Regolamento di condominio e vendita dell'appartamento

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 17886 del 31 luglio 2009, torna ad occuparsi del problema legato alla vendita dell'appartamento ed al rispetto del regolamento di condominio di natura contrattuale da parte dell'acquirente.

Il Supremo Collegio, riprendendo un orientamento consolidato, ribadisce l'obbligo per l'acquirente di rispettare il regolamento di condominio di natura contrattuale se lo stesso, all'atto della compravendita, lo ha accettato.

Per comprendere al meglio il perché di una simile decisione, vale la pena soffermarsi brevemente sul rapporto tra regolamento di condominio e acquirente di un'unità immobiliare.

Si è detto che il regolamento è una sorta di statuto interno al condominio che disciplina vari aspetti della vita comune, quali la ripartizione delle spese, il rispetto del decoro architettonico , ecc.
Si distinguono due tipi di regolamento: quello assembleare e quello contrattuale.

Una volta votato ed approvato nei modi e nei termini di legge il regolamento assembleare è obbligatorio per tutti i condomini.

In effetti, trattandosi di un atto adottato con una deliberazione assembleare non potrebbe essere altrimenti.

Il regolamento contrattuale, invece, è approvato e sottoscritto da tutti i condomini ed ha il valore di un vero e proprio contratto.

Ciò significa che con questo tipo di regolamento sarà possibile limitare i diritti dei condomini sulle parti comuni o, addirittura sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Che cosa succede quando un appartamento in condominio viene venduto?
Esistono delle norme che impongono all'acquirente di rispettare il regolamento condominiale?

Sul punto bisogna fare una distinzione tra regolamento assembleare e contrattuale.
Nel primo caso, la norma cui fare riferimento è l'art. 1107 c.c.
Si tratta di un articolo dettato in materia di comunione ma applicabile anche con riguardo al condominio in virtù del richiamo contenuto nell'art. 1139 c.c.

L'art. 1107, secondo comma, c.c. dice che il regolamento, che non sia stato impugnato nei termini di legge, vale anche per gli eredi e gli aventi causa (nella quale categoria rientrano gli acquirenti).
Per il regolamento contrattuale la situazione è leggermente diversa.In ossequio all'ultimo comma dell'art. 1372 c.c., infatti, il contratto non produce effetto rispetto ai terzi che nei casi previsti dalla legge.
Trattandosi di un vero e proprio contratto tra più parti (i condomini) e non rientrando il regolamento tra quei contratti validi, per legge, anche nei confronti di terzi, esso varrà per gli acquirenti solo se all'atto dell'acquisto verrà accettato.
Si è dibattuto al lungo tempo se l'efficacia del regolamento fosse vincolata alla sua trascrizione nei pubblici registri immobiliari o alla sua effettiva sottoscrizione in sede di stipula.
La Corte di Cassazione con la sentenza citata, come detto sopra, riprende e ribadisce quell'orientamento secondo cui le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti, di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio , che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto (così Cass. 31 luglio 2009, n. 17886).

Il caso di cui si occupava la Corte era relativo ad una società che aveva acquistato un intero immobile, ad eccezione di una sola unità immobiliare, per adibire gli appartamenti comprati ad albergo, uso, quest'ultimo, vietato dal regolamento di condominio di origine contrattuale che la stessa parte acquirente aveva accettato e si era impegnata a rispettare.

Gli esempi delle possibili applicazioni in altri campi non mancano.
Quello che molto spesso genera contenzioso è il divieto di tenere animali in appartamento.

Stando a quanto detto dalla Cassazione, dunque, se il regolamento contrattuale non è riportato o allegato nell'atto d'acquisto ma il compratore di un appartamento lo ha accettato e si è impegnato a rispettarlo, allora il divieto di possedere animali sarà valido.

Così anche per il divieto di aprire studi professionali, locande e pizzerie, ecc.