Registrazione del contratto di locazione a cedolare secca in ritardo: cosa succede

Registrazione tardiva di un contratto di locazione con cedolare secca: quali sono le sanzioni

Hai firmato un contratto di locazione con cedolare secca e dopo un po' di tempo ti sei accorto che doveva essere registrato entro 30 giorni.

Purtroppo, questo comporterà l’applicazione di sanzioni dall’importo anche considerevole.

Per fortuna la legge permette di rimediare tramite il ravvedimento operoso, uno strumento che consente di beneficiare di una riduzione della sanzione.

Tardiva registrazione locazione - foto Getty Images

Siamo di fronte ad un problema particolarmente sentito poiché ogni anno migliaia di proprietari scoprono, spesso per caso o a seguito di un controllo, di aver dimenticato o posticipato la registrazione del contratto di affitto.

Di seguito vedremo cosa succede se si registra in ritardo, se si perde il diritto all’agevolazione fiscale e quali sono le ultime indicazioni dell’Agenzia delle Entrate in materia.

Che cos’è la registrazione della locazione

La registrazione di un contratto di locazione ad uso abitativo è l’adempimento fiscale obbligatorio mediante il quale il contratto stipulato tra locatore (proprietario) e conduttore (inquilino) viene comunicato all’Agenzia delle Entrate.

Questo adempimento serve a:

• ufficializzare il contratto: rende il contratto opponibile a terzi e gli conferisce una data certa;
• assicurare il pagamento delle imposte: in particolare l’imposta di registro o, in alternativa, la cedolare secca.

La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla decorrenza del contratto qualora anteriore.

La registrazione avviene:

• telematicamente, tramite i servizi online dell’Agenzia delle Entrate (ad esempio tramite il servizio “RLI”);
• fisicamente, recandosi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate con l’apposito modello RLI compilato.

Nel caso della cedolare secca, un regime fiscale opzionale che il locatore può scegliere in alternativa al regime ordinario, siamo di fronte ad un sistema vantaggioso che prevede la sostituzione dell’imposta di registro, dell’imposta di bollo, dell’IRPEF e delle addizionali sul canone di locazione.

In tal caso il proprietario dell’immobile rinuncia all’aggiornamento del canone.

Quando va registrato un contratto di locazione

Secondo quanto stabilito dall’art. 17 del D.P.R. n. 131/1986, la registrazione del contratto di locazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula.

Questo termine è valido anche per i contratti soggetti a cedolare secca, come chiarito più volte dall’Agenzia delle Entrate.

Sanzioni mancata registrazione cedolare secca - foto Getty Images

La registrazione tardiva si verifica quando il contratto di locazione non viene registrato entro i 30 giorni previsti.

Questo inadempimento comporta diverse conseguenze, sia sul piano sanzionatorio che su quello fiscale.

Sanzioni per omessa o tardiva registrazione

La mancata o la tardiva registrazione del contratto prevede delle sanzioni che possono variare in base al tempo trascorso.

In base alle novità introdotte a partire dal 1 settembre 2024 si applicano le seguenti sanzioni amministrative:

• omissione totale della registrazione: la sanzione amministrativa pari al 120% dell’imposta dovuta;
• registrazione con ritardo non superiore a 30 giorni: sanzione è pari al 45%;
• registrazione tardiva oltre i 30 giorni: sanzione piena, ovvero pari al 120% dell’imposta dovuta.
  
  
  

Ravvedimento operoso

La legge consente di rimediare al ritardo nella registrazione del contratto con un pagamento ridotto della sanzione in caso di errori nella registrazione dei contratti.

Ecco come evitare le sanzioni più pesanti e quali sono i passaggi fondamentali per mettersi in regola senza perdere i benefici fiscali:

• se il contratto viene registrato entro 90 giorni dalla scadenza del termine, la sanzione è ridotta al 15% dell’imposta dovuta (riduzione per ravvedimento operoso);
• se la registrazione avviene oltre 90 giorni ma entro un anno, la sanzione è pari al 17,5% dell’imposta;
• dopo un anno, la sanzione sale progressivamente fino al 30% dell’imposta dovuta.

Nel caso in cui si opti per la cedolare secca, non essendo dovuta l’imposta di registro, la sanzione si calcola sull’imposta sostitutiva eventualmente non versata.

Ravvedimento operoso - foto Getty Images

In caso di cedolare secca occorre fare particolarmente attenzione in quanto la mancata registrazione implica la non validità del regime fiscale agevolato, a meno che non intervenga, prima dei controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate, il ravvedimento operoso del contribuente.

Per fare un esempio pratico ipotizziamo che hai registrato un contratto il 1° marzo, ma non hai scelto la cedolare secca.

Te ne accorgi il 10 maggio (quindi dopo 70 giorni).

Cosa fai?

Devi presentare un modello RLI integrativo per esercitare l’opzione e versare la sanzione nella misura ridotta entro i 90 giorni con il modello F24.