Revisione delle tabelle millesimali errate

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La revisione delle tabelle millesimali alla luce del significato di errore spiegato dalla Corte di Cassazione?Quando è possibile modificarle?
02 Maggio 2012 ore 10:16
Avv. Alessandro Gallucci

TabellaTizio è proprietario di un'unità immobiliare ubicata nel condominio Alfa.

Dopo alcuni anni dall'acquisto di quell'appartamento, insospettito da alcune affermazioni di un suo amico tecnico, scopre che le tabelle millesimali sono frutto di un errore.

Caio è il titolare di un locale commerciale ubicato nel condominio Beta.

Al momento dell'acquisto, in considerazione del fatto che l'unità immobiliare è sostanzialmente autonoma, il venditore promette che Caio sarebbe stato esonerato da tutte le spese riguardanti l'interno dell'edificio.
Dopo qualche tempo dalla stipula, tuttavia, Caio si rende conto che il suo dante causa ha redatto delle tabelle, di origine e natura contrattuale, che tuttavia prevedevano una sua partecipazione a delle spese rispetto alle quali gli accordi furono diversi.

In entrambi i casi, un giurista, potrebbe parlare di errore.
Nella prima ipotesi errore delle tabelle rispetto ai parametri di calcolo. Nel secondo caso errore vizio nella firma del contratto: l'acquirente ha firmato una cosa diversa da quella che pensava di sottoscrivere.
L'art. 69 disp. att. c.c. parla di errore delle tabelle millesimali.
La domanda che ci poniamo è la seguente: a quale tipologia d'errore si riferisce?

Rispondere all'interrogativo è cosa meno facile del previsto. Una chiarissima e dettagliata sintesi della questione è stata fornita circa due anni fa dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 7300 del 26 marzo 2010. Vediamo che dissero in quell'occasioni gli ermellini. Chiamate a comporre il contrasto di giurisprudenza insorto circa l'ambito di applicazione dell'art. 69 disp. att. c.c., comma 1, n. 1), le Sezioni unite di questa Corte, con la sentenza 9 luglio 1997, n. 6222, hanno affermato il principio di diritto secondo cui l'errore il quale giustifica la revisione delle tabelle millesimali non coincide con l'errore vizio del consenso, disciplinato dall'art. 1428 c.c. e segg., ma consiste nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unita' immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle, senza che in proposito rilevi il carattere negoziale della formazione delle stesse.
Pertanto, la possibilita' di impugnare le tabelle millesimali sotto il profilo dell'errore, chiedendone la revisione in corrispondenza degli effettivi valori delle singole unità immobiliari, sussiste anche qualora esse siano state predisposte dal venditore - costruttore ed accettate dagli acquirenti delle singole porzioni di piano in sede di stipula dei contratti di compravendita, cui siano allegate.

A tale conclusione le Sezioni unite sono giunte rilevando che l'art. 69 disp. att. c.c. considera l'errore nella determinazione dei valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano non gia' come causa di annullamento, bensi' come causa di revisione delle tabelle.
Dopo il citato arresto delle Sezioni unite, all'interno della 2^ Sezione si sono riproposti orientamenti non convergenti. In conformita' all'indirizzo delle Sezioni Unite si sono espresse le sentenze 27 marzo 2001, n. 4421, e 28 marzo 2001, n. 4528, ribadendo che l'errore va identificato, anche la' dove ci si trovi di fronte a tabelle millesimali allegate ad un regolamento di condominio avente natura contrattuale, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unita' immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. Tabella2Secondo un altro indirizzo (sentenza 1 marzo 2000, n. 2253; sentenza 12 giugno 2001, n. 7908), invece, in caso di tabella cosiddetta contrattuale, l'errore non rileva nella sua oggettivita', ma solo in quanto abbia determinato un vizio del consenso: in tal caso, pertanto, non è esperibile l'azione prevista dall'art. 69 disp. att. c.c., ma solo l'ordinaria azione di annullamento del contratto, previa allegazione di un vizio della volonta'. Questo orientamento si fonda sul rilievo che i criteri legali sanciti dall'art. 68 disp. att. c.c. per la determinazione della caratura millesimale dell'edificio condominiale sono sicuramente derogabili dalla volonta' di (ovviamente) tutti i condomini, perché attengono a diritti dei quali essi possono liberamente disporre; e se i condomini, nell'esercizio della loro autonomia privata, stipulano una tabella millesimale diversa da quella che conseguirebbe all'applicazione degli anzidetti criteri legali, deve ritenersi che tale diversità essi abbiano voluto, diversità che non costituisce errore emendabile ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c.. Ad avviso del Collegio, la soluzione va individuata secondo una linea intermedia tra i due indirizzi che si confrontano, tenendo conto della concreta volontà manifestata dalle parti in sede di adozione del regolamento che contiene, in allegato, le tabelle millesimali.
Qualora i condomini, nell'esercizio della loro autonomia, abbiano in modo espresso dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto nell'art. 1118 c.c. e nell'art. 68 disp. att. c.c., dando vita alla "diversa convenzione" di cui all'art. 1123 c.c., comma 1, ultima parte, in questo caso la dichiarazione di accettazione ha un indubbio valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c. attribuendo rilievo esclusivamente alla obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unita' immobiliari dell'edificio ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle.
Opinare diversamente significherebbe condizionare la permanenza degli obblighi contrattualmente assunti al mero arbitrio di ciascuno di essi, ed in tal modo non riconoscere valore alla loro autonomia negoziale, pur essendo coinvolti soltanto diritti disponibili; e ciò in contrasto con quanto sancito dal citato art. 1123 c.c., comma 1, che consente espressamente deroghe convenzionali ai criteri legali di ripartizione delle spese condominiali
.
Tuttavia, conclude la Corte sul punto, il solo fatto che la tabella sia contrattuale non sta a significare che l'errore che può portare alla revisione debba per forza di cose essere quello vizio del consenso. Questa ipotesi, peraltro, non corrisponde all'id quod plerumque accidit, perchè, anche quando la tabella millesimale è approvata in forma contrattuale (in quanto predisposta dall'unico originario proprietario ed accettata dagli iniziali acquirenti delle singole unita' immobiliari ovvero abbia formato oggetto di accordo da parte di tutti i partecipanti al condominio), con essa i condomini, almeno di regola, non intendono in alcun modo modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, ma mirano, piu' semplicemente, a determinare quantitativamente tale portata. Il fine che di solito anima i condomini è quello di prendere atto della traduzione in frazioni mi1lesimali di un rapporto di valori preesistente e di pervenire, cosi, ad una approvazione delle operazioni di calcolo in detta tabella documentate; di talchè la tabella stessa non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino, che è nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base ad una valutazione tecnica. Tabella3In tal caso, poichè, nonostante la forma adottata (conseguente alla predisposizione della tabella dall'unico originario proprietario ed alla accettazione dagli iniziali acquirenti delle singole unita' immobiliari ovvero al raggiungimento di un accordo unanime da parte di tutti i partecipanti al condominio), la semplice dichiarazione di approvazione non ha natura negoziale, l'errore che, ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., giustifica la revisione delle tabelle millesimali non coincide con l'errore vizio del consenso, disciplinato dall'art. 1428 c.c. e segg., ma consiste nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unita' immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle (Cass. 26 marzo 2010 n. 7300). In sostanza: per le tabelle millesimali contrattuali conformi ai criteri legali per scelta delle parti, l'errore che conta è quello tecnico.

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