Prendere casa in affitto senza perdere agevolazioni prima casa

Benefici prima casa: quando si rischia di perderli?

Se hai acquistato un immobile usufruendo dei benefici prima casa stai attento a non creare delle condizioni che possano comportare la decadenza da tali agevolazioni.

È pertanto opportuno sapere se, pur vivendo in affitto, ad esempio per motivi di lavoro, potrai beneficiare delle agevolazioni acquistando un immobile.

Si incorre nel rischio di perdere tali benefici qualora si è già fruito delle agevolazioni?
La risposta varia a seconda dei casi.


Entriamo più nel dettaglio e vediamo innanzitutto quali siano i benefici prima casa, quali siano i requisiti per goderne e in quali casi si può decadere dalle agevolazioni, soffermandoci in particolare sul requisito della residenza del contribuente.

Quali sono i benefici prima casa

Il vantaggio di acquistare una prima casa è dato dalla riduzione delle imposte connesse alla compravendita di cui si potrà beneficiare nell'ipotesi di prima casa.

Quando il venditore sia un privato non soggetto a IVA, all'atto di trasferimento dell'immobile si dovrà corrispondere un'imposta di registro nella misura del 2% e imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa pari a 50 euro.

Requisiti per le agevolazioni prima casa

Il regime di tassazione agevolato è previsto se vengono rispettati alcuni requisiti.

In riferimento all'immobile che si acquista il primo aspetto da evidenziare è che sono esclusi da questi vantaggi fiscali le ville e gli immobili di lusso.

Ciò detto, oltre agli altri requisiti previsti dalla legge in materia, è necessario il rispetto di uno specifico requisito di ubicazione dell'immobile, sul quale in questa sede porremo specificatamente l'attenzione.

Esiste, infatti, una connessione territoriale tra l'immobile acquistato e il luogo in cui deve vivere l'acquirente.

L'immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l'acquirente ha stabilito la propria residenza o fissi la stessa entro un determinato termine.

Quindi, al momento della compravendita si possono verificare due situazioni:

• il contribuente acquirente abbia già la residenza nel Comune dove è situato l'immobile che si acquista. Si sottolinea che non deve avere la residenza necessariamente presso tale immobile perché non è richiesto che esso coincida con l'abitazione principale;
  
  
• il contribuente acquirente non abbia la residenza nel Comune dove è situato l'immobile che si acquista. In questo caso nello stesso atto di compravendita davanti al notaio dovrà dichiarare di impegnarsi a effettuare tale trasferimento entro il termine di 18 mesi dalla data del rogito. Per la riduzione delle imposte è sufficiente una dichiarazione di impegno.
  
  

Si evince che l'acquirente, rispettando i requisiti di residenza previsti dalla legge possa, per motivi di lavoro, prendere una casa altrove in affitto ma a condizione che in detta casa non abbia la dimora abituale.

Deve trattarsi di soggiorni, sia pure di non brevissima durata, che non comportino un cambiamento della propria residenza.

Eccezione al requisito della residenza

A completamento della trattazione è bene soffermarsi ancora su un aspetto che conferisce rilievo al luogo di lavoro.


È possibile avere la residenza o stabilirla in un Comune diverso da quello in cui è situato l'immobile che si è acquistato e beneficiare ugualmente delle agevolazioni prima casa. Ciò avviene nel caso in cui l'immobile sia ubicato nel Comune in cui l'acquirente svolge la propria attività lavorativa.

Facciamo un esempio. Per motivi di lavoro vivo a Milano.
La legge mi consente di acquistare un immobile nel Comune di Milano beneficiando delle agevolazioni prima casa pur avendo residenza a Torino.

La deroga è consentita poiché l'immobile agevolato è situato nello stesso Comune in cui svolgo le mie prestazioni lavorative.

Per quanto tempo deve essere mantenuto il requisito della residenza?

Altra domanda da porsi è se il requisito della residenza deve permanere.
Cioè se dopo averla fissata al momento dell'atto notarile o nel termine di 18 mesi essa deve permanere nel Comune in cui si trova l'immobile acquistato con benefici.

Nell'esempio del lavoratore che abbia preso in affitto un alloggio ci si chiede cosa succede se egli decide, a un certo punto, di stabilire in detto alloggio la propria residenza perché le condizioni lavorative impongono una permanenza di lunga durata e quindi si rende necessario che egli dimori e faccia diventare detta casa il suo centro di interessi.

La risposta a interpello dell'Agenzia delle Entrate

Con la risposta a interpello n. 399 del 1° agosto 2022 l'Agenzia delle Entrate fornisce dei chiarimenti in merito, precisando che chi sposta la residenza dopo averla fissata nei termini di legge non perde il beneficio fiscale.

La questione viene affrontata dal Fisco a seguito dei dubbi sorti a un contribuente che, dopo aver beneficiato delle agevolazioni prima casa, trasferiva all'estero la propria residenza.

Cogliamo l'occasione per ricordare che la perdita dei benefici prima casa implica il pagamento per intero delle imposte di registro, catastali e ipotecarie.

Quindi è di cruciale importanza non commettere errori che potrebbero comportare anche l'applicazione di sanzioni.

Esaminato il caso sottoposto alla sua attenzione, l'Agenzia delle Entrate, ribadiva l'obbligo per il contribuente di trasferire la residenza nel Comune in cui è situato l'immobile ma, aspetto che qui ci interessa, specificava che egli non era tenuto a restarvi.

Via libera al cambio successivo di residenza

C'è una durata minima che deve essere rispettata per poter effettuare il cambio di residenza senza perdere le agevolazioni prima casa?


Una volta trasferita la residenza entro 18 mesi dall'acquisto dell'immobile non è posto a carico dell'acquirente alcun vincolo di mantenimento.

L'acquirente non è obbligato a mantenere la residenza nell'immobile agevolato per un certo lasso di tempo. È sufficiente che la condizione sia soddisfatta nel momento dell'acquisto.

L'Agenzia delle Entrate ha chiarito che, una volta soddisfatte le condizioni previste dalla legge, tra le quali quella della residenza entro il termine prefissato, ogni spostamento successivo alla conclusione del negozio non comporta la decadenza dall'agevolazione prima casa e non è dovuto il pagamento di un'imposta ulteriore.

Il contribuente, dunque, qualora sopraggiungessero delle ragioni tali da costringerlo a trasferirsi altrove, una volta sottoscritto il contratto di compravendita con le agevolazioni, non sarà soggetto ad alcun accertamento fiscale.