Cambio residenza e comunicazioni per il registro di anagrafe condominiale

Registro anagrafe condominiale e i poteri dell'amministratore

L'art. 1130 n. 6 c.c. pone in capo all'amministratore di condominio il dovere di tenere e aggiornare il registro di anagrafe condominiale.

Quale dev'essere il contenuto del suddetto registro anagrafe condominiale?


L'articolo testé citato specifica che nel registro devono essere indicati:

• le generalità dei singoli proprietari;
  
  
• le generalità dei titolari di diritti reali di godimento (es. usufruttuari, titolari diritto di abitazione);
  
  
• le generalità dei titolari di diritti personali di godimento (es. conduttori);
  
  
• i dati catastali di ciascuna unità immobiliare (foglio, subalterno, particella);
  
  
• ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio (certificati conformità impianti, ecc.).
  
  

Quanto alle generalità, la norma specifica che queste devono essere del codice fiscale e della residenza o domicilio dei relativi proprietari e/o titolare del diritto reale/personale di godimento.

Quali i compiti dell'amministratore in relazione al registro di anagrafe condominiale?

Quello di tenuta e aggiornamento.

L'amministratore deve invitare i condòmini a fornirgli i dati su indicati e sollecitarli in caso di mancanza di risposta, preannunciando cosa potrà fare per procurarseli e quali possono essere le conseguenze per i condòmini.

Su questo aspetto ci soffermeremo dopo avere esposto quali siano i doveri dei condomini in relazione alla tenuto del registro anagrafe condominiale.

Registro anagrafe condominiale ed i doveri dei condòmini

L'art. 1130 n. 6 c.c. specifica che i condòmini (in realtà la norma non fa riferimento specificamente ad essi, ma sicuramenti questi, assieme a titolare di diritti reali/personali di godimento sono tra i destinatari della disposizione) devono comunicare ogni variazione dei dati all'amministratore e che ciò debba avvenire:

• entro sessanta giorni dalla variazione;
  
  
• in forma scritta.

Lo stesso articolo non specifica, invece, in che modo tale documento di variazione debba essere comunicato. È evidente che i modi migliori e consigliabili siano:

• comunicazione tramite email pec;
  
  
• raccomandata a.r.;
  
  
• consegna a mani con firma di ricezione.
  
  

Esempio: Tizio concede in locazione a Caio un appartamento.
Tizio deve comunicare tale avvenimento all'amministratore (che in tal caso deve ricevere anche ideona documentazione dell'avvenuta registrazione del contratto, ai sensi dell'art. 13 della legge n. 431/98).

Tempo per la comunicazione del fatto?

Sessanta giorni dalla stipula del contratto, cioè dalla data di avvenimento del fatto che interessa la tenuta del registro di anagrafe.

Che cosa succede se l'amministratore viene a conoscenza del fatto, ma non in modo ufficiale o comunque nei modi prescritti dalla legge?

Qui torniamo ai poteri dell'amministratore strettamente connessi agli inadempimenti dei condòmini.

Come specifica la norma, l'amministratore, in caso di inerzia (quindi se non ha ricevuto nessuna notizia entro il sessanta giorni prima indicati), ovvero nelle ipotesi di mancanza o incompletezza delle comunicazioni, deve richiedere con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Nel caso in esempio, nome del conduttore, ecc.


La norma è completata dalla disposizione in ragione della quale, nel caso di mancanza di risposta ovvero di sua incompletezza risposta, l'amministratore acquisisce d'ufficio le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili.
Può anche essere prevista una voce di compenso oltre che il recupero dei costi vivi, purché tale compenso sia espressamente indicato dall'amministratore all'atto dell'accettazione della nomina e/o ad ogni rinnovo d'incarico (art. 1129, quattordicesimo comma, c.c.).

Cambio residenza: cosa fare?

Ciò detto è utile comprendere che cosa fare quando c'è stato un cambio di residenza.

Ricordiamo che ai sensi dell'art. 43 del codice civile, la residenza è il luogo in cui una persona ha la propria dimora abituale.

Fissare la propria residenza, in termini strettamente giuridici, vuol dire recarsi nel comune in cui si vive e dichiarare all'addetto incaricato dove si ha la propria dimora, cioè la casa nella quale si abita.

La fissazione della residenza e il cambio di residenza nel caso di spostamento sono degli obblighi specifici posti in capo al diretto interessato.

Anche qui, una precisazione pare d'obbligo. Il cambio di residenza propriamente detto è quello che vede la variazione di comune, mentre il cambio residenza nell'ambito della stessa città è chiamato cambio di abitazione.

Alla dichiarazione di cambio di residenza o di abitazione segue un'istruttoria tesa ad accertare la veridicità della dichiarazione resa all'ufficiale di stato civile.

Prudenza, impone (accade alle volte che il cambio di residenza è rigettato per mancanza dell'interessato all'indirizzo indicato, magari per semplici ragioni di lavoro) che tale cambio sia comunicato all'amministratore di condominio, terminato il procedimento di verifica del cambio di residenza.

Questo procedimento ha una durata di quarantacinque giorni dalla dichiarazione.

Cambio di residenza e annotazioni nel registro: chi e cosa fare?

Tanto detto è utile capire chi debba fare che cosa nel caso di cambio residenza.

Partiamo dal condòmino: mutata la sua residenza egli deve darne comunicazione all'amministratore entro sessanta giorni.

S'ipotizzi che il condòmino non abbia comunicato alcunché.
Si supponga che l'amministratore, inviatagli una comunicazione se la sia vista restituire perché a quel civico non risulta più quel condòmino.

L'amministratore a quel punto dovrà attivarsi nei modi suindicati, dando al condòmino i termini di legge per adempiere.
Ove questi non abbia dato risposta ovvero abbia risposto in maniera insoddisfacente, allora l'amministratore potrà addebitargli i costi di ricerca anagrafica, oltre all'eventuale compenso, se previsto all'atto della nomina.