Rinviata la riforma del catasto

Rinvio per la riforma del catasto

Nel Consiglio dei Ministri di ieri sera, tra gli altri argomenti fiscali trattati, non c'è stato il previsto esame del secondo decreto attuativo della Riforma del Catasto, che avrebbe dovuto rivelare il nuovo algoritmo da utilizzare per il calcolo delle rendite catastali.

Non è ancora chiaro il motivo del rinvio ma, in base a quanto trapelato da alcune indiscrezioni, gli stessi tecnici dell'Agenzia delle Entrate avrebbero osservato come il metodo di calcolo proposto farebbe lievitare in maniera eccessiva le rendite catastali, addirittura in alcuni casi fino a 8 volte quelle attuali.

Ciò metterebbe a rischio la cosiddetta invarianza del gettito fiscale che dovrebbe essere garantita, in caso di aumento delle rendite, da una contemporanea diminuzione delle aliquote IMU e TASI difficile da programmare e applicare in ambito locale.

Si tratta comunque di un rinvio piuttosto grave, perché il prossimo 27 giugno scade la legge delega che impone al Governo di legiferare sulla riforma e, dopo una prima proroga, pare improbabile una seconda.
Si rischierebbe così di invalidare del tutto due anni di lavoro sulla materia.

Perché la riforma del Catasto

Il Catasto come lo conosciamo nella forma attuale ha origine da una legge risalente all'inizio del secolo scorso.

Dal 2013 è in corso un processo di riforma del Catasto atteso da anni e resosi necessario in questi ultimi tempi soprattutto per far sì che il sistema tributario delle tasse sulla casa diventi più equo.

Infatti in molte città possiamo trovare da un lato immobili ubicati in zone di pregio dei centri storici, classificati in Catasto in categorie popolari e ultrapopolari, e quindi soggetti a rendite molto basse, e dall'altro immobili ubicati in periferia, con rendite molto più elevate solo perché di più recente costruzione.

Ciò determina, quindi, una sperequazione dal punto di vista dell'imposizione fiscale.

Il progetto di riforma della materia è stato inserito nel disegno di legge n. 1058 del 25 settembre 2013, intitolato Disposizioni per un sistema fiscale più equo, trasparente e orientato alla crescita, poi approvato in Parlamento come legge n. 23 dell'11 marzo 2013.

I tempi per l'entrata in vigore della legge sono stati piuttosto lunghi, perché la Legge Delega comprende anche provvedimenti su altre materie, come nuovi incentivi per la riqualificazione energetica e architettonica, ma il 12 marzo 2014 è stata finalmente pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 59.

Tuttavia, anche se ormai la legge è stata approvata definitivamente, i tempi perché la riforma diventi effettivamente operativa saranno ancora lunghi, poiché sarà necessario varare una serie di decreti specifici. L'Agenzia delle Entrate ha stimato che occorreranno almeno 5 anni perché tutto il processo sia portato a compimento.

Il primo passo è stato mosso lo scorso 10 novembre 2014, con l'approvazione in Consiglio dei Ministri del decreto sulle commissioni censuarie, gli organismi a cui spetterà il compito di rivedere le rendite catastali e i valori degli immobili.

Contenuti della riforma del Catasto

Per quanto riguarda il valore patrimoniale degli immobili, esso sarà determinato dal valore di mercato, per tipologia immobiliare, calcolato al metro quadrato in base alle quotazioni del triennio precedente l'entrata in vigore della legge.
Pertanto i metri quadri andranno a sostituire, come unità di misura, i vani utilizzati attualmente.

Al valore di mercato verranno poi applicati dei coefficienti correttivi che terranno conto di diversi parametri, come l'anno di realizzazione dell'immobile, la sua ubicazione, il piano e l'esposizione, l'eventuale presenza di scale o ascensori, il tipo di impianto di riscaldamento, ecc.

Pertanto per ottenere il valore patrimoniale dell'immobile (l'attuale valore catastale) su cui calcolare le imposte, bisognerà moltiplicare l'algoritmo ottenuto per i metri quadrati.

Questo metodo di stima vale per gli immobili definiti a destinazione catastale ordinaria, facenti parte delle categorie catastali A, B e C.

Per quanto riguarda invece gli immobili a destinazione catastale speciale, e che fanno parte della categoria D, come capannoni industriali, opifici e alberghi, si applicherà un metodo di stima diretto, con parametri specifici e con un metodo standardizzato.

Per calcolare la rendita catastale, invece, si farà riferimento al valore dei redditi di locazione medi, desunti dall'Osservatorio del mercato immobiliare. A tali valori dovrà essere applicata una riduzione dovuta alle spese annuali come quelle di manutenzione, assicurazione o per adeguamenti tecnici, che si aggirano complessivamente intorno al 47-52%.


Una volta conosciuto il valore del reddito medio per metro quadro per la zona in cui è ubicato l'immobile, si moltiplicherà tale valore per il totale dei metri quadri e si otterrà la rendita.

Sia il valore catastale che la rendita catastale dovranno essere adeguati periodicamente per renderli più aderenti alle condizioni del mercato.

Per gli immobili di valore storico o artistico bisognerà studiare un sistema di riduzioni conseguente alla maggiore difficoltà di manutenzione e ai vincoli più restrittivi per l'utilizzo, la destinazione e la trasformazione.

Gli immobili che risulteranno inagibili perché colpiti da calamità o disastri naturali, potranno subire una riduzione dell'imposizione tributaria in virtù del fatto di non poter essere utilizzati.

La riforma prevede anche la suddivisione in micro zone del territorio comunale e l'individuazione di categorie di immobili tipo.

Inoltre sono allo studio incentivi per premiare le amministrazioni comunali che favoriranno l'emersione degli immobili sconosciuti al Catasto.

Considerazioni sulla riforma del Catasto

Con questo nuovo metodo di stima del valore catastale e della rendita catastale, che tiene conto del valore di mercato e del reddito da locazione, si metterà in atto un procedimento analogo ai metodi di stima utilizzato dai tecnici per stimare il valore economico di un immobile.

Infatti, nell'estimo si utilizza frequentemente il metodo per confronto, con il quale si considera il valore al metro quadro, o il metodo per capitalizzazione dei redditi, con il quale si considerano i redditi di locazione o, per determinare una stima più precisa, il valore medio tra quelli risultanti tra i due metodi di stima citati.

In questo modo, quindi applicando tale metodo anche in ambito catastale, si otterranno valori più vicini a quelli di mercato e pertanto più realistici.