È inderogabile il termine per impugnare la delibera condominiale?

Inderogabilità del termine per impugnazione delibera condominiale

La clausola del regolamento contrattuale che prevede il termine di quindici giorni per impugnare le delibere condominiali è nulla perché viola il divieto di deroga previsto dall'art. 1138 c.c. che è un divieto assoluto e non derogabile nemmeno dal regolamento contrattuale.


È quanto statuisce la Corte di Cassazione con la sentenza n. 19714 del 2020.

Entriamo nel dettaglio.

Fatti di causa

Succede che in un giudizio promosso contro una delibera condominiale, il Tribunale di Milano afferma che il condomino è decaduto dall'impugnazione per non avere rispettato il termine di quindici giorni previsto dal regolamento contrattuale di condominio.


La sentenza è confermata dalla Corte d'appello, secondo la quale la decadenza stabilita dall'art. 1137 c.c. non è sottratta alla disponibilità delle parti, dunque è inapplicabile l'art. 2968 c.c. secondo il quale:

I. Le parti non possono modificare la disciplina legale della decadenza né possono rinunziare alla decadenza medesima, se questa è stabilita dalla legge in materia sottratta alla disponibilità delle parti. art. 2968 c.c.

poiché l'assemblea ha deliberato su diritti di contenuto patrimoniale.

Prima di procedere ricordiamo per maggiore comodità del lettore il contenuto delle norme coinvolte nella questione e cioè quella riguardante il termine per impugnare le delibere condominiali e quelle dell'art. 1138 c.c. riguardanti il divieto di deroga di detto termine a mezzo del regolamento condominiale.

Inderogabilità del termine d'impugnazione delle delibere: le norme

E dunque, a norma dell'art. 1137 c.c. le delibere condominiali contrarie alla legge o al regolamento di condominio – dette annullabili - devono essere impugnate entro trenta giorni, decorrenti dal giorno dell'assemblea per chi era presente (ed era dissenziente o astenuto) e dalla ricezione del verbale per chi era assente; un discorso diverso vale per le delibere nulle che possono essere sempre impugnate (fatti salvi gli effetti dell'usucapione e della prescrizione delle azioni di ripetizione).

L'art. 1138 c.c. prevede poi al co.4 che:

le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137. art. 1138 co.4.

Nulla la clausola con termine d'impugnazione di quindici giorni

Torniamo ora al giudizio deciso dalla sentenza n. 19714 in commento.

Il ricorso contesta il punto sotto vari profili e cioè: per violazione degli artt. 1137 e 1138 c.c., con sostituzione ex art. 1419 co. 2 c.c. secondo cui:

II. La nullità di singole clausole non importa la nullità del contratto, quando le clausole nulle sono sostituite di diritto da norme imperative. art. 1419 co.2 c.c.

della norma del regolamento perché inosservante della inderogabilità dell'art. 1137 c.c. (primo motivo); per violazione degli artt. 1137 e 1138 c.c., rispetto a quanto previsto nell'art. 153 co. 1 c.p.c. secondo cui:

I. I termini perentori non possono essere abbreviati o prorogati, nemmeno sull'accordo delle parti. art. 153 co.1 c.p.c.

Sempre con riguardo alla previsione regolamentare del termine di impugnazione delle delibere assembleari (secondo motivo); nullità della sentenza per assenza o apparenza della motivazione (terzo motivo).

La Corte accoglie il ricorso limitandosi a decidere sul primo motivo, in quanto dichiarato manifestamente fondato e assorbente degli altri (la cui valutazione diviene pertanto superflua perdendo rilevanza decisoria).

Per la Corte la decisione della Corte d'Appello di Milano è quindi errata.

La sentenza impugnata ha ignorato il consolidato orientamento di legittimità secondo cui il regolamento di condominio, anche se contrattuale, cioè approvato o accettato da tutti i condomini, non può derogare - tra le altre - la disposizione di cui all'art. 1137 c.c., che qui interessa, per previsione dell'art. 1138 co. 4 c.c. (si cita il precedente di Cass. n. 11268/1998).

La Corte ricorda che l'art. 1138 co. 4 c.c. contiene due diverse norme: una di carattere generico, l'altra di carattere specifico.

La prima vieta che i regolamenti condominiali menomino i diritti spettanti in capo a ciascun condomino in base agli atti di acquisto o alle convenzioni, mentre la seconda dichiara inderogabili alcune disposizioni del codice e cioè quelle riguardanti, per quanto qui interessa, l'impugnazione delle delibere.



La seconda norma riguarda le disposizioni relative alla dinamica dell'amministrazione e della gestione condominiale e afferma la Corte che l'inderogabilità di dette ultime norme è assoluta e, conseguentemente la relativa disciplina non può subire modifiche neppure in base a regolamenti contrattuali o ad altre convenzioni tra le parti (la sentenza richiama il precedente di Cass. n. 2155/1966).

Clausola di invalidità: le conclusioni della Corte

In conclusione, la Corte enuncia il principio di diritto secondo cui la clausola del regolamento condominiale che fissa un termine di decadenza di quindici giorni per chiedere al giudice l'annullamento delle delibere dell'assemblea è nulla, dal momento che l'art. 1138 c.c., u.c. vieta che con regolamento condominiale siano modificate le disposizioni relative alle impugnazioni delle deliberazioni condominiali di cui all'art. 1137 c.c.

Il giudizio è rimandato per la decisione nel merito alla Corte d'Appello di Milano che, in diversa composizione, dovrà decidere la causa sulla base del principio di diritto enunciato in terzo grado.