Proprietà sottosuolo e soprassuolo

Tizio acquista la proprietà del fondo Beta da Caio.

Al momento della cessione dell'immobile, se non è diversamente stabilito, assieme al predio nella sua accezione materiale è venduto anche ciò che, in linea verticale si estende sopra e sotto di esso.

A ciò seguono dei vantaggi e, come sempre, dei limiti ben precisi.

È chiaro l'art. 840 c.c. a mente del quale:

La proprietà del suolo si estende al sottosuolo, con tutto ciò che vi si contiene, e il proprietario può fare qualsiasi escavazione od opera che non rechi danno al vicino. Questa disposizione non si applica a quanto forma oggetto delle leggi sulle miniere, cave e torbiere. Sono del pari salve le limitazioni derivanti dalle leggi sulle antichità e belle arti, sulle acque, sulle opere idrauliche e da altre leggi speciali.

Il proprietario del suolo non può opporsi ad attività di terzi che si svolgano a tale profondità nel sottosuolo o a tale altezza nello spazio sovrastante, che egli non abbia interesse ad escluderle.

Sottosuolo e soprassuolo di un edificio in condominio

Se l'immobile è in proprietà esclusiva o in comunione non si pongono problemi: il proprietario, o i comproprietari, dell'edificio è altresì proprietario del sottosuolo e dello spazio sovrastante.

Ed in caso di edificio in condominio?

Come si valuta chi è il proprietario ma, soprattutto, chi può decidere sull'utilizzazione di quella parte dello stabile?

Secondo l'ormai consolidatissimo orientamento giurisprudenziale, ai sensi dell'art. 1117 c.c., comma 1, n. 3, sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piano di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo, tutte le opere, le installazioni ed i manufatti di qualunque genere che servono all'uso ed al godimento comune.

Giova aggiungere che, secondo la giurisprudenza di questa Suprema Corte, il sottosuolo costituito dalla zona esistente in profondità al di sotto dell'area superficiale che è alla base dell'edifico condominiale va considerato di proprietà comune, in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini.

Ed invero, un edificio, essendo costituito dalla costruzione che va dalle fondamenta al tetto, include, oltre ai vani esistenti nel soprassuolo anche quanto realizzato al livello delle fondamenta.

Ciò spiega le ragioni per cui il sottosuolo, ancorchè non menzionato espressamente dall'art. 1117 c.c., per il combinato disposto con l'art. 840 c.c., va quindi considerato anche esso di proprietà comune in mancanza di un titolo, che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, sia in relazione alla previsione normativa dell'estensione della proprietà del suolo al sottosuolo, con tutto ciò che vi contiene, e sia con riguardo alla funzione di sostegno che esso contribuisce a svolgere per la stabilità del fabbricato. (cfr. Cass. 22835/06, Cass. n. 17141/06, Cass. n. 5085/06; Cass. n. 8119/04, Cass. n. 2114/99, Cass, n. 2295/96) (Cass. 13 luglio 2011 n. 15383).

Ciò vuol dire che spetta all'assemblea disciplinare l'uso di questi spazi e che, se i condomini, vogliano farne uso ai fini personalistici, allora debbano rispettare quanto stabilito dall'art. 1102 c.c.

Proprietà uso e danni di sottosuolo e soprassuolo

Individuato il proprietario e di conseguenza la legittimazione ad intervenire su sottosuolo e soprassuolo sorge spontaneo domandarsi: che cosa succede se l'attività di escavazione (così come quella di uso della parte sovrastante) causano danni?

Secondo la giurisprudenza il proprietario il quale faccia eseguire opere di escavazione nel proprio fondo risponde direttamente del danno che derivi alle proprietà confinanti, anche se ha dato in appalto l'esecuzione delle opere (v. Cass., 20/3/2006, n. 6104; Cass., 10/2/2003, n. 1954; Cass., 20/12/1978, n. 6119. E già Cass., 19/4/1974, n. 1091).

Si è al riguardo precisato che l'esistenza del rapporto di appalto può valere per consentire al committente una eventuale rivalsa nei confronti dell'appaltatore inadempiente o in colpa, o se del caso a far sorgere una responsabilità dell'appaltatore verso il terzo danneggiato che può aggiungersi a quella del proprietario, ma non sostituirla o eliminarla (v. Cass., 15/7/1997, n. 6473) (Cass. 17 gennaio 2012 n. 538).

Uso del soprassuolo da parte di terzi

Che cosa accade, invece, se è un terzo ad utilizzare il sottosuolo o una parte della zona sovrastante il suolo medesimo?

In un recente caso risolto dalla Cassazione, la lite verteva intorno all'installazione, da parte del proprietario d'un appartamento, di due persiane.

A dire del vicino del piano inferiore, proprietario d'un terrazzo a livello, quell'installazione ledeva la sua proprietà e di conseguenza era necessaria la rimozione delle succitate persiane.

No, è stata la risposta della Corte d'appello prima (che ha ribaltato la decisione del Tribunale) e della Cassazione poi.

La ragione sta scritta nel secondo comma dell'art. 840 c.c. citato in principio.

Si legge nella sentenza che ai sensi dell'art. 840 cod. civ., l'immissione di sporti nello spazio aereo sovrastante il fondo del vicino, è consentita quando questi non abbia interesse ad escluderla, cioè quando la stessa intervenga ad un'altezza dal suolo, tale da non pregiudicare alcun legittimo interesse del proprietario del fondo in relazione alle concrete possibilità di utilizzazione di tale spazio aereo (ex multis Cass. n. 1484 del 1996 nonché Cass. n. 9047 del 2012).

Nel caso concreto, come, per altro, ha osservato la Corte di merito, la collocazione dei manufatti di cui si dice non pregiudicavano alcun interesse di (…) proprietaria della terrazza sottostante considerato che la fissazione al muro di ante apribili verso l'esterno, la tipologia del manufatto (telai metallici) e lo stesso sistema di ancoraggio degli infissi non creavano per se stesse situazioni di pericolo, né l'apertura e la chiusura degli infissi, attesa la significativa altezza del piano di calpestio, era in grado di limitare la fruizione della sottostante terrazza (Cass. 16 ottobre 2012, n. 17680).