Regolamento condominiale contrattuale e posizione dell'inquilino

Tizio e proprietario di un'unità immobiliare ubicata nel condominio Alfa.

Il condominio è dotato di un regolamento approvato dall'assemblea.

Lo statuto della compagine (com'è altrimenti detto il regolamento) se non impugnato dev'essere rispettato dal proprietario, dai suoi eredi e dagli aventi causa a titolo particolare (art. 1107 c.c.).

Anche il conduttore è tenuto al rispetto del regolamento (cfr. ex multis Cass. 15756/01).

Che cosa accade, invece, se il regolamento condominiale non è stato accettato dal proprietario?

Per il regolamento assembleare nulla quaestio: esso, al pari di una delibera, dev'essere rispettato da tutti i condomini, dissenzienti inclusi.

Si pensi, per comprendere meglio il senso della domanda, all'ipotesi non tanto rara del regolamento contrattuale non firmato da tutti i condomini.

Il quesito, più o meno nei termini su esposti, è stato posto alla Cassazione che ha dato risposta con una sentenza , la n. 10185, dello scorso 20 giugno.

In sostanza un condominio chiedeva il rispetto del regolamento contrattuale ad un inquilino che, per tutta risposta, si opponeva affermando che non era tenuto a rispettarlo in quanto il proprietario del bene non l'aveva mai accettato.

Il quesito di diritto posto all'attenzione degli ermellini, più precisamente, è stato il seguente:

Può il conduttore (in generale e, in particolare, quello finanziario) di una unità immobiliare facente parte di un condominio obbligarsi al rispetto del regolamento condominiale, indipendentemente dal fatto che al suo rispetto sia obbligato anche il proprietario e locatore della stessa unità immobiliare, sottoscrivendo in prima persona tale regolamento?
(Cass. 20 giugno 2012 n. 10185)

Di seguito la risposta.
A tale quesito, con riferimento al caso di specie, va data risposta negativa. In linea di principio si può ammettere che il conduttore si impegni nei confronti del condominio (a seguito di accordo con lo stesso) a rispettare un regolamento il quale non sarebbe impegnativo per il locatore-condomino.

Nella specie, però, il condominio ricorrente non spiega da quali elementi sarebbe desumibile che la sottoscrizione da parte della (-) del contratto di acquisto della (-) costituirebbe accettazione di una proposta proveniente dal condominio (ed a quest'ultimo comunicata) o viceversa, in modo da ritenersi concluso l'accordo in questione.

Ne consegue che con tale sottoscrizione, anche volendo attribuire alla stessa il significato al quale fa riferimento il condominio, sarebbe stato posto in essere un negozio unilaterale inefficace in base al principio generale stabilito dall'art. 1987 cod. civ.
(Cass. 20 giugno 2012, n. 10185).

In sostanza:
per ottenere il rispetto del regolamento da parte del conduttore di un'unità immobiliare di proprietà di una persona che non ha firmato il regolamento è necessaria la firma di un accordo bilaterale tra condominio e conduttore.

L'impegno generico di quest'ultimo non ha valore.