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Quando si considera un condominio minimo e suo funzionamento

Il condominio minimo rappresenta una realtà diffusa in Italia. Ma cos'è un condominio minimo? Quando può considerarsi costituito e come funziona senza amministratore
Pubblicato il

Condominio minimo definizione


Ai fini della definizione di condominio minimo, occorre fare riferimento al numero di partecipanti alla comunione forzosa.

Per costituire un condominio minimo vi devono essere da 2 a 4 partecipanti.

Condominio minimo
In tale senso, i condomini minimi si differenziano dai condomini piccoli che, invece, sono formati da 4 a un massimo di 8 partecipanti.

Vi è condominio minino anche allorquando sia eventualmente formato da condomini non aventi diritti di comproprietà paritari sulle parti comuni condominio.

Ciò che rileva è che i soggetti che possono vantare un diritto reale sugli immobili siano almeno due, poiché, in caso contrario, ovverosia in caso di un solo soggetto non si instaura alcuna comunione e, di conseguenza, non vi è condominio.


Come si costituisce un condominio minimo


La costituzione condominio minimo non è espressamente disciplinata dal Legislatore, ma occorre fare riferimento alla normativa codicistica, prevista per il condominio nella sua forma “ordinaria”, ovverosia formato da almeno 8 partecipanti.

Come costituire un condominio minimo?


Come da sempre insegna la giurisprudenza nazionale, nel momento in cui la titolarità delle unità immobiliari che compongono l'edificio non è più riconducibile a un unico proprietario si determina automaticamente un condominio.

In altri più specifici termini, non vi è necessità, dunque, di alcun “atto costitutivo” da parte dei condomini, del costruttore né tantomeno da parte dell'amministrazione condominiale.

Il condominio minimo
Tale situazione si verifica in forza di una presunzione legale di comunione indivisa delle parti comuni, di cui ai sensi dell'art. 1117 c.c., per effetto della prima vendita o della assegnazione delle unità immobiliari a proprietari diversi.

Al fine di configurare una comunione condominiale, oltre a un numero minimo di partecipanti, è necessario altresì che le parti comuni siano funzionalmente asservite al godimento agli immobili privati.

Nell'ambito di tale classificazione, si annovera l'impianto centralizzato di riscaldamento allorquando non abbia un'autonoma utilità ma serve a riscaldare gli appartamenti.


Gestione e funzionamento del condominio minimo


Anche in merito allo svolgimento della vita e della gestione del condominio minimo, non si ravvisano specifiche disposizioni normative.

La giurisprudenza è oggi concorde nel ritenere che, salvo specifiche deroghe previste in ragione del ristretto numero di partecipanti, la disciplina, dettata dal codice civile, per il condominio di edifici formato da più di 8 partecipanti trova applicazione anche in caso di condominio minimo (Corte di Cassazione n. 2046/2006).

Pur non essendo espressamente previsto un obbligo normativo in tale senso, la predisposizione di un regolamento condominiale è tuttavia consigliabile.

A medesime conclusioni in merito alla nomina di un amministratore valgono con riferimento a un condominio minimo.

Riunione in condominio minimo
In tali contesti, non sussiste un preciso obbligo di nomina di un amministratore di condominio.

Altre informazioni sulla gestione condominio minimo


Dal mancato obbligo di nomina dell'amministratore condominiale, discende la speculare facoltà (e non l'obbligo) di chiedere l'attribuzione di un codice fiscale condominio minimo o di aprire un conto corrente condominiale.

Solitamente un partecipante alla comunione assume la qualifica di referente, che consiste nell'accettazione di impegni, obblighi e doveri che l'art. 1130 c.c. attribuisce all'amministratore di condominio.

Tale soggetto dovrà occuparsi, qualora deliberato dai partecipanti, di chiedere l'attribuzione di un codice fiscale condominiale e dell'apertura di un conto corrente, nonché della rendicontazione delle spese e del pagamento delle bollette, della gestione della pulizia delle parti comuni e, al contempo, del versamento delle ritenute d'acconto in qualità di sostituto d'imposta e di tutti gli altri adempimenti fiscali previsti dalla legge.

Il Legislatore, con riferimento al condominio minimo, consente di fruire di una ampia libertà, in virtù della quale è anche possibile che non sia nominato un referente condominiale.

Ciò tuttavia comporta che per lo svolgimento e il compimento dei principali adempimenti occorre di volta in volta convocare l'assemblea e assumere singole delibere.


Bonus fiscali e condominio minimo


La non obbligatorietà in merito all'apertura di conto corrente o all'attribuzione di un codice fiscale comporta che nei casi in cui si deliberi la realizzazione di interventi rientranti nei bonus edilizi le relative pratiche e adempimenti devono essere eseguiti dal referente (a esempio Cilas condominio minimo nel caso di superbonus condominio minimo).

Condominio minimo e bonus fiscali
L'Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 3/2016 e con la circolare n. 24/2020, con specifico riferimento al superbonus 110 condominio minimo o in assenza del codice fiscale del condominio minimo, stabilisce che i contribuenti, per beneficiare della detrazione per gli interventi edilizi (superbonus 110 condominio, condominio minimo ecobonus) e per gli interventi di riqualificazione energetica realizzati su parti comuni di un condominio minimo, per la quota di spettanza, possono inserire nei modelli di dichiarazione le spese sostenute, utilizzando il codice fiscale del condomino che ha effettuato il relativo bonifico.


Assemblea condominiale senza amministratore nel condominio minimo


Il condominio minimo, in considerazione del ridotto numero di partecipanti, pone problematiche di non poco conto con riferimento all'adozione delle delibere condominiali.

Come noto, in ordinari contesti condominiali, a seconda delle decisioni da assumere, occorre il rispetto di un quorum costitutivo e del quorum dichiarativo.

Nel condominio minimo la situazione è diversa, in ragione del ristretto numero di partecipanti alla comunione: è previsto, infatti, che la decisione dei partecipanti debba essere assunta all'unanimità.

Nelle ipotesi in cui non sia possibile raggiungere tale unanimità, è necessario adire l'autorità giudiziaria nelle forme della volontaria giurisdizione in base al disposto di cui all'art. 1105 c.c.

Condominio senza amministratore ripartizione spese


Altra tematica che solleva difficoltà in contesti condominiali ristretti è rappresentata dalla ripartizione delle spese. La divisione delle spese, nei condomini minimi, segue le regole stabilite per il condominio ordinario con almeno otto partecipanti.


Ciò significa che, salvo diversa pattuizione prevista in sede di regolamento condominiale, le spese sostenute per la manutenzione e/o riparazione delle parti comuni o per la corresponsione dei fornitori (servizi di pulizia ecc.) saranno suddivise in base ai millesimi di proprietà, in misura proporzionale.

Quando è rimborsabile la spesa autonomamente sostenuta?


Ai sensi dell'art. 1134 c.c., la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, nel senso della assoluta indifferibilità.
In tali ipotesi è consentito l'intervento diretto del condomino, senza l'autorizzazione degli organi condominiali e anche senza azionare lo strumento previsto dall'art. 1105 c.c., per rimediare all'inerzia/opposizione da parte da parte dell'altro condomino.

In caso di condominio minimo, come rilevato, l'intervento del singolo senza preventiva autorizzazione degli altri partecipanti alla comunione è legittimo solo in caso di carattere dell'urgenza, con la conseguenza che deve ritenersi esclusa in tutti quei casi in cui i tempi di esecuzione dell'opera siano compatibili con l'obbligo di chiedere la preventiva autorizzazione e la prova dell'urgenza per pacifica giurisprudenza da parte dell'attore deve essere rigorosa (Tribunale Vibo Valentia, Sent., 16 marzo 2023).

riproduzione riservata
Quando si considera un condominio minimo?
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  • Coach Fabio
    Coach Fabio
    Venerdì 14 Luglio 2023, alle ore 14:07
    Ho frazionato una casa unifamiliare, ereditata dai miei genitori, con mia sorella e siamo co-proprietari dell'immobile al 50%.
    L'abbiamo fatto senza lavori edili, perchè era di fatto già un mini-condominio, con un'entrata comune, un riscaldamento comune, ecc... dove al piano terra viveva mia sorella ed al primo piamo io con la mia famiglia.
    La pratica del frazionamento è stata registrata, sia in comune, che al catasto dell'ufficio delle entrate, in data 19/12/2022 . In data 31/12/2022 ho presentato il CILAS al comune, per ottenere i benefici fiscali sia del Superbonus, che del super-sisma-bonus.
    Essendo un mini-condominio co-proprietario non è stata fatta l'assemblea condominiale per l'inizio dei lavori, in quanto comproprietario, che equivale ad un unico proprietario.
    Ho diritto del superbonus al 110 % o al 90%?
    rispondi al commento
  • Robertabaraldi
    Robertabaraldi
    Lunedì 5 Giugno 2017, alle ore 11:32
    Buongiorno,nel caso di un condominio minimo con 3 appartamenti e 3 proprietari (parenti) è possibile stabilire di suddividere le spese per il cappotto termico esterno solo su due proprietari (si vuole escludere la nonna anziana) e ripartire quindi anche le agevolazioni fiscali (risparmio energetico) sui due paganti?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Robertabaraldi
      Lunedì 5 Giugno 2017, alle ore 16:04
      Sì, se si è tutti d'accordo.
      rispondi al commento
  • Cristinali Bergolis
    Cristinali Bergolis
    Martedì 9 Febbraio 2016, alle ore 13:46
    Buon giorno ,anni fa ho acquistato parte di un rudere dove necessitava rifare il tetto in comunione con altri due proprietari.Uno dei due pero' abitava in un' altra citta' ed era impossibile contattarlo.il geometra che ha seguito i lavori mi ha detto che potevo procedere con i lavori e chiedere in un secondo momento gli oneri secondo la sua quota millesimale.questa persona a distanza di anni si e' ripresentata dicendo che ormai non deve nulla.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Cristinali bergolis
      Martedì 9 Febbraio 2016, alle ore 18:13
      Dipende dal numero di anni passati. Se il diritto al rimborso non è caduto il prescrizione (5 anni per le spese condominiali) e tu puoi dimostrare che si trattava di spesa urgente (cioè non differibile in alcun modo), allora hai diritto ad avere rimborsata la sua quota, eventualmente mediante causa
      rispondi al commento
      • Cristinali Bergolis
        Cristinali Bergolis Lucag1979
        Martedì 9 Febbraio 2016, alle ore 18:36
        I 5 anni si calcolano dall' inizio o dalla fine della pratica " inizio lavori?
        rispondi al commento
        • Lucag1979
          Lucag1979 Cristinali bergolis
          Lunedì 15 Febbraio 2016, alle ore 16:48
          Dal momento in cui è sorto il diritto al rimborso, ossia dal momento in cui hai effettuato la spesa urgente.
          rispondi al commento
  • Emanuele
    Emanuele
    Mercoledì 11 Aprile 2012, alle ore 21:52
    Salve, volevo sapere a chi spetta e in che misura rifare il solaio del mio appartamento, tenendo conto che attualmente il piano superiore non è abitato e tra l'altro all'asta. saluti
    rispondi al commento
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