Questo sito utilizza cookie di terze parti per inviarti pubblicità in linea con le tue preferenze. Per saperne di più o per negare il consenso a tutti o ad alcuni cookie, Leggi l'informativa.
Chiudendo questo banner, scorrendo questa pagina, cliccando su un link o proseguendo la navigazione in altra maniera, acconsenti all'uso dei cookie.

Regolamento di condominio e vendita dell'appartamento

NEWS Regolamento condominiale09 Settembre 2009 ore 17:12
Che cosa succede quando un appartamento in condominio viene venduto? Esistono delle norme che impongono all'acquirente di rispettare il regolamento condominiale?

Regolamento di condominioLa Corte di Cassazione, con la sentenza n. 17886 del 31 luglio 2009, torna ad occuparsi del problema legato alla vendita dell'appartamento ed al rispetto del regolamento di condominio di natura contrattuale da parte dell'acquirente.

Il Supremo Collegio, riprendendo un orientamento consolidato, ribadisce l'obbligo per l'acquirente di rispettare il regolamento di condominio di natura contrattuale se lo stesso, all'atto della compravendita, lo ha accettato.

Per comprendere al meglio il perché di una simile decisione, vale la pena soffermarsi brevemente sul rapporto tra regolamento di condominio e acquirente di un'unità immobiliare.

Si è detto che il regolamento è una sorta di statuto interno al condominio che disciplina vari aspetti della vita comune, quali la ripartizione delle spese, il rispetto del decoro architettonico , ecc.
Si distinguono due tipi di regolamento: quello assembleare e quello contrattuale.



Una volta votato ed approvato nei modi e nei termini di legge il regolamento assembleare è obbligatorio per tutti i condomini.

In effetti, trattandosi di un atto adottato con una deliberazione assembleare non potrebbe essere altrimenti.

Il regolamento contrattuale, invece, è approvato e sottoscritto da tutti i condomini ed ha il valore di un vero e proprio contratto.

Ciò significa che con questo tipo di regolamento sarà possibile limitare i diritti dei condomini sulle parti comuni o, addirittura sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva.Regolamento

Che cosa succede quando un appartamento in condominio viene venduto?
Esistono delle norme che impongono all'acquirente di rispettare il regolamento condominiale?

Sul punto bisogna fare una distinzione tra regolamento assembleare e contrattuale.
Nel primo caso, la norma cui fare riferimento è l'art. 1107 c.c.
Si tratta di un articolo dettato in materia di comunione ma applicabile anche con riguardo al condominio in virtù del richiamo contenuto nell'art. 1139 c.c.

L'art. 1107, secondo comma, c.c. dice che il regolamento, che non sia stato impugnato nei termini di legge, vale anche per gli eredi e gli aventi causa (nella quale categoria rientrano gli acquirenti).
Per il regolamento contrattuale la situazione è leggermente diversa.In ossequio all'ultimo comma dell'art. 1372 c.c., infatti, il contratto non produce effetto rispetto ai terzi che nei casi previsti dalla legge.
Trattandosi di un vero e proprio contratto tra più parti (i condomini) e non rientrando il regolamento tra quei contratti validi, per legge, anche nei confronti di terzi, esso varrà per gli acquirenti solo se all'atto dell'acquisto verrà accettato.
Si è dibattuto al lungo tempo se l'efficacia del regolamento fosse vincolata alla sua trascrizione nei pubblici registri immobiliari o alla sua effettiva sottoscrizione in sede di stipula.
La Corte di Cassazione con la sentenza citata, come detto sopra, riprende e ribadisce quell'orientamento secondo cui le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti, di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio , che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto (così Cass. 31 luglio 2009, n. 17886).

Il caso di cui si occupava la Corte era relativo ad una società che aveva acquistato un intero immobile, ad eccezione di una sola unità immobiliare, per adibire gli appartamenti comprati ad albergo, uso, quest'ultimo, vietato dal regolamento di condominio di origine contrattuale che la stessa parte acquirente aveva accettato e si era impegnata a rispettare.

Gli esempi delle possibili applicazioni in altri campi non mancano.
Quello che molto spesso genera contenzioso è il divieto di tenere animali in appartamento.

Stando a quanto detto dalla Cassazione, dunque, se il regolamento contrattuale non è riportato o allegato nell'atto d'acquisto ma il compratore di un appartamento lo ha accettato e si è impegnato a rispettarlo, allora il divieto di possedere animali sarà valido.

Così anche per il divieto di aprire studi professionali, locande e pizzerie, ecc.

riproduzione riservata
Articolo: Regolamento di condominio e vendita appartamento
Valutazione: 4.00 / 6 basato su 4 voti.

Regolamento di condominio e vendita appartamento: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
  • Giuseppe
    Giuseppe
    Lunedì 9 Novembre 2009, alle ore 15:56
    Salve,devo comprare un appartamento costituito da una camera da letto, una cucina abitabile ed un soggiorno a vista.Mi interessava sapere cosa devo fare (richieste al condomio ed il comune ) e se devo pagare (tasse ...) per i seguenti interventi ad acquisto avvenuto: - spostare la cucina nel soggiorno effettuando rifacimento impianto idraulico, spostamento caldaia (sposamento dello scarico o senza spostamento dello scarico esterno)- adibire la ex. cucina in seconda stanza da letto.- spostare possibilmente una porta da una parete ad un'altra (entrambe non portanti). In conclusione, i cambiamenti non comportano variazioni esterne all'appartamento ma solo internamente variando l'appartamento da 1 stanza da letto, cucina e soggiorno a 2 stanze da letto con cucina a vista sul soggiorno.Vi ringrazio
    rispondi al commento
  • Andrea Gorri
    Andrea Gorri
    Mercoledì 23 Settembre 2009, alle ore 06:04
    Ho una domanda da fare, se ne' nel compromesso ne' nel rogito si fa riferimento alla esistenza di un condominio ne' a nessun tipo di regolamento dello stesso l'acquirente e' tenuto al rispetto dello stesso ?
    rispondi al commento
Torna Su Espandi Tutto
REGISTRATI COME UTENTE
312.360 Utenti Registrati
REGISTRAZIONE AZIENDE
Quanto costa, dove lo trovo? Sei un Azienda ? Pubblica i tuoi Prezzi Quì !
  • Adeguamento antincendio autorimesse Condominiali
    Adeguamento antincendio...
    250.00
  • Progettazione di interni
    Progettazione di interni...
    300.00
  • Facciate condominio
    Facciate condominio...
    50.00
  • Ristrutturazioni Condomini
    Ristrutturazioni condomini...
    350.00
  • Wall stickers da parete farfalle
    Wall stickers da parete farfalle...
    12.99
  • Motosega cordless a batteria
    Motosega cordless a batteria...
    149.99
Notizie che trattano Regolamento di condominio e vendita appartamento che potrebbero interessarti


Regolamento condominiale contrattuale e posizione dell'inquilino

Regolamento condominiale - Il regolamento condominiale non dev'essere rispettato dall'inquilino se il proprietario non l'ha accettato o se non c'è uno specifico accordo

Revisione tabelle millesimali senza unanimità

Tabelle millesimali - Con la sentenza 18477 del 9 agosto delle sezioni unite della Cassazione sarà sufficiente la maggioranza in assemblea per avere la revisione delle tabelle millesimali.

Edificio e box autonomi, non sempre si può parlare di condominio

Assemblea di condominio - Edificio e boxes in condominio: quando si può parlare di unico complesso condominiale e quando invece sono entità autonome?

Bonus ristrutturazioni per il condominio minimo: i chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate

Detrazioni e agevolazioni fiscali - Possibile per i condomini di un condominio minimo portare in detrazione le spese per lavori di ristrutturazione su parti comuni. Cosa dice l'Agenzia delle Entrate

È possibile la formazione di un regolamento condominiale giudiziale?

Regolamento condominiale - In questo articolo viene approfondita la questione relativa alla possibilità, per ogni condomino, di chiedere la formazione di un regolamento condominiale giudiziale.

Spese ascensore in condominio: spettano anche a chi abita al piano terra

Parti comuni - Suddivisione delle spese per la manutenzione e sostituzione dell'ascensore. Sono dovute anche da chi ha un locale o negozio con accesso diretto a piano terra.

Individuazione delle parti comuni del condominio

Parti comuni - Le parti comuni del condominio sono quelle che servono al godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva secondo legge o per contratto.

Condominio 4.0: un convegno sulle nuove opportunità relative al mondo condominiale

Leggi e Normative Tecniche - Condominio 4.0: un convegno organizzato da Harley&Dikkinson a Roma per fare una analisi su tutte le opportunità lavorative relative alla gestione condominiale.

Lavori di ristrutturazione e consultazione del regolamento condominiale

Manutenzione condominiale - Se il condomino deve eseguire lavori di ristrutturazione della propria unità immobiliare, è bene che consulti il regolamento per conoscere eventuali divieti.
Discussioni Correlate nel Forum di Lavorincasa
Img kito
Salve a tutti,qualcuno sa come si ripartisce correttamente la bolletta dei consumiidrici?C'è qualche software o foglio di calcolo in Excel?Grazie.So che è compito...
kito 12 Giugno 2006 ore 07:41 9
Img robbie1956
A corredo del mio appartamento vi è già un garage detenuto in proprietà indivisa con altro condomino.L'accesso al box con una autovettura, anche piccola,...
robbie1956 25 Luglio 2007 ore 07:03 5
Img anonimo
Buongiorno,e grazie in anticipo a chi saprà dipanare alcuni dei miei dubbi.Vi spiego le mie perplessità:sono proprietario di una maisonette in una palazzina da 4...
anonimo 06 Novembre 2008 ore 08:21 2
Img nicodemus
Buona giornata a tutti.Questo è la mia prima partecipazione al forum, e Vi ringrazio in anticipo per la disponibilità accordatami.Il quesito è il seguente:Il...
nicodemus 08 Febbraio 2011 ore 08:03 6
Img lmontuschi
Ciao!ho comprato un appartamento in un condominio composto da :6 appartamenti ... i proprietari sono 5.sotto ci sono 2 negozi di un altro proprietario ...è obbligatorio...
lmontuschi 04 Luglio 2006 ore 13:12 1