Edilizia di recupero sul patrimonio immobiliare esistente

Che cosa vuol dire recuperare il patrimonio edilizio esistente

Recuperare il patrimonio edilizio esistente significa rinnovare, rigenerare e riqualificare il tessuto urbano e territoriale, attraverso investimenti mirati da parte dello Stato o da privati che, per svariati motivi, nel corso del tempo ha subìto dapprima lo spopolamento e poi l'abbandono.


I tempi ci impongono sempre più scelte radicali per salvaguardare la Terra.

L'uso spropositato delle risorse naturali e i cambiamenti climatici in corso, ci obbligano a rivedere il nostro sistema di vita e a renderlo il più possibile compatibile all'ambiente.

Anche la crisi economica, che si trascina da troppo tempo, ha imposto in tutti i settori
un necessario ripensamento sulla reale utilità di determinate opere da realizzare.

Tendenza urbanistica degli ultimi decenni per il recupero del patrimonio edilizio esistente

Negli ultimi trent'anni l'edilizia in genere ha visto un rallentamento della corsa all'edificazione di grandi opere e si è concentrata sul recupero del patrimonio esistente.

Destinare altri suoli a nuove edificazioni aumentando il degrado delle periferie non paga più, tutti questi elementi uniti alla mancanza di piani urbanistici adeguati, ha portato gli operatori del settore ad investire nella ristrutturazione di vecchi immobili.


Numerose sono le iniziative urbanistiche a scopo sociale e culturale per riportare in vita i tanti centri minori, soprattutto nel Meridione d'Italia, come la vendita simbolica di immobili ad un euro.

Riscoprire il centro delle città, il vecchio habitat, le varie forme di architettura minore o come si diceva una volta dell'architettura insignificante, è diventato molto importante.
Ovviamente l'interesse per questo tipo di architettura minore ha di conseguenza stimolato la tendenza a mettere mano alle ristrutturazioni nel rinnovare l'oggetto dei desideri di una vita.


Certamente occorrerà valutare, prima di acquistare un immobile da ristrutturare, il limite di convenienza economica dell'intervento che ci accingiamo a fare, ossia rapportare il costo dei lavori da effettuarsi al valore ultimo dell'edificio ad intervento concluso.

Quali sono gli elementi fondamentali di valutazione prima dell'acquisto?

Se abbiamo quindi intenzione di acquistare un immobile da ristrutturare occorrerà porre la massima attenzione nell'effettuare una serie di verifiche (assistiti da un tecnico abilitato) in modo da acquisire i seguenti elementi fondamentali:

• Dall'atto di provenienza accertare la liceità urbanistica della costruzione, ossia la verifica dell'atto concessorio mediante il quale l'immobile è stato realizzato nel tempo, oltre ad eventuali provvedimenti autorizzativi successivi (Dia, Scia, Cila, autorizzazioni, ecc.);
  
  
• Un esame del quadro fessurativo e delle lesioni evidenti su parti strutturali (interno ed esterno);
  
  
• Una particolare attenzione andrà rivolta alle condizioni generali in cui si trova l'immobile da ristrutturare e all'ubicazione, sono da preferire alloggi inseriti in piccoli immobili possibilmente con confini liberi (questo aspetto è importante ai fini di ridurre il rischio di provocare danni ai fabbricati confinanti durante i lavori di demolizione delle parti da ristrutturare o consolidare).
  
  
  

Quali sono i documenti da consultare per il recupero immobiliare esistente?

Una volta verificato quanto sopra citato, è necessario l'acquisizione di un certificato di destinazione urbanistica o di una visura urbanistica della zona in cui ricade l'immobile, da richiedere nel Comune in cui l'immobile è situato.


Da tale certificazione, si potranno evincere la maggior parte dei vincoli urbanistici da rispettare nell'eventuale intervento futuro di ristrutturazione oltre alla rispondenza delle destinazioni d'uso legittime con quelle future di nostra necessità (se ad esempio vogliamo trasformare un locale a piano terra destinato a magazzino in un laboratorio artigianale, occorrerà verificare che le norme contenute nel regolamento urbanistico vigente del Comune in cui ricade l'immobile siano compatibili a quanto da noi desiderato).

Come valutare la convenienza economica dell'investimento per il recupero dell'immobile esistente?

Fatte le opportune verifiche di rito, a questo punto sarà possibile redigere un computo metrico preventivo delle opere a farsi unitamente ad una stima comparativa sintetica tesa a valutare il limite di convenienza economica dell'intervento che ci accingiamo a fare, ossia rapportare il costo dei lavori da effettuarsi al valore ultimo della costruzione ad intervento concluso.


Se l'importo delle opere a farsi dovesse attestarsi attorno al 60-70% del valore dell'immobile a fine lavori, salvo casi particolari, non risulterà conveniente intervenire per cui l'acquisto va certamente escluso.

Qualcuno si chiederà, ma se poi non mi conviene acquistare dovrò comunque sopportare il costo della prestazione professionale per conoscere il limite di convenienza all'acquisto?


Non esiste una risposta unica alla suddetta domanda, in ogni caso la modesta somma da pagare in rapporto al rischio di fare un acquisto sbagliato è necessaria se vogliamo affrontare l'impresa con una certa tranquillità.

Cosa comporta una errata valutazione economica dopo dell'acquisto dell'immobile esistente?

L'esperienza insegna che un acquisto non ponderato normalmente può comportare:

• Impossibilità del rilascio dei necessari permessi concessori comunali alla ristrutturazione;
  
  
• Aumento notevole dei costi d'intervento a causa di imprevisti in corso d'opera;
  
  
• Litigiosità con eventuali proprietari condomini e o confinanti;
  
  
• Lungaggini burocratiche e tempi di attesa notevoli per iniziare i lavori;
  
  
• Costo finale dell'opera non più prevedibile.

Si capisce, quindi, che operare in modo corretto è indispensabile al fine di ottenere quella convenienza all'acquisto che permetterà di poter pianificare i lavori nel rispetto dei tempi e delle nostre possibilità economiche senza ulteriori sorprese.