Regolarità catastali e urbanistiche prima dell'acquisto di un alloggio

Fino a poco tempo fa, la maggior parte delle modifiche interne degli alloggi, sopratutto se di modesta entità, erano eseguite dal proprietario senza l'avvio di nessuna procedura di variazione planimetrica al Catasto Fabbricati.

Se da un lato questa inosservanza non comportava conseguenze amministrative (quantomeno immediate), poteva accadere che, a seguito di atti di compravendita, la situazione catastale non aggiornata si poneva a scapito d'ignari proprietari.

Con l'articolo diciannove, comma 14, del D.L. n°78 del 31 maggio 2010, il Legislatore ha regolato questo stato di cose imponendo, nel caso di atti pubblici e scritture private autenticate aventi come oggetto il trasferimento (costituzione e scioglimento) di diritti reali su fabbricati, la correttezza dei dati e la conformità dello stato di fatto dell'immobile rispetto alle planimetrie catastali.

Questa condizione è assolta, in sede di rogito, con una dichiarazione resa dal venditore, oltre all'indicazione dei dati e delle planimetrie depositate in Catasto mentre, al notaio, spetta la verifica di tutti gli elementi con le risultanti estrapolate dal registro immobiliare.

La mancanza di questi requisiti rende nullo l'atto di compravendita.

Oltre a queste disposizioni di legge, è necessario verificare anche la congruità urbanistica del bene.

Questo presupposto in genere è soddisfatto inserendo, nell'atto di acquisto, gli estremi dell'Autorizzazione Edilizia e del Certificato di Abitabilità (allegato eventualmente in copia), oltre a una dichiarazione sulla regolarità costruttiva delle opere.

Rimane da osservare comunque che, queste informazioni, pur accertando l'esistenza e l'uso residenziale del bene, non danno concrete indicazioni riguardanti: la corrispondenza tra la planimetria del progetto approvato con lo stato di fatto dell'immobile e l'assenza di corpi o superfetazioni edilizie realizzate abusivamente.

Importante, in questi casi, è la figura del Mediatore Immobiliare (ove prevista).

Secondo una corretta procedura, spetta a questo professionista il compito di provvedere anzitempo alla verifica di queste condizioni o in alternativa, può essere lo stesso acquirente a chiedere al Notaio di procedere a eventuali accertamenti tramite l'affidamento a un tecnico esterno.

I costi di quest'attività, si devono stabilire prima del rogito così come sono necessarie: l'autorizzazione preliminare del venditore al trattamento di dati personali (planimetrie catastali e urbanistiche) e l'eventuale accesso ai luoghi per la constatazione dello stato di fatto.