Per i proprietari degli appartamenti dell'ultimo piano dei condomini con tetto a falde può rappresentare un'interessante possibilità per ampliare la superficie del proprio alloggio in assenza di volumetria edificabile residua e creare nuovi spazi abitativi, come una zona notte autonoma o una zona giorno a doppia altezza.
In concreto, è necessario valutare se tale possibilità è permessa da una delle diverse leggi regionali per il recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti. Spesso è necessario inoltre dipanare diverse questioni di natura legale relative a cone eseguire l'intervento senza ledere i diritti dei condomini degli altri piani dell'edificio. Riportando l' art.1117 del Codice Civile:
Parti comuni dell'edificio - Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
È possibile riscontrare come né i locali del sottotetto né il solaio siano compresi nelle parti comuni. Si deduce quindi che per la realizzazione di un foro sul solaio per l'inserimento di una semplice scala di collegamento tra l'ultimo piano ed il piano sottotetto, qualora la proprietà sia la medesima, non sia necessario richiedere un'autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale, a patto che non si rechi pregiudizio statico alle parti comuni dell'edificio.
Più complessa è invece la questione relativa alla proprietà del sottotetto non abitabile, anch'esso non elencato nell'art. 1117 del Codice Civile tra le parti comuni del condominio. Cercando di approfondire innanzitutto nel dettaglio la presenza di numerose e di non sempre univoco indirizzo sentenze emesse per le numerosissime controversie sorte tra i proprietari dell'ultimo piano e gli altri condomini, si rende necessaria una valutazione specifica caso per caso della questione.
È possibile tuttavia fare alcune considerazioni di massima sull'indirizzo di carattere generale delle sentenze emesse: di fatto, in mancanza di un titolo esplicito di proprietà o di un'indicazione specifica nel regolamento condomiale, se il sottotetto in questione è semplicemente un vano di protezione dell'appartamento all'ultimo piano sottostante alla falda di copertura, se non ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da permetterne un uso come vano autonomo, può essere ritenuto una pertinenza, e quindi di proprietà, dell'appartamento sottostante.
La giurisprudenza si è invece espressa in maniera quasi completamente concorde nel ritenere che il sottotetto sia di proprietà condominiale quando è accessibile direttamente dalle scale condominiali di proprietà comune ed è di fatto utilizzato o utilizzabile da tutti i condomini.
In questo caso, l'utilizzo esclusivo dello stesso da parte del proprietario dell'ultimo piano o il suo eventuale recupero ai fini abitativi, richiede il consenso dell'assemblea condominiale.
Una volta accertata la proprietà, quali sono invece gli interventi che il proprietario può realizzare al fine di raggiungere gli specifici requisiti minimi di altezza interna e di aerazione sulle falde del tetto di proprietà condominiale?
Fissati infatti i limiti di intervento esplicitati nel regolamento di condominio, nel Codice Civile, relativi nello specifico alla stabilità, al decoro architettonico dell'edificio ed agli affacci sulle proprietà confinanti, e nelle norme urbanistiche comunali, è possibile aprire nel tetto abbaini per dar luce e aria ai locali sottostanti, quando l'apertura sia costruita a regola d'arte e non pregiudichi la corretta funzionalità del tetto senza una deliberazione assembleare all'unanimità, necessaria invece per rimuovere parte della falda del tetto per la realizzazione di terrazzi ricavati nella sagoma della copertura.
Per i proprietari degli appartamenti dell'ultimo piano dei condomini con tetto a falde può rappresentare un'interessante possibilità per ampliare la superficie del proprio alloggio in assenza di volumetria edificabile residua e creare nuovi spazi abitativi, come una zona notte autonoma o una zona giorno a doppia altezza.
È possibile riscontrare come né i locali del sottotetto né il solaio siano compresi nelle parti comuni. Si deduce quindi che per la realizzazione di un foro sul solaio per l'inserimento di una semplice scala di collegamento tra l'ultimo piano ed il piano sottotetto, qualora la proprietà sia la medesima, non sia necessario richiedere un'autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale, a patto che non si rechi pregiudizio statico alle parti comuni dell'edificio.
È possibile tuttavia fare alcune considerazioni di massima sull'indirizzo di carattere generale delle sentenze emesse: di fatto, in mancanza di un titolo esplicito di proprietà o di un'indicazione specifica nel regolamento condomiale, se il sottotetto in questione è semplicemente un vano di protezione dell'appartamento all'ultimo piano sottostante alla falda di copertura, se non ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da permetterne un uso come vano autonomo, può essere ritenuto una pertinenza, e quindi di proprietà, dell'appartamento sottostante.
Fissati infatti i limiti di intervento esplicitati nel regolamento di condominio, nel Codice Civile, relativi nello specifico alla stabilità, al decoro architettonico dell'edificio ed agli affacci sulle proprietà confinanti, e nelle norme urbanistiche comunali, è possibile aprire nel tetto abbaini per dar luce e aria ai locali sottostanti, quando l'apertura sia costruita a regola d'arte e non pregiudichi la corretta funzionalità del tetto senza una deliberazione assembleare all'unanimità, necessaria invece per rimuovere parte della falda del tetto per la realizzazione di terrazzi ricavati nella sagoma della copertura.
