Benefici prima casa: che succede se uno dei coniugi non ha i requisiti?

Agevolazioni acquisto prima casa, se un coniuge non ha i requisiti?

Questo articolo trae spunto da una domanda posta sul forum di lavorincasa.it sulle conseguenze dell'acquisto di un'abitazione da parte di due coniugi quando solo uno dei due è in possesso dei requisiti prescritti dalla legge per l'acquisto della cosiddetta prima casa.


In materia il contenzioso è folto, segno del fatto che la questione si pone con frequenza.

E da quanto si evince leggendo le decisioni dei giudici, non sempre c'è uniformità di vedute.

Allora, entriamo nel vivo della questione, non prima di aver ricordato in sintesi i requisiti soggettivi per usufruire dei c.d. benefici prima casa e le norme sul regime patrimoniale dei coniugi.

Acquisto casa, i requisiti per le agevolazioni prima casa

Sottolineiamo che qui ci occupiamo soltanto di alcune delle condizioni prescritte dalla legge per l'acquisto della prima casa e cioè dei requisiti soggettivi, cioè di quelli che deve possedere la persona che acquista (ad essi se ne aggiungono altre, come quelle riferite all'abitazione acquistata, che non rientrano nel nostro discorso).



I requisiti che il soggetto deve possedere per potere acquistare un'abitazione con i benefici prima casa sono (indichiamo i vari punti con le lettere utilizzate dalla legge, a b e c):

a) che l'acquirente abbia la residenza, o la trasferisca entro diciotto mesi dall'acquisto, nel comune dove è collocato l'immobile acquistato oppure, se diverso, che il bene si trovi nel comune dove il soggetto lavora (o, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende oppure, se l'acquirente è cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano).

La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune dove si trova l'immobile acquistato deve essere compiuta, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto;

b ) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra abitazione nel comune in cui si trova l'immobile da acquistare;

c ) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.

Prima casa, separazione e comunione dei beni

Passando alle norme sul regime patrimoniale dei coniugi (disciplinato dagli artt. 159 e ss.c.c.), ricordiamo che dobbiamo distinguere il caso dei coniugi in regime di separazione (come nel caso della domanda sul forum di lavorincasa.it) da quello dei coniugi in regime in comunione.

Allora, per quanto qui interessa, con il regime di separazione, i beni risultano di proprietà di chi li acquista: quindi risulteranno di entrambi i coniugi se entrambi li avranno comprati.

Con il regime di comunione le cose si complicano e in sostanza sono di entrambi anche i beni acquistati da uno solo dei due, salvo i beni detti personali (v. art. 177 c.c. e ss.).

Poi i coniugi possono optare per soluzioni alternative, come quelle delle convenzioni matrimoniali.

Prima casa, coppia e requisiti e giurisprudenza di Cassazione

I casi sottoposti alla Corte di Cassazione sono, come accennato, molteplici; dobbiamo però evidenziare che si tratta sempre, per quanto risulta a chi scrive, di casi riguardanti il regime di comunione dei beni.

Inoltre, le questioni poste all'attenzione della Corte hanno quasi sempre riguardato l'assenza del requisito della residenza da parte dei uno dei due coniugi (che poi è il tema posto dall'utente di lavorincasa.it sul forum).


La Corte però non ha sempre concluso nello stesso senso, anche se esiste certamente negli anni un orientamento prevalente.

La Corte infatti ha quasi sempre deciso che il fatto che uno dei due coniugi non abbia la residenza nel comune dove è posto l'immobile acquistato, non impedisce la fruizione dei benefici prima casa (v. ad es. Cass. nn. 14237 del 2000, 13085/2003, motivando che quel che conta non è la residenza di uno dei due, ma quella famigliare, non rilevando la diversa residenza del coniuge di chi ha acquistato in regime di comunione; secondo i giudici quindi:

una interpretazione della legge tributaria (che del resto parla di residenza e non di residenza anagrafica) conforme ai principi del diritto di famiglia porta a considerare la coabitazione con il coniuge come elemento adeguato a soddisfare il requisito della residenza ai fini tributari Cass. n. 2109/2009;

Insomma, in caso di comunione legale tra coniugi ciò che rileva è che il bene sia destinato a residenza familiare (e a tal fine è sufficiente la coabitazione, non la comune residenza anagrafica), mentre non ha rilievo la circostanza che uno dei coniugi non abbia la residenza nel Comune, e ciò in ogni caso in cui il bene sia divenuto oggetto della comunione ai sensi dell'art. 177 c.c., quindi sia in caso di acquisto separato che in caso di acquisto congiunto del bene stesso (v. ad esempio Cass. n. 2109/2009).

Si è spiegato che l'acquisto della comproprietà di un bene da parte di uno dei due coniugi in forza dell'art. 177 c.c., si differenzia ontologicamente dall'acquisto in comune del bene stesso, quindi dalla comunione ordinaria, dal momento che colui che diviene proprietario di metà del bene - che, acquistato dal coniuge, è da questi fatto ricadere nella comunione legale - non diviene acquirente del bene stesso, ma lo riceve per volontà della legge, cioè appunto ai sensi del'art. 177 c.c.; dunque è proprietario e fruisce delle agevolazioni prima casa anche se non ha i requisiti (v. Cass. 15426/2009).

Questo orientamento ha visto di recente importanti modifiche: la sentenza n. 1988/2015 contiene infatti conclusioni diverse: in quel provvedimento i giudici rigettano il motivo del ricorrente, precisando però che questa decisione non è in conflitto con l'orientamento precedente, che si era sviluppato sul concetto di residenza e non sulle altre due condizioni, quelle previste dagli artt. b e c, che devono sussistere.

E, spiega la Corte, se sino a quel momento si è ammesso che il coniuge non avente residenza potesse fruire dell'agevolazione era perché ciò che rilevava era la residenza (non necessariamente anagrafica) della vita familiare.

In quella sentenza pertanto, si conferma la sentenza della commissione tributaria regionale secondo cui le dichiarazioni prescritte dalla legge di cui alle lett. b e c suindicate debbano riguardare non solo il coniuge intervenuto nell'atto ma, anche, quello non intervenuto e debbano essere necessariamente rese da quest'ultimo.

La nuova posizione è stata poi confermata da un'altro provvedimento, l'ordinanza n. 14326/2018.

Perché gli ultimi due provvedimenti si differenziamo dagli altri?

Per il fatto che affermano che per l'applicazione dei benefici prima casa ci vuole la presenza di entrambi i coniugi e che entrambi debbano fare le dichiarazioni di cui alle lett. b e c su citate.

Mentre, l'orientamento prevalente si esprime in realtà sulla dichiarazione in merito alla residenza (lett.a) e spesso afferma la sufficienza della presenza di uno solo dei coniugi, negando quindi implicitamente la necessità della dichiarazioni sulle lett. b e c.

In verità, in passato, si era anche statuito che l'agevolazione spetta solo a quello dei coniugi che ha i requisiti previsti, quindi limitatamente alla sua quota di pertinenza (v. ad esempio Cass. n. 3159/1996).

Più di recente, ad esempio con la sentenza n. 13334/2016 e l'ordinanza n. 16604/2018, decidenco su casi riguardanti l'assenza della residenza la Corte sembra tornata sui suoi passi e, in particolare con il secondo provvedimento, riafferma la sufficienza che l'atto sia stipulato da uno solo dei coniugi.

Non si registrano invece sentenze sul regime di separazione, probabilmente in quel caso la questione non è proprio presa in considerazione, visto che il bene acquistato da uno dei due non diventa di proprietà dell'altro, non opera cioè il meccanismo automatico di acquisizione del bene dell'art. 177 c.c.; anche se bisogna dirlo, il principio della residenza familiare e della sua tutela dovrebbe essere rispettato anche in caso di separazione dei beni da parte di entrambi i coniugi; ma sebbene non sia mai stato negato formalmente l'estendibilità al regime di separazione, i principi sino ad oggi affermati dai giudici non sembrano sostenere tale tesi.

In conclusione, è bene sempre adottare la soluzione più prudente che abbassi il rischio di revoca del beneficio il più possibile, e comunque avvalersi della consulenza di esperti, tenendo presente che tra Agenzia delle Entrate, Commissioni Tributarie e Corte di Cassazione non vi è uniformità di vedute sul punto.