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Polizza decennale postuma del costruttore

Il costruttore deve stipulare di una polizza decennale a beneficio dell'acquirente dell'immobile da lui costruito, per eventuali difetti di costruzione o danni.
- NEWS Mutui e assicurazioni casa

Cos'è la polizza decennale postuma?


Acquistare una casa ancora in costruzione presenta indubbi vantaggi ma anche qualche rischio, per cui è bene fare attenzione a tutte le garanzie previste dalla legge.

Il costruttore è tenuto alla stipula di una polizza di durata decennale a beneficio dell'acquirente o dell'assegnatario dell'immobile da lui costruito, per eventuali difetti di costruzione e danni arrecati a terzi.

polizza decennale postuma del costruttoreTale obbligo è sancito dalla legge (art. 4 d. lgs. 122/05, Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire).
La prescrizione normativa trae a sua volta origine dall'articolo 1669 del codice civile, dove è prescritta la responsabilità del costruttore nei confronti dell'acquirente, per vizi costruttivi manifestatisi entro 10 anni dall'ultimazione dell'opera.

Lo scopo della norma è quello di tutelare, quindi, tanto il costruttore da eventuali situazioni dannosi che potrebbero verificarsi, quanto l'acquirente per le somme spese.

Il decreto non prescrive delle sanzioni in caso di mancata consegna di tale documento al momento del rogito, per cui tale atto si configura unicamente come inadempimento.
Tuttavia, gli studi notarili non registrano gli atti di compravendita se non sono corredati dalla polizza decennale postuma.


Caratteristiche della polizza decennale postuma


Si definisce contraente della polizza decennale postuma l'impresa costruttrice o la cooperativa edilizia che sottoscrivano il trasferimento di un immobile da costruire, quindi senza consegna immediata del bene.

Tale garanzia assicurativa non è prevista nei rapporti tra privati. Quindi un privato che venda un immobile da costruire a un altro privato non è obbligato alla stipula della polizza.
Per tale motivo, prima di effettuare l'acquisto, è bene informarsi se il costruttore è un operatore professionale, quindi agisca nell'esercizio d'impresa.
Solo in tal caso l'acquirente potrà pretendere la polizza.

polizza decennale postuma del costruttoreBeneficiario della polizza è invece l'acquirente dell'immobile da costruire, anche nel caso in cui abbia effettuato l'acquisto per conto terzi, come ad esempio per un parente.

Non possono beneficiare della garanzia le società o gli enti collettivi, quindi soggetti non privati.

Possono essere oggetto della polizza decennale postuma tutti quegli immobili, qualunque sia la loro destinazione d'uso, che siano stati compravenduti dopo il 21 luglio 2005 (data in cui è entrata in vigore la norma) e che al momento della stipula dell'atto siano ancora da costruire o non siano ultimati, essendo ancora in uno stato tale da non consentire il rilascio del certificato di agibilità.
Naturalmente, al momento del rogito deve essere stato rilasciato un Permesso di Costruire o qualunque altro titolo autorizzativo sia necessario per la realizzazione dell'opera.

Nel d. lgs 122/05 non è fatto alcun riferimento agli interventi di ristrutturazione.
Tuttavia, l'interpretazione corrente è di far rientrare tra gli oggetti possibili di polizza sia quegli edifici demoliti e ricostruiti con caratteristiche completamente diverse, sia quelli ricostruiti con caratteristiche tali da farli rientrare nella definizione di ristrutturazione.
Per le ristrutturazioni di altro tipo non c'è invece alcun obbligo, anche se molti acquirenti tendono comunque a richiedere la polizza al costruttore.

È importante ricordare che questo tipo di polizza prescinde da eventuali accadimenti che possano riguardare il costruttore, come un fallimento, in quanto essa riguarda unicamente l'immobile.

La garanzia, come è implicito nella denominazione della polizza, ha validità per 10 anni dalla data di ultimazione dei lavori.


Cosa copre la polizza decennale postuma?


La copertura riguarda i vizi o i danni di cui fa menzione l'art. 1669 del codice civile.
Deve trattarsi, quindi, di gravi difetti del fabbricato o del suolo su cui è costruito, non evidenti al momento della compravendita ma manifestatisi nell'arco dei successivi 10 anni.

Per estensione però la polizza copre non solo i vizi di tipo strutturale ma anche quelli di elementi secondari del fabbricato, quali impermeabilizzazione, pavimento, finiture, infissi, ecc., tali da rendere inabitabile l'edificio nel caso in cui presentino danni.


Cosa valutare al momento della stipula della polizza decennale postuma?



Al momento della stipula della polizza decennale postuma da parte del costruttore, fare attenzione ai seguenti aspetti:

- la copertura deve riguardare non solo i difetti strutturali, ma anche quelli di tutti quegli elementi accessori che possono rendere impossibile la fruibilità del manufatto al loro manifestarsi;
- il massimale previsto dalla polizza deve essere tale da coprire l'eventuale costruzione a nuovo dell'edificio, in casi di rovina totale o parziale;
- elementi quali il mancato pagamento del premio, eventuali varianti in corso d'opera del progetto originario, comportamenti dolosi del costruttore, non devono incidere sulla garanzia prestata.

È importante, quindi, come per tutte le polizze, leggere attentamente le varie clausole.

riproduzione riservata
Articolo: Polizza decennale postuma
Valutazione: 4.69 / 6 basato su 16 voti.

Polizza decennale postuma: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Nef196410
    Nef196410
    Giovedì 3 Giugno 2021, alle ore 23:51
    Nel 2021 ho acquistato un appartamento già costruito, agibilità nel 2016.
    All'atto del rogito davanti il notaio, il legale rappresentante della società mi ha consegnato una garanzia postuma decenale di una assicurazione fallita.
    Quindi ho denunciato per truffa il LR della società che ha costruito l'appartamento.
    Al notaio ho chiesto i danni per non avere verificato che il LR società mi ha consegnato una garanzia postuma non valida e per non aver controllato
    È responsabile il notaio per non aver controllato la garanzia postuma?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Nef196410
      Domenica 6 Giugno 2021, alle ore 18:27
      Il nuovo Dlgs 14/2019, nel Suo caso, non trova applicazione in quanto le maggiori tutele si applicano a tutti i contratti (preliminari o definitivi) relativi a fabbricati abitativi per i quali il titolo abilitativo (permesso di costruire/SCIA/DIA) sia stato richiesto o presentato al Comune dal 16 marzo 2019. Nella versione precedente, il dlgs 122/2005 tutelava il promissario acquirente durante il corso della nuova costruzione ad ogni stato d'avanzamento lavori, veniva emessa un polizza assicurativa a garanzia. L'obbligo della garanzia decennale postuma al trasferimento definitivo è stato introdotto successivamente. In pratica Lei si trova tra i due decreti ed oggettivamente il notaio sembra essere fuori dall'obbligo di controllo. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Nef196410
        Nef196410 Pasquale
        Domenica 6 Giugno 2021, alle ore 19:01
        Non ho nessun Decreto o Legge che mi garantisce eventuali eventuali danni anzi ci sono già neanche il 1669 del codice civile?
        In presenza del notaio il LR mi ha consegnato una garanzia fjedussione di una ditta fallita e il Notaio non l'ha verificata che non serviva.
        Il Notaio nel rogito ha ripotato che le parti sono edotte dell'art. 2.3.4 della legge 122/2005 poteva non scriverlo?
        Di che cosa mi ha edotto?
        Doveva aggiungere che non rientravo o no?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Nef196410
          Lunedì 7 Giugno 2021, alle ore 12:53
          Se il costruttore è solido ne risponde direttamente con o senza il codice civile.  Lo scopo della legge è quello di dare risposta alle tante sentenze rimaste sulla carta e mai eseguite, in quanto il costruttore nel corso della causa veniva dichiarato fallito. A fronte di tanti "scippi" perpetrati ai danni di acquirenti in buona fede, il legislatore ha posto in essere la polizza postuma che decorre dalla dichiarazione di ultimazione lavori che, nel Suo caso, aveva già eroso quasi metà del tempo. Tornando al notaio, citando gli articoli 2, 3 e 4 del dlgs 122/2005, era tenuto ad informarla sulle garanzie e validità temporale della fideiussione. È una mancanza se non lo ha fatto. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
          • Nef196410
            Nef196410 Pasquale
            Lunedì 7 Giugno 2021, alle ore 13:47
            Nel rogito ha scritto che le parti sono rese edotte della legge 122/2005 ma non mi ha detto che l'assicurazione era fallita e cancellata dalla banca d'Italia.
            Una mancanza che credo si stata voluta perchè se stava così non compravo l'appartamento.
            Mi è stata consegnato All'atto del Rogito e non potevo controllare nel web come ho scritto il nome la prima pagina mi è apparso un file cancellata dalla banca d'Italia.
            Sono andato in buona fede sia dal Notaio, che l'ho pagato, che dal costruttore e loro mi hanno truffato ora.
            Una legge non può essere spiegata in due minuti ad una persono inesperta.
            Poteva scrivere che è fallita oppure.
            Nef
            rispondi al commento
            • Pasquale
              Pasquale Nef196410
              Lunedì 7 Giugno 2021, alle ore 15:00
              Concordo pienamente con Lei. Cordiali saluti.
              rispondi al commento
              • Nef196410
                Nef196410 Pasquale
                Mercoledì 9 Giugno 2021, alle ore 12:02
                Grazie della sua disponibilità.
                Ultima cosa che forse le ho già detto ho denunciato il costruttore per truffa e ho fatto una missiva al notaio che doveva salvaguardare i miei diritti e questo non è stato fatto a quanto pare.
                Cosa farebbe lei nella mia situazione?
                Nef
                rispondi al commento
                • Pasquale
                  Pasquale Nef196410
                  Giovedì 10 Giugno 2021, alle ore 18:25
                  Certamente avrei intentato la Sua stessa azione. Nel Suo interesse mi auguro che il costruttore non si sia "nascosto" dietro la classica società a responsabilità limitata, perché il rischio di arrivare ad una sentenza favorevole e l'impresa, nel frattempo fallita, è piuttosto alto. Cordiali saluti.
                  rispondi al commento
                  • Nef196410
                    Nef196410 Pasquale
                    Giovedì 10 Giugno 2021, alle ore 18:54
                    Grazie, ovviamente si è nascosto nella società srl ma ho denunciato per truffa non l'amministratore ma la persona cioè ho fatto una denuncia penale.
                    Oltre aver fatto la causa alla società e al direttore dei lavori per eventuali difetti responsabilità.
                    E per il notaio come le dicevo ho fatto una missiva.
                    La controparte del notaio a risposto che non rientro ma c'è della dottrina in merito la mancanza di non riportare nell'atto che non ha visionato la polizza.
                    È stata denunciata la società.
                    I documenti allegati all'allegati all'atto dichiarano che è una è in categoria A1 ma a mio avviso non rientriamo.
                    In sostanza l'appartamento ha delle infiltrazioni nella zone garage condominiali che mi ha occultato quando ho visto il condominio.
                    Inoltre è proprietario di due/tre appartamenti che potrebbero essere pignorati.
                    Forse ci conviene far fare una ristrutturazione tipo il superbonus per aver una polizza per il condominio.
                    Nef
                    rispondi al commento
                    • Pasquale
                      Pasquale Nef196410
                      Venerdì 11 Giugno 2021, alle ore 18:24
                      Ha fatto i passi corretti. Prima di aderire ai vari bonus è opportuno chiedere al Tribunale l'accertamento tecnico preventivo al fine di determinare con certezza lo stato di fatto e la quantificazione dei danni. Cordiali saluti.
                      rispondi al commento
                      • Nef196410
                        Nef196410 Pasquale
                        Lunedì 14 Giugno 2021, alle ore 09:47
                        Grazie della sua sua disponibilità.
                        Cordiali saluti
                        rispondi al commento
  • Matteom1
    Matteom1
    Martedì 4 Giugno 2019, alle ore 16:37
    Nel 2018 ho acquistato un appartamento totalmente ristrutturato da società costruttrice all'interno di palazzo degli anni 60.
    La società ha comprato un appartamento da 200mq, l'ha diviso in 3 appartamenti ristrutturati e quindi venduti.§
    Comprando da costruttore ho ovviamente pagato l'IVA (al 4% per prima casa).
    In questo caso è valida la legge che prevede la garanzia postuma?
    Oppure copre solo quando è l'intero palazzo a essere stato costruito da zero / ristrutturato?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Matteom1
      Venerdì 7 Giugno 2019, alle ore 00:13
      E' improprio parlare di garanzia postuma. In ogni caso devono essere garantiti gli impianti idrico-sanitari, riscaldamento, elettrico e di terra, gas, infissi esterni, ecc.  Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Ijenico
    Ijenico
    Venerdì 13 Luglio 2018, alle ore 11:04
    Buongiorno, ho comprato un appartamento all'ultimo piano di un palazzo del centro storico del 1970, da una immobiliare (il prorpietario era proprio l'immobiliare). l'appartamento ha avuto un intervento di ristrutturazione nel 2011.nella ristrutturzione hanno inserito l'impianot elettrico, idraulico, pavimenti e tavolati.Ora riscontro che nell'appartamento l'impianto elettrico è rimasto quello degli anni 70, hanno solo sostituito tutte le prese a muro.l'impianto idraulico ha i tubi ancora buoni, ma ai caloriferi è necessaria la sostituzione delle valvole perché non sfiatano.Ma quello che mi preoccupa è il tetto, che buona parte è da rifare. (perdite e infilitrazioni)A questo punto chiedo se posso rivalermi sulla postuma (sempre che ne esisti una) o come potrei muovermi altrimenti?grazie e cordiali saluti
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Ijenico
      Sabato 14 Luglio 2018, alle ore 17:28
      Purtroppo la garanzia decennale nel Suo caso non è applicabile, in quanto non è un immobile di nuova costruzione. Sulla rivalsa, va attentamente letto l'atto di compravendita e le garanzie prestate dal venditore. Se gli impianti non sono a norma ed, invece, dichiarati rispondenti alle leggi vigenti, può attivarsi a richiederne il ripristino o ad un risarcimento economico, oppure una decurtazione del valore dell'unità immobiliare  Sul tetto può fare poco o nulla. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Maxpisino
    Maxpisino
    Venerdì 25 Maggio 2018, alle ore 11:13
    Ho comprato la struttura dal figlio del costruttore che ha poi affidato i lavori successivamente. Non mi è stata rilasciata la "postuma". Ora figura che ho acquistato da privato e non me la vogliono rilasciare.Mi hanno fregato??Posso denunciarli perché consapevoli?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Maxpisino
      Martedì 29 Maggio 2018, alle ore 08:26
      La polizza decennale postuma è una ssicurazione obbligatoria per legge che garantisce l'acquirente in caso di danni o difetti che si possono verificare nei dieci anni successivi all'acquisto. In pratica, quando trattasi di nuova costruzione, il costruttore stipula una polizza assicurativa con copertura decennale. Se Lei ha acquistato dal figlio del costruttore in qualità di persona giuridica (impresa di costruzioni), ha tutti i diritti per richiedere la garanzia di legge. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Maxpisino
        Maxpisino Pasquale
        Martedì 29 Maggio 2018, alle ore 23:34
        Il figlio è ?.intestatario del permesso a costruire, da lui ho acquistato la struttura con la condizione che l'ultmazione dei lavori fosse affidata al padre titolare di partya con una impres senza dipende tu.Non mi sino posto il problema 
        rispondi al commento
        • Maxpisino
          Maxpisino Maxpisino
          Martedì 29 Maggio 2018, alle ore 23:37
          Posso fargli causa quindi?
          rispondi al commento
          • Pasquale
            Pasquale Maxpisino
            Giovedì 31 Maggio 2018, alle ore 07:59
            Se è l'impresa costruttrice che Le ha venduto l'unità immobiliare, ha titolo per richiedere la polizza a garanzia nei modi e nelle forme previste dal nostro ordinamento giuridico. Cordiali saluti.
            rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Maxpisino
          Giovedì 31 Maggio 2018, alle ore 07:54
          L'intestatario del permesso a costruire può non essere il proprietario, però viene avallato da quest'ultimo. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Marco
    Marco
    Sabato 6 Maggio 2017, alle ore 11:58
    A momento del rogito può il costruttore non rilasciare momentaneamente la postuma ma fornirla in un secondo momento?
    Vorrebbero rilasciarmi copia della CAR e darmi in un secondo momento la postuma decennale.. 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Marco
      Lunedì 8 Maggio 2017, alle ore 09:43
      Di norma la polizza decennale postuma viene rilasciata dall'impresa esecutrice in sede di trasferimento del bene a garanzia dello stesso.  La CAR, invece, non ha alcun valore in quanto la durata di questa polizza va dalla data di inizio dei lavori di cantiere e termina quando viene emesso il certificato di regolare esecuzione o di collaudo provvisorio e fino al collaudo finale. Come vede sono due cose completamente differenti. Sulla questione, però, coinvolga anche il Suo notaio che deve essere garante della legge. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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