Prorogato al 2017 il piano Casa Campania

Piano Casa Campania, i principali testi normativi

Il Piano Casa Campania è stato introdotto con la Legge Regionale n. 19 del 2009, intitolato Misure urgenti per il rilancio economico, per la riqualificazione del patrimonio esistente, per la prevenzione del rischio sismico e per la semplificazione amministrativa; detto testo normativo è stato poi modificato con la L.R. n. 1 del 2011, la L. R. n. 4 del 2011, la L.R. n. 1 del 2012, la L.R. n. 5 del 2013 e la L.R. n. 16 del 2014.

A seguito della L.R. n. 1 del 2011 sono poi state emanate le Linee Guida per la valutazione della sostenibilità energetica e ambientale degli edifici (Delib. Giunta Reg. n. 145 del 2011).

Altre norme hanno poi modificato la copertura temporale della legge.

Piano Casa Campania, i nuovi termini

Il Piano Casa in Campania, al pari di molte altre regioni, è stato più volte prorogato.

Precisamente, sono stati più volte prorogati i termini per la proposizione della domanda volta a ottenere i titoli abilitativi, di cui all'art. 12, co.1, della L.R. n. 19 e riguardanti gli interventi di cui agli artt. 4, 5, 6-bis , 7 e 8 della stessa legge.

Inizialmente, i termini previsti scadevano infatti a giugno del 2011: così disponeva la Legge n.19 del 2009; tali termini sono stati poi prorogati all'11 luglio 2012 con la L.R. n. 1 del 2011; la L.R. n. 17 del 2012 ha poi disposto l'ulteriore proroga di sei mesi e la L.R. n. 40 del 2012 ancora di un anno; poi, ancora, con la L.R. n. 2/2014, una nuova scadenza al gennaio 2016, per arrivare infine alla proroga attuale.

Nel 2016, precisamente con la Legge Regionale n. 1 del 18 gennaio, è stata infatti emanata la nuova proroga, fino al 31 dicembre 2017.

Quella della proroga sembra l'unica novità in materia apportata dalla L.R. n. 1 del 2016: l'impianto normativo sembra rimasto quello già vigente.

Piano Casa Campania

Data la complessità del testo normativo, esponiamo brevemente i tratti più salienti riguardanti gli interventi di cui agli artt. artt. 4, 5, 6-bis, 7 e 8, cui si riferisce la proroga, rinviando alla lettura integrale dei testi normativi (le norme sul Piano Casa vanno lette insieme con le altre che regolano la materia dell'urbanistica e del territorio), nonché alla consulenza di un esperto per le risposte a quesiti specifici.

Naturalmente, dati i temi di cui si occupa Lavorincasa.it, terremo in particolare considerazione gli aspetti legati agli edifici residenziali.

Prima di tutto le norme in esame indicano a quali obiettivi esse sono volte, e cioè, in sostanza: a) al contrasto della crisi economica e alla tutela dei livelli occupazionali... e al miglioramento della qualità urbana ed edilizia utilizzando criteri di sostenibilità...

b) a favorire l'utilizzo di energia proveniente da fonti rinnovabili al miglioramento strutturale del patrimonio edilizio esistente e del suo sviluppo funzionale nonché alla prevenzione del rischio sismico e idrogeologico;

c) a incrementare, in risposta anche ai bisogni abitativi delle famiglie in condizioni di particolare disagio economico e sociale, il patrimonio di edilizia residenziale pubblica e privata anche attraverso la riqualificazione di aree urbane degradate o esposte a particolari rischi ambientali e sociali assicurando le condizioni di salvaguardia del patrimonio storico, artistico, paesaggistico e culturale... (v. art.1).

Successivamente, all'art. 2 sono fornite le definizioni di concetti essenziali nella lettura del testo: abbiamo cioè le definizioni di aree urbane degradate (lett.a); di edifici residenziali (lett.b); di prevalenza dell'uso residenziale (lett. c); di superficie lorda (lett. d); di volumetria esistente (lett. e); di volumetria lorda da assentire (lett. f); di aree urbanizzate (lett. g), di distanze minime e altezze massime (lett. h).

I casi di esclusione

L'art. 3 indica invece i casi di esclusione e cioè ove si tratti di interventi (di cui agli artt. 4, 5, 6-bis e 7 della legge) su edifici che al momento dell'istanza risultano: realizzati in mancanza o in difformità al titolo abilitativo e senza sanatoria; posti all'interno delle cosiddette zone territoriali omogenee di cui alla lettera A) dell'articolo 2 del decreto ministeriale n.1444/1968 o ad esse assimilabili come indicate dai comuni con gli strumenti urbanistici comunali ad eccezione degli edifici realizzati o ristrutturati negli ultimi cinquanta anni qualora non rientrino in altri casi di esclusione ai sensi del presente articolo.

Le zone di cui alla lett. a, dell'art. 2 del decreto ministeriale n.1444/1968 sono definite come A) le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi.

Sono poi esclusi gli edifici definiti di valore storico, culturale ed architettonico dalla normativa vigente, secondo quanto prescritto dal D.Lgs. 22 gennaio 2004, n.42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio), dagli atti di governo del territorio o dagli strumenti urbanistici comunali e per i quali vi è un vincolo di inedificabilità assoluta.

Sono anche esclusi gli edifici posti nelle aree di inedificabilità assoluta ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio, e nelle aree sottoposte a vincoli imposti a difesa delle coste marine, lacuali, fluviali secondo le norme dell'art. 142 del Codice dei beni culturali e del paesaggio), a tutela ed interesse della difesa militare e della sicurezza interna.Inoltre, sono esclusi gli edifici posti in territori di riserve naturali o di parchi nazionali o regionali...

Sono anche esclusi gli edifici in aree dichiarate a pericolosità o rischio idraulico elevato o molto elevato o molto elevata, o a pericolosità geomorfologica elevata o molto elevata.

Infine sono esclusi posti all'interno della zona rossa ad alto rischio vulcanico dell'area vesuviana di cui alla L.R. 10 dicembre 2003, n.21 (Norme urbanistiche per i comuni rientranti nelle zone a rischio vulcanico dell'area Vesuviana).

Inoltre, per il solo caso degli interventi di sostituzione edilizia e mutamento di destinazione d'uso di cui ai commi 5 e 6 dell'art. 7, ne è esclusa l'applicazione nelle Aree di Sviluppo Industriale (ASI), nei Piani di Insediamenti Produttivi (PIP) nelle zone agricole non urbanizzate.

Esclusioni da cosa?

Dalla possibilità di effettuare sugli immobili una serie di interventi, che sono quelli sostanzialmente indicati dai successivi artt. 4, 5, 6-bis e 7 della legge.

Si tratta, cioè, degli interventi straordinari di ampliamento (art.4), degli interventi straordinari di demolizione e costruzione (art. 5), degli interventi edilizi in zona agricola (art. 6-bis) e della riqualificazione delle aree urbane degradate (art. 7).

Vediamoli più da vicino.

Interventi straordinari di ampliamento

L'art. 4 consente gli Interventi straordinari di ampliamento, dà cioè la possibilità di ampliare, per uso abitativo, in deroga agli strumenti urbanistici vigenti, fino al venti per cento della volumetria esistente i seguenti edifici: a) edifici residenziali uni-bifamiliari; b) edifici di volumetria non superiore ai millecinquecento metri cubi; c) edifici residenziali composti da non più di tre piani fuori terra, oltre all'eventuale piano sottotetto.

Tale ampliamento è consentito alle seguenti precisazioni (co.2):

a) su edifici residenziali come definiti dall'art. 2, co.1 la cui restante parte abbia utilizzo compatibile con quello abitativo;

b) per interventi che non modificano la destinazione d'uso degli edifici interessati, fatta eccezione per quelli di cui all'articolo 2, comma 1, lettera b) di cui al decreto ministeriale n. 1444/1968: si tratta cioè delle zone totalmente o parzialmente edificate diverse da quelle incluse nella lett. a) (queste ultime sono: le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale...).

Gli interventi di ampliamento sono poi ammessi:

c) su edifici residenziali ubicati in aree urbanizzate, nel rispetto delle distanze minime e delle altezze massime dei fabbricati;

d) su edifici residenziali ubicati in aree esterne agli ambiti dichiarati in atti formali a pericolosità idraulica e da frana elevata o molto elevata;

e) su edifici ubicati in aree esterne a quelle definite ad alto rischio vulcanico;

f) su edifici esistenti, nelle aree di rispetto nei pressi dei cimiteri di cui all' art. 338, co. 7, R.D. n. 1265 del 1934 (Approvazione del testo unico delle leggi sanitarie), secondo limiti di tale disciplina;

g) su edifici regolarmente autorizzati ma non ultimati al momento dell' entrata in vigore della legge.

Negli edifici con prevalente destinazione residenziale, nel rispetto delle prescrizioni obbligatorie di cui al co. 4 dell'art. 4, sottoindicate, è ammesso, invece dell'ampliamento della volumetria, il cambio di destinazione d'uso da volumetria esistente non residenziale a volumetria residenziale per una quantità massima del venti per cento.

Secondo il co. 4 dell'art. 4, l'ampliamento deve poi avvenire nel rispetto delle seguenti prescrizioni obbligatorie:

a) l'utilizzo di tecniche costruttive, con criteri di sostenibilità e utilizzo di materiale eco-compatibile, che garantiscano prestazioni energetico-ambientali nel rispetto dei parametri stabiliti dagli atti di indirizzo regionali e dalla vigente normativa...

b) la conformità alle norme sulle costruzioni in zona sismica.

Viene poi specificato che per gli edifici e loro frazionamento su cui siano realizzati gli ampliamenti ammessi dalla Legge n. 19, è vietato il cambio di destinazione d'uso prima dei cinque anni dalla comunicazione di ultimazione dei lavori.

Non è ammesso l'ampliamento di edifici residenziali privi di accatastamento o per i quali al momento della richiesta dell'ampliamento non sia in corso la procedura di accatastamento.

La norma lascia poi liberi i comuni (quelli provvisti di strumenti urbanistici generali vigenti, con provvedimento da adottare entro sessanta giorni dall'entrate in vigore della legge) di individuare ulteriori zone dove l'ampliamento non può essere realizzato.

Interventi straordinari di demolizione e ricostruzione

Con il successivo art. 5, sempre in deroga agli strumenti urbanistici vigenti, viene ammesso l'aumento sino al trentacinque per cento della volumetria esistente per gli edifici demoliti e ricostruiti all'interno dell'unità immobiliare catastale e delle pertinenze esterne.

L'aumento è ammesso: sugli edifici a destinazione abitativa (v. art.2, co.1, lett. b e c), sostanzialmente alle stesse condizioni previste per gli ampliamenti di cui all'art. 4, con i dovuti adeguamenti: ad esempio, la demolizione e ricostruzione non sembra ammessa nella zona di rispetto vicino ai cimiteri, dove invece è espressamente ammesso l'ampliamento, anche se limitato da prescrizioni.

Per gli interventi di demolizione e ricostruzione, poi, il mutamento di destinazione d'uso non è ammesso nemmeno per le zone diverse dalla zona di cui all'art.2, co.2, lett. b (a differenza che per gli ampliamenti).

L'art. 5 ammette anche, con la demolizione e la ricostruzione, la variazione del numero delle unità immobiliari residenziali precedentemente esistenti, purchè ciascuna delle eventuali unità immobiliari aggiuntive abbia una superficie utile non inferiore a quarantacinque metri quadrati.

Per la realizzazione dell'aumento si dovranno rispettare determinate condizioni concernenti:

a) l'utilizzo di tecniche costruttive, anche con uso di materiale ecocompatibile, che garantiscano prestazioni energetico- ambientali nel rispetto dei parametri stabiliti dagli atti di indirizzo regionali e dalla normativa vigente...

b) il rispetto delle prescrizioni tecniche di cui al decreto ministeriale n.236/1989, attuativo della legge 9 gennaio 1989, n. 13 (Disposizioni per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati); condizione questa non richiesta per gli ampliamenti.

c) la conformità alle norme sulle costruzioni in zona sismica.

Valgono anche in questo caso il divieto di cambio destinazione d'uso prima dei cinque anni e l'esclusione in assenza di accatastamento o di pratica di accatastamento in corso al momento della domanda, nonché, la previsone che consente ai comuni (dotati di strumenti urbanistici generali vigenti) di individuare zone dove gli aumenti non possono essere effettuati.

Infine, al co.8 vengono fatte salve, a parità di volume, le distanze preesistenti da edifici fronteggianti, se inferiori a quelle prescritte per le nuove edificazioni dalla normativa vigente.

Interventi edilizi in zona agricola

L'art. 6-bis ammette nelle zone agricole mutamenti di destinazione d'uso di immobili o di loro parti, regolarmente assentiti, per uso residenziale del nucleo familiare dell'imprenditore agricolo o per attività connesse allo sviluppo integrato dell'azienda agricola, compreso strutture agrituristiche, che non determinino nuova edificazione e che non comportino consumo di suolo.

Per tali immobili l'articolo ammette l'applicazione delle norme previste per gli ampliamenti straordinari di cui all'art. 4 e di demolizione e ricostruzione di cui all'art. 5 con l'obbligo di destinare non meno del venti per cento della volumetria esistente ad uso agricolo.

L'articolo ammette, inoltre, il cumulo delle volumetrie di più edifici ricadenti nell'ambito fondiario unitario, formato da particelle contigue, di proprietà del medesimo richiedente già alla data dell'entrata in vigore della presente legge.

Riqualificazione delle aree urbane degradate

L'art. 7 si occupa di perseguire il fine di risolvere i problemi connessi alle problematiche abitative e della riqualificazione del patrimonio edilizio e urbanistico, mediante la promozione dello sviluppo sostenibile della città e con strategie per la valorizzazione del tessuto urbano, la riduzione del disagio abitativo, il miglioramento delle economie locali e l'integrazione sociale.

Pertanto, al co.3, è previsto che Al fine di favorire la sostituzione e l'adeguamento integrale edilizio ai criteri costruttivi di sostenibilità nelle aree urbane da riqualificare... anche in variante e in deroga agli strumenti urbanistici vigenti, è consentito l'aumento entro il limite del cinquanta per cento della volumetria esistente per interventi sugli edifici residenziali pubblici.

Inoltre, per quanto qui interessa, negli immobili dismessi, in deroga agli strumenti urbanistici generali e ai parametri edilizi, con particolare riferimento alle altezze fissate dagli stessi strumenti purchè nel rispetto degli standard urbanistici di cui al decreto ministeriale n.1444/1968 e nel rispetto delle procedure vigenti, sono consentiti interventi di sostituzione edilizia a parità di volumetria esistente, anche con cambiamento di destinazione d'uso, che prevedono la realizzazione di una quota non inferiore al trenta per cento per le destinazioni di edilizia sociale.

La volumetria che ne deriva può avere le destinazioni di: edilizia abitativa, uffici ma non più del dieci per cento, esercizi di vicinato, botteghe artigiane, attività commerciali di piccola e media distribuzione di vendita.

Se l'intervento di sostituzione edilizia riguarda immobili già adibiti ad attività manifatturiere industriali, di allevamento intensivo, artigianali e di grande distribuzione commerciale, le attività di produzione o di distribuzione già svolte nell'immobile assoggettato a sostituzione edilizia devono essere cessate e quindi non produrre reddito da almeno tre anni antecedenti alla data di entrata in vigore della presente legge.

Sempre l'art. 7 consente il mutamento di destinazione d'uso a fini abitativi in deroga agli strumenti urbanistici vigenti, per gli edifici posti nelle aree urbanizzate – comunque con le esclusioni di cui all'art. 3 - che non abbiano più di diecimila metri cubi destinati prevalentemente ad uffici e residenze o alloggi di servizio e che non abbiano goduto dei benefici contributivi, purchè vi sia una previsione a edilizia convenzionata in misura non inferiore al venti per cento del volume dell'edificio, nel rispetto delle caratteristiche tecnico-prestazionali previste per gli ampliamenti straordinari (art. 4, co.4) e gli interventi di demolizione e ricostruzione (art.5, co.5).

Previsione simile è prevista per gli edifici adibiti a residenze turistico-alberghiere: con l'aggiunta che il tutto deve avvenire nel rispetto di quanto stabilito all'art.5 L.R. n.16 del 2000, sulla rimozione dal vincolo di destinazione delle strutture ricettive-turistiche; è dunque consentito il mutamento di destinazione d'uso a fini abitativi purchè vi sia una previsione a edilizia residenziale sociale, in questo caso in misura superiore al trentacinque per cento della volumetria modificata, nel rispetto delle caratteristiche tecnico prestazionali previste per gli ampliamenti straordinari (art. 4, co.4) e gli interventi di demolizione e ricostruzione (art.5, co.5).

Anche in questo caso è prevista la facoltà per i comuni provvisti di strumenti urbanistici generali vigenti di escludere determinate aree nelle quali dagli interventi di sostituzione edilizia.

Vengono però fatti salve le domande proposte prima dell'entrata in vigore della legge.

Ricostruzione di ruderi

Viene inoltre consentito il recupero edilizio solo agli aventi titolo alla data di entrata in vigore della legge, sempre in deroga agli strumenti urbanistici vigenti, con la ricostruzione in sito, di edifici diruti e ruderi.A tal fine è però necessario poter dare prova della preesistenza alla data di entrata in vigore della legge nonché la consistenza e l'autonomia funzionale, con obbligo di destinazione ad edilizia residenziale e secondo le disposizioni di cui all'art. 5 della legge.Infine, tra le norme transitorie, l'art. 12-bis prevede che possono essere autorizzati gli interventi già realizzati all'entrata in vigore delle norme e ad esse conformi.

Per il resto si rinvia come detto lalla lettura integrale del testo.