobile oltre alla rendita catastale originaria, avrà anche una nuova rendita che dovrà essere determinata in base al valore patrimoniale e potrà variare anche in funzione di quelli che sono i parametri del mercato, anche attraverso meccanismi di adeguamento periodico.

Classificazione degli immobili con la Riforma del Catasto

La riforma Catastale interessa anche tutte le unità immobiliari riconosciute di interesse storico o artistico, come individuate ai sensi dell'articolo 10 del Codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, e successive modificazioni, che sono soggette a oneri di manutenzione e conservazione più gravosi e sono soggette al complesso sistema dei vincoli legislativi alla destinazione, all'utilizzo, alla circolazione giuridica e al restauro.

Per questi immobili, rispetto alle altre tipologie di immobili, sono, previste adeguate riduzioni del valore patrimoniale medio ordinario.

Niente più immobili fantasma con la riforma del Catasto

La Riforma del Catasto tra i vari obiettivi ha anche quello di eliminare i cosiddetti immobili fantasma, ovvero quelle unità immobiliari non dichiarate, cioè costruite senza alcuna autorizzazione per evitare che vengano accatastate, quindi di fatto costruzioni abusive che non sono individuabili sui fogli di mappa del catasto e quindi non soggette al pagamento delle imposte come Imu, etc…

Per provare a risolvere il problema degli immobili fantasma, già da qualche anno l'Agenzia delle Entrate ha avviato una nuova mappatura catastale dei beni immobiliari estesa a tutto il territorio nazionale.


Eliminazione degli immobili fantasma con la Riforma del Catasto

Nel 2012 il risultato di questa indagine è stato a dir poco sorprendente, infatti sovrapponendo i rilievi aerofotogrammetrici con gli elaborati catastali esistenti sono apparsi tutti gli edifici esistenti nella realtà ma non risultanti al catasto. Si trattava di ben 2 milioni di particelle non dichiarate, con circa 1,2 milioni di unità immobiliari.

Molte di queste unità immobiliari erano abitazioni abusive nella maggior parte dei casi sanabili, ma non supportate da alcuna richiesta di sanatoria pendente. Ad oggi sono ancora pochissimi gli immobili effettivamente in regola.

La riforma del Catasto del 2026 prevede appunto la messa in atto di una operazione di trasparenza che nel giro di 5 anni dalla sua entrata in vigore dovrebbe risolvere questo problema.


Cosa prevede la Riforma del Catasto per gli immobili

Questo periodo di attesa non può che essere come un invito a tutti coloro che possiedono degli immobili a verificare la situazione catastale e autorizzative dei beni di proprietà, cercando di sanare le situazioni non regolari con l'ausilio di un tecnico abilitato, ingegnere o architetto e con gli strumenti che l'Agenzia delle Entrate mette a disposizione dei cittadini evitando così sanzioni salate.

Questo nuovo sistema avrà il compito di individuare più facilmente la classificazione degli immobili, organizzando in modo più chiaro e preciso l'intero sistema catastale, e consentendo una più semplice comunicazione telematica tra Comuni e Agenzia delle Entrate.


Ad oggi questo aspetto risulta molto difficile da gestire, infatti sono sempre più diffusi i casi in cui per una singola unità immobiliare la documentazione esistente al catasto non corrisponde con la documentazione esistente al Comune poiché i due enti viaggiano in modo separato senza incrociare le informazioni tra loro.

Cosa succederà alla tassazione con la Riforma del Catasto?

Il testo della Riforma del Catasto approvato in attesa del vaglio del Senato e previsto tra gli obiettivi del PNRR, precisa che le nuove informazioni sugli immobili, oltre a non determinare la base imponibile dei tributi, non modificheranno le agevolazioni e i benefici sociali di cui i proprietari eventualmente godono.

Infatti secondo il Governo, l'effetto delle nuove rendite catastali su imposte come IMU (Imposta Municipale Propria), imposte ipocatastali, imposta di registro, ecc. o i valori ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente), non dovrà produrre alcun aumento fiscale su chi possiede una casa.


Riforma del Catasto variazione fiscale

Secondo quanto prospettato dal disegno di legge, la riforma, infatti, prevede che alle informazioni attualmente esistenti sui beni immobili venga semplicemente affiancato il loro valore catastale, impedendo che vengano utilizzati per determinare la base di imponibile per il pagamento di eventuali imposte.

Però secondo alcune parti del Governo non esiste alcuna garanzia che i nuovi dati catastali non possano essere utilizzati per scopi fiscali in futuro. Pertanto bisogna aspettare i successivi passaggi legislativi e il 2026 per avere qualche informazione più certa .