Polizza decennale postuma del costruttore

Cos'è la polizza decennale postuma?

Acquistare una casa ancora in costruzione presenta indubbi vantaggi ma anche qualche rischio, per cui è bene fare attenzione a tutte le garanzie previste dalla legge.

Il costruttore è tenuto alla stipula di una polizza di durata decennale a beneficio dell'acquirente o dell'assegnatario dell'immobile da lui costruito, per eventuali difetti di costruzione e danni arrecati a terzi.

Tale obbligo è sancito dalla legge (art. 4 d. lgs. 122/05, Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire).
La prescrizione normativa trae a sua volta origine dall'articolo 1669 del codice civile, dove è prescritta la responsabilità del costruttore nei confronti dell'acquirente, per vizi costruttivi manifestatisi entro 10 anni dall'ultimazione dell'opera.

Lo scopo della norma è quello di tutelare, quindi, tanto il costruttore da eventuali situazioni dannosi che potrebbero verificarsi, quanto l'acquirente per le somme spese.

Il decreto non prescrive delle sanzioni in caso di mancata consegna di tale documento al momento del rogito , per cui tale atto si configura unicamente come inadempimento.
Tuttavia, gli studi notarili non registrano gli atti di compravendita se non sono corredati dalla polizza decennale postuma.

Caratteristiche della polizza decennale postuma

Si definisce contraente della polizza decennale postuma l'impresa costruttrice o la cooperativa edilizia che sottoscrivano il trasferimento di un immobile da costruire, quindi senza consegna immediata del bene.

Tale garanzia assicurativa non è prevista nei rapporti tra privati. Quindi un privato che venda un immobile da costruire a un altro privato non è obbligato alla stipula della polizza.
Per tale motivo, prima di effettuare l'acquisto, è bene informarsi se il costruttore è un operatore professionale, quindi agisca nell'esercizio d'impresa.
Solo in tal caso l'acquirente potrà pretendere la polizza.

Beneficiario della polizza è invece l'acquirente dell'immobile da costruire, anche nel caso in cui abbia effettuato l'acquisto per conto terzi, come ad esempio per un parente.

Non possono beneficiare della garanzia le società o gli enti collettivi, quindi soggetti non privati.

Possono essere oggetto della polizza decennale postuma tutti quegli immobili, qualunque sia la loro destinazione d'uso, che siano stati compravenduti dopo il 21 luglio 2005 (data in cui è entrata in vigore la norma) e che al momento della stipula dell'atto siano ancora da costruire o non siano ultimati, essendo ancora in uno stato tale da non consentire il rilascio del certificato di agibilità.
Naturalmente, al momento del rogito deve essere stato rilasciato un Permesso di Costruire o qualunque altro titolo autorizzativo sia necessario per la realizzazione dell'opera.

Nel d. lgs 122/05 non è fatto alcun riferimento agli interventi di ristrutturazione.
Tuttavia, l'interpretazione corrente è di far rientrare tra gli oggetti possibili di polizza sia quegli edifici demoliti e ricostruiti con caratteristiche completamente diverse, sia quelli ricostruiti con caratteristiche tali da farli rientrare nella definizione di ristrutturazione.
Per le ristrutturazioni di altro tipo non c'è invece alcun obbligo, anche se molti acquirenti tendono comunque a richiedere la polizza al costruttore.

È importante ricordare che questo tipo di polizza prescinde da eventuali accadimenti che possano riguardare il costruttore, come un fallimento, in quanto essa riguarda unicamente l'immobile.

La garanzia, come è implicito nella denominazione della polizza, ha validità per 10 anni dalla data di ultimazione dei lavori.

Cosa copre la polizza decennale postuma?

La copertura riguarda i vizi o i danni di cui fa menzione l'art. 1669 del codice civile.
Deve trattarsi, quindi, di gravi difetti del fabbricato o del suolo su cui è costruito, non evidenti al momento della compravendita ma manifestatisi nell'arco dei successivi 10 anni.

Per estensione però la polizza copre non solo i vizi di tipo strutturale ma anche quelli di elementi secondari del fabbricato, quali impermeabilizzazione, pavimento, finiture, infissi, ecc., tali da rendere inabitabile l'edificio nel caso in cui presentino danni.

Cosa valutare al momento della stipula della polizza decennale postuma?

Al momento della stipula della polizza decennale postuma da parte del costruttore, fare attenzione ai seguenti aspetti:

- la copertura deve riguardare non solo i difetti strutturali, ma anche quelli di tutti quegli elementi accessori che possono rendere impossibile la fruibilità del manufatto al loro manifestarsi;
- il massimale previsto dalla polizza deve essere tale da coprire l'eventuale costruzione a nuovo dell'edificio, in casi di rovina totale o parziale;
- elementi quali il mancato pagamento del premio, eventuali varianti in corso d'opera del progetto originario, comportamenti dolosi del costruttore, non devono incidere sulla garanzia prestata.

È importante, quindi, come per tutte le polizze, leggere attentamente le varie clausole.