Agevolazioni prima casa: rimangono se l'inquilino non va via?
Tra i requisiti previsti per la fruizione delle agevolazioni prima casa vi è la residenza nel comune dove si trova l'immobile acquistato.
Vedremo meglio più avanti cosa prevedono le norme in particolare.
Ma se il nuovo proprietario non può occupare l'immobile e quindi richiedere il trasferimento della residenza perché chi occupa l'immobile senza titolo non lo libera, perde la possibilità di fruire delle agevolazioni?
Non è proprio così, secondo la giurisprudenza di Legittimità: le sentenze non esprimono un orientamento uniforme.
Vediamo perché.
Acquisto prima casa: il requisito della residenza
Innanzitutto ricordiamo cosa prevedono le norme con riferimento al requisito della residenza per la fruizione dei benefici prima casa.
In particolare, il Testo Unico per l'imposta sul registro (DPR n. 131/1986) prevede che l'immobile acquistato deve trovarsi nel comune dove l'acquirente ha oppure stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la residenza o, se diverso, in quello nel quale l'acquirente svolge la propria attività o, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende o, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano.
L'acquirente deve rendere la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune dove si trova l'immobile acquistato, a pena di decadenza, nell'atto di acquisto.
Benefici prima casa, trasferimento della residenza e forza maggiore
Succede però spesso che fattori esterni al comportamento del contribuente che ha acquistato l'immobile impediscano di effettuare detto trasferimento nei tempi di legge.
In tali casi, secondo l'interpretazione della giurisprudenza di Legittimità, l'agevolazione permane se l'impedimento al trasferimento della residenza è qualificabile come forza maggiore o caso fortuito.
Si è affermato che perché possa parlarsi di forza maggiore o caso fortuito e dunque di un fattore idoneo ad impedire la decadenza dell'acquirente che non ha trasferito la propria residenza nel comune ove è ubicato l'immobile nel termine di diciotto mesi dell'acquisto, si deve trattare di un evento inevitabile ed imprevedibile.
A tal proposito non tutte le ipotesi rientrano, secondo la giurisprudenza, nel concetto di forza maggiore o caso fortuito: ad es. viene generalmente escluso il caso di mancata ultimazione di un appartamento in costruzione e il caso di protrazione di lavori di straordinaria manutenzione di un immobile già edificato proprio o lo stato di inabilità perché non evitabile e non imprevedibile (v. ad es. Cass. ordinanza 9433/2018) rispetto alla data dell'acquisto (v. Cass. n. 28838/2019) e non imputabile al contribuente (tra le tante v. Cass. n. 13177/2014).
Mentre, come stiamo per vedere, conclusioni differenti sono quelle che riguardano il caso dell'occupazione abusiva dell'immobile.
Prima casa e residenza: il caso dell'occupante che non libera l'immobile
Ad esempio, è stato qualificato come forza maggiore il mancato rilascio da parte dell'occupante di un immobile oggetto di aggiudicazione in seguito a proceduraesecutiva immobiliare, a seguito dell'ordinanza ingiunzione contenuta nel decreto di trasferimento (Cass. n. 12404/2019).
Simile conclusione vediamo in un altro giudizio riguardante l'occupazione di un immobile da parte di un terzo privo di titolo, dunque occupante abusivo, per la legittima aspettativa dell'acquirente, anche se a conoscenza dello stato di occupazione dell'immobile - all'immediata liberazione dello stesso, e quindi le vicende successive all'invito al rilascio ed i conseguenti atti di resistenza da parte dell'occupante ben rappresentano un caso di forza maggiore atta ad escludere la decadenza dell'acquirente dal beneficio, trattandosi di eventi non prevedibili, inaspettati e sovrastanti la volontà del contribuente di abitare nella prima casa entro il termine di legge.
Stesse conclusioni, ancora, nella sentenza della Corte di Cassazione n. 25437/2015 (richiamata dalla sentenza appena citata) con riguardo alla mancata occupazione dell'immobile da parte dell'acquirente per il ritardato sfratto dell'inquilino; questi aveva infatti frapposto ostacoli in occasione di tre distinti accessi eseguiti nel corso del procedimento di esecuzione per rilascio; nella specie, si era dovuto attendere che la consulenza d'ufficio escludesse l'impossibilità di trasportare l'occupante dell'immobile.
Si riscontrano però anche decisioni dal contenuto opposto: ad es. la sentenza n. 13177/2014 ha escluso che il persistere dell'occupazione dell'immobile da parte del conduttore potesse essere causa di forza maggiore essendo noto al nuovo acquirente, già prima della stipula dell'atto di acquisto, che lo sfratto sarebbe avvenuto oltre il termine di diciotto mesi previsto dalla legge per il trasferimento della residenza (ai fini delle agevolazioni prima casa): lo sfratto per finita locazione era stato infatti intimato per un termine posteriore; dunque l'evento non poteva considerarsi imprevedibile.
Osserviamo inoltre che in un'altra decisione della Corte di Cassazione, la n. 13346/2016 – sempre in un'ipotesi di mancato rilascio da parte del conduttore - è stata esclusa la giustificazione del contribuente, dal momento che ciò che la norma prescrive è il trasferimento della residenza nel comune e non necessariamente nell'abitazione oggetto del beneficio prima casa (il principio è espresso anche nella sentenza n.2896/2017).
