Recupero abitativo di sottotetto in condominio

NEWS DI Normative02 Marzo 2012 ore 17:58
Recuperare il sottotetto non abitabile, se permesso dalle normative regionali, è un'interessante opportunità per ampliare l'appartamento all'ultimo piano del condominio.
sottotetto abitabile , sottotetti abitabili , tetto , tetti

Sottotetti abitabiliPer i proprietari degli appartamenti dell'ultimo piano dei condomini con tetto a falde può rappresentare un'interessante possibilità per ampliare la superficie del proprio alloggio in assenza di volumetria edificabile residua e creare nuovi spazi abitativi, come una zona notte autonoma o una zona giorno a doppia altezza.

In concreto, è necessario valutare se tale possibilità è permessa da una delle diverse leggi regionali per il recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti. Spesso è necessario inoltre dipanare diverse questioni di natura legale relative a cone eseguire l'intervento senza ledere i diritti dei condomini degli altri piani dell'edificio. Riportando l' art.1117 del Codice Civile:

Parti comuni dell'edificio - Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Scala interna di collegamentoÈ possibile riscontrare come né i locali del sottotetto né il solaio siano compresi nelle parti comuni. Si deduce quindi che per la realizzazione di un foro sul solaio per l'inserimento di una semplice scala di collegamento tra l'ultimo piano ed il piano sottotetto, qualora la proprietà sia la medesima, non sia necessario richiedere un'autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale, a patto che non si rechi pregiudizio statico alle parti comuni dell'edificio.

Più complessa è invece la questione relativa alla proprietà del sottotetto non abitabile, anch'esso non elencato nell'art. 1117 del Codice Civile tra le parti comuni del condominio. Cercando di approfondire innanzitutto nel dettaglio la presenza di numerose e di non sempre univoco indirizzo sentenze emesse per le numerosissime controversie sorte tra i proprietari dell'ultimo piano e gli altri condomini, si rende necessaria una valutazione specifica caso per caso della questione.

Sottotetto abitabile È possibile tuttavia fare alcune considerazioni di massima sull'indirizzo di carattere generale delle sentenze emesse: di fatto, in mancanza di un titolo esplicito di proprietà o di un'indicazione specifica nel regolamento condomiale, se il sottotetto in questione è semplicemente un vano di protezione dell'appartamento all'ultimo piano sottostante alla falda di copertura, se non ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da permetterne un uso come vano autonomo, può essere ritenuto una pertinenza, e quindi di proprietà, dell'appartamento sottostante.

La giurisprudenza si è invece espressa in maniera quasi completamente concorde nel ritenere che il sottotetto sia di proprietà condominiale quando è accessibile direttamente dalle scale condominiali di proprietà comune ed è di fatto utilizzato o utilizzabile da tutti i condomini.

In questo caso, l'utilizzo esclusivo dello stesso da parte del proprietario dell'ultimo piano o il suo eventuale recupero ai fini abitativi, richiede il consenso dell'assemblea condominiale.

Una volta accertata la proprietà, quali sono invece gli interventi che il proprietario può realizzare al fine di raggiungere gli specifici requisiti minimi di altezza interna e di aerazione sulle falde del tetto di proprietà condominiale?

abbaino in centro storicoFissati infatti i limiti di intervento esplicitati nel regolamento di condominio, nel Codice Civile, relativi nello specifico alla stabilità, al decoro architettonico dell'edificio ed agli affacci sulle proprietà confinanti, e nelle norme urbanistiche comunali, è possibile aprire nel tetto abbaini per dar luce e aria ai locali sottostanti, quando l'apertura sia costruita a regola d'arte e non pregiudichi la corretta funzionalità del tetto senza una deliberazione assembleare all'unanimità, necessaria invece per rimuovere parte della falda del tetto per la realizzazione di terrazzi ricavati nella sagoma della copertura.

riproduzione riservata
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Recupero abitativo di sottotetto in condominio: Commenti e opinioni


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  • Cerqua Maria Luigia
    Cerqua Maria Luigia
    Sabato 11 Agosto 2018, alle ore 05:49
    Abito in un mini condominio dove al piano terreno ci sono due magazini, al primo piano c'e' un ammezzato il cui proprietario e' anche proprietario del magazzino adiacente, al secondo piano due appartamenti di cui il mio , poi c'e' una porta da cui riparte la scala che porta a due sottotetti , la scala e' ancora allo stato grezzo ed io e la mia vicina siamo proprietarie delle rispettive mansarde.Ora io ho recuperato il mio sottotetto e rimane solo da rifare la scala che e' in comune con la mia vicina e che non ha mai provveduto nemmeno a chiudere il suo sottotetto , percio' quando esco dalla mia mansarda, entro in un tugurio formato dal pianerottolo e dal sottotetto ancora allo stato grezzo della mia vicina .Ho chiesto alla mia vicina di chiudersi il suo sottotetto con un muro e crearsi un accesso con una porta e di contribuire alle spese per la ristrutturazione della scala e la coimbentazione della parte di tetto relativa alla scala, lei mi ha risposto che non ha soldi e che a lei va' bene cosi', oppure di fare la scala a mie spese.Devo pagare tutto io anche se la proprieta' della scala e' in comune ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Cerqua Maria Luigia
      Lunedì 13 Agosto 2018, alle ore 09:05
      Purtroppo è un caso frequente. Per poter vantare il credito per i lavori di sistemazione della scala comune di accesso al piano sottotetto è opportuno coinvolgere il Suo vicino, come la scelta dei materiali, la ditta, ecc. Se non è consensiente gli vanno notificati a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, l'importo totale dei lavori a farsi e la quota di sua competenza, gli stati d'avanzamento dei lavori con la copia delle fatture emesse distintamente è la. copia dei bonifici  effettuati, ecc. È opportuno documentare ogni cosa. Va da sé che deve essere indirizzata da un legale di Sua fiducia. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Vicky1
    Vicky1
    Lunedì 2 Aprile 2018, alle ore 22:59
    Abito in Lombardia e vorrei recuperare la porzione di sottotetto corrispondente al mio appartamento che non è indicata nelle schede catastali condominiali ne nel regolamento condominiale ne nel rogito d'acquisto del mio appartamento.
    Il sottotetto, che è una soffitta morta senza alcun accesso, intercluso tra un appartamento sito al terzo piano, il mio appartamento al secondo piano e un'altra soffitta morta che a sua volta confina con il vano scale ma non ha alcun accesso e, pertanto, non è usata in alcun modo dal condominio.
     Premesso quanto sopra:- ci sono i presupposti per recuperare il sottotetto ai fini abitativi?
    E' necessaria una delibera assembleare che mi autorizzi al recupero o potrebbe essere considerata parte condominale?
    Con quale maggioranza?
    Possiamo aprire finestre e abbaini?
    Per far ciò è necessaria una delibera assembleare?
    Con quale maggioranza?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Vicky1
      Giovedì 5 Aprile 2018, alle ore 09:13
      Il recupero del sottotetto è ammesso. Il Suo problema più grande è l'acquisto dei diritti che oggi sono di proprietà condominiale in proporzione ai rispettivi millesimi di ciascun condomino. Per arrivare a tale possibilità è necessaria la maggioranza assoluta dell'assemblea, oltre alla determinazione prezzo di vendita della soffitta. Cordiali saluti.  
      rispondi al commento
      • Vicky1
        Vicky1 Pasquale
        Giovedì 5 Aprile 2018, alle ore 09:43
        Sig. Pasquale, La ringrazio per il Suo riscontro.Posso chiederLe su che base ritiene che il sottotetto sia di proprietà del condominio posto che non risulta in alcun mappale? La presunzione di proprietà condominiale opera nel caso in cui i locali, anche potenzialmente, possano asservire al condominio.Non ritiene possa essere considerato che lo stesso assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento dal caldo, freddo e unidità posto che si tratta di un locale chiuso in cui non è presente alcun bene condominiale?Come ho scritto, il sottotetto è chiuso, non esistono vie d'accesso dalla scala condominiale ed è intercluso tra il mio appartamento (ubicato al 2 piano), un appartamento sito al 3 piano e un altro sottotetto di competenza del vicino del secondo piano. La ringrazio anticipatamente
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Vicky1
          Lunedì 9 Aprile 2018, alle ore 13:40
          Tutte le pertinenze, vani tecnici o volumi tecnici, ecc., sono di proprietà condominiale, salvo se non citati espressamente nel rogisto di acquisto. Il fatto che nulla venga riportato nel Suo atto di acquisto, ne è una prova. Per ulteriori approfondimenti, Le consiglio di consultare il regolamento interno del Condominio oltre al calcolo delle tabelle millesimali o la sussistenza di una specifica tabella per le spese di manutenzione della copertura del sottotetto in oggetto. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Marcello
    Marcello
    Giovedì 21 Novembre 2013, alle ore 11:51
    Abito all'ultimo piano di un condominio costruito nel 1968.
    Il condominio è composto da una sola scala che porta fino al vano ascensore e si accede su 2 lati ai locali sotto tetto e lavatoio tra loro divisi.
    E' mio interesse prendere possesso di un lato di questo locale ma sicuramente un condomino non me lo permetterà per liti passate.
    Ho qualche possibilità legale nel riuscire a prendere la propietà ugualmente?
    Grazie.
    rispondi al commento
  • Katia Petronelli
    Katia Petronelli
    Sabato 16 Marzo 2013, alle ore 15:28
    Abito all'ultimo piano di un super condominio costruito nel 1928.
    E' composto di 4 scale per un totale di 44 famiglie. La scala arriva fino al terzo piano, sul quale, con una botola provvista di scala retrattile, si giunge al sottotetto e quindi al tetto sul quale è stata installata una passerella per tutta la sua lunghezza per le antenne. Dovendo fare dei lavori post sisma(cordoli) potrei cogliere l'occasione e farmi una mansarda?
    Ringrazio
    rispondi al commento
    • Pasquale E.
      Pasquale E. Katia Petronelli
      Martedì 19 Marzo 2013, alle ore 10:14
      Per Katia Petronelli: Da come descrive, il sottotetto che copre in parte o tutto la Sua abitazione, è di proprietà condominiale. Prima di fare "annessioni" va chiesto il consenso al Condominio che, se favorevole, va legalizzato con un atto notarile. Per quanto riguarda la futura destinazione d'uso, il recupero volumetrico e i lavori attinenti, va consultato il regolamento comunale e, in via subordinata, quello interno al Condominio stesso.
      rispondi al commento
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