Recuperare l'esistente

NEWS DI Ristrutturazione23 Febbraio 2009 ore 17:08
ristrutturazione
Arch. Francesco Oliva

La crisi economica che si trascina ormai da un bel po' di tempo, ha imposto in tutti i settori
un necessario ripensamento circa i tipi di opere da realizzare.

Recuperare l'esistente: la crescita caotica del nuovo

L'edilizia in genere vede rallentare la corsa all'edificazione di grandi opere e si concentra adesso più che mai sul recupero dell'esistente.

Destinare altri suoli a nuove edificazioni aumentando il degrado delle periferie non paga più, tutti questi elementi uniti alla mancanza di piani urbanistici adeguati, ha portato gli operatori del settore ad investire nella ristrutturazione di vecchi immobili.

Si è giunti quindi a riscoprire il centro delle città, il vecchio habitat, le varie forme di architettura minore o come si diceva una volta dell'architettura insignificante.
Recuperare l'esistente: abitazioni da recuperare

Ovviamente l'interesse per questa architettura minore ha di conseguenza stimolato la tendenza a mettere mano alle ristrutturazioni nel rinnovare l'oggetto dei desideri di una vita.

L'elemento che occorrerà valutare prima di acquistare un immobile da ristrutturare è il limite di convenienza economica dell'intervento che ci accingiamo a fare, ossia rapportare il costo dei lavori da effettuarsi al valore ultimo dell'edificio ad intervento concluso.

Se abbiamo quindi intenzione di acquistare un immobile da ristrutturare occorrerà effettuare una serie di verifiche (magari con l'assistenza di un tecnico abilitato) in modo da acquisire i seguenti elementi fondamentali:

Liceità dell'atto di provenienza ossia conoscenza dell'atto concessorio mediante il quale l'immobile è stato realizzato nel tempo, oltre ad eventuali atti accessori (Permessi, autorizzazioni ecc;)

Rispondenza delle destinazioni d'uso legittime con quelle future di nostra necessità (se ad esempio vogliamo trasformare un locale a piano terra destinato a magazzino in un laboratorio artigianale, occorrerà verificare che le norme del regolamento urbanistico vigente del Comune in cui ricade l'immobile siano conformi a quanto da noi desiderato;

Recuperare l'esistente: I danni esterni da valutareEsame delle lesioni evidenti su parti strutturali; (interno, esterno) particolare attenzione andrà rivolta alle condizioni generali in cui si trova l'immobile da ristrutturare, sono da preferire alloggi inseriti in piccoli immobili possibilmente con confini liberi (questo aspetto è importante ai fini di ridurre il rischio di provocare danni ai fabbricati confinanti durante i lavori di demolizione delle parti da ristrutturare o consolidare).

Tipo di rifiniture e loro condizioni generali di conservazione;

Una volta verificato quanto sopracitato, è necessario l'acquisizione di un certificato di destinazione urbanistica della zona in cui ricade l'immobile, da richiedere nel Comune in cui l'immobile è situato.

Da tale certificato, si potranno evincere la maggior parte dei vincoli urbanistici da rispettare nell'eventuale intervento futuro di ristrutturazione.

Con gli elementi citati sarà a questo punto possibile redigere un computo metrico preventivo delle opere a farsi unitamente ad una stima comparativa sintetica tesa a valutare il limite di convenienza economica dell'intervento che ci accingiamo a fare, ossia rapportare il costo dei lavori da effettuarsi al valore ultimo dell'edificio ad intervento concluso.

Se l'importo delle opere dovesse attestarsi attorno al 70% del valore dell'immobile a fine lavori, salvo casi particolari non risulterà conveniente intervenire per cui l'acquisto va certamente evitato.

Qualcuno si chiederà, ma se poi non mi conviene acquistare dovrò comunque sopportare il costo della prestazione professionale per conoscere il limite di convenienza all'acquisto?

Non esiste una risposta unica alla suddetta domanda, in ogni caso la modesta somma da pagare in rapporto al rischio di fare un acquisto sbagliato è necessaria se vogliamo affrontare l'impresa con tranquillità.

L'esperienza insegna che un acquisto non ponderato normalmente può comportare:
Recuperare l'esistente: l'esame del grado di finitura

• Impossibilità del rilascio dei necessari permessi concessori alla ristrutturazione;

• Aumento notevole dei costi d'intervento a causa di imprevisti in corso d'opera;

• Litigiosità con eventuali proprietari confinanti;


• Lungaggini burocratiche e tempi di attesa notevoli per iniziare i lavori;

• Costo finale dell'opera non più prevedibile.


Si capisce quindi che operare in modo corretto è indispensabile al fine di ottenere quella convenienza all'acquisto che permetterà di poter pianificare i lavori nel rispetto dei tempi e delle nostre possibilità economiche senza ulteriori sorprese.

riproduzione riservata
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