Revoca dell'amministratore e vizi dell'immobile

L'amministratore, mandatario dei condomini in relazione alla gestione e conservazione delle parti comuni, è nominato dall'assemblea ed il suo incarico ha durata annuale.
Ai sensi del secondo comma dell'art. 1129 c.c., tuttavia, la stessa assise, con le medesime maggioranze indicate per la nomina, può provvedere alle revoca dell'amministratore in qualsiasi momento.

L'ingiustificata sospensione del rapporto fiduciario, questo quanto meno secondo la Cassazione, può dar luogo al risarcimento del danno per mancato guadagno da parte dell'incaricato revocato (cfr. Cass. SS.UU. 29 ottobre 2004 n. 20957).


Al di là delle scelte puramente discrezionali d'esclusiva competenza dell'assemblea, il codice civile prevede la possibilità, per ogni singolo condomino, di agire per via giudiziale per ottenere la revoca dell'amministratore che abbia compiuto (o omesso di compiere) particolari atti.

Ai sensi degli artt. 1129 e 1131 c.c., infatti, ogni condomino può chiedere l'intervento dell'Autorità Giudiziaria, ai fini dell'ottenimento della revoca quando il mandatario:

a) non ha reso il conto della propria gestione per due anni consecutivi;
b) non ha comunicato all'assemblea provvedimenti amministrativi e cause non rientranti nella sua competenza;
c) sulla sua gestione gravano fondati sospetti di gravi irregolarità.
Tra le cause di revoca, quest'ultima è indubbiamente la più difficile da inquadrare a livello generale.
È chiaro che non si debba trattare per forza di prove vere e proprie, altrimenti non si porrebbe il problema, bensì di sospetti fondati.
Un esempio: ricevere una serie di decreti ingiuntivi di pagamento da parte dei fornitori a fronte dei regolari pagamenti da parte di tutti i componenti della compagine è certamente indizio di una gestione sicuramente poco sana e trasparente.

Di recente il Tribunale di Salerno è tornato sull'argomento specificando come non sussistano i così detti fondati sospetti di gravi irregolarità in relazione alle azioni giudiziarie da intraprendere contro l'impresa costruttrice dello stabile.
In particolare, s'è detto che in tema di condominio negli edifici, non sussiste il presupposto del fondato sospetto di gravi irregolarità ai fini della revoca dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1129, comma 3, c.c., ove si deduca dal condomino ricorrente il pregiudizio o l'impedimento arrecato alla sua possibilità di agire in giudizio nei confronti dell'impresa appaltatrice dei lavori di manutenzione dell'edificio condominiale.
(Trib. Salerno 25 gennaio 2011).

Ciò perché qualora i vizi delle opere appaltate riguardino porzioni del fabbricato di proprietà esclusiva, l'azione risarcitoria nei confronti dell'appaltatore va proposta esclusivamente dai proprietari delle unità danneggiate, e non dall'amministratore del condominio, né tampoco da tutti i condomini in litisconsorzio necessario.

Quanto invece ai danni subiti dalle parti comuni del fabbricato, ciascun condomino, indipendentemente dall'operato dell'amministratore, può agire individualmente per il risarcimento nei confronti dell'appaltatore, a difesa dei propri diritti di comproprietario "pro quota", ovvero intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata già legittimamente assunta dall'amministratore, o ancora esperire i mezzi di impugnazione necessari ad evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza resa nei confronti del condominio.
(Trib. Salerno 25 gennaio 2011).