In genere la distinzione delle diverse aree cittadine, non deriva da una condizione concettuale e visiva, ma da una programmazione urbanistica del territorio.
Concettualmente il territorio urbano è suddiviso in determinate zone contraddistinte ciascuna dal periodo di costruzione degli edifici (centro storico), dalla tipologia e consistenza dei fabbricati (residenziali e popolari) e dalle aree libere in fase di costruzione (periferie).
Oltre questa distinzione, formale e intuitiva, ne segue un'altra, puramente tecnica, che ha come oggetto la previsione urbanistica della città attraverso uno strumento che prende il nome di Piano Regolatore.
Questa materia è stata introdotta in Italia con la Legge n°1150 del 1942, e in seguito modificata con la Legge n°1187 del 1968, che ha posto le condizioni per la suddivisione delle diverse aree in funzione delle destinazioni d'uso (residenziale o pubblico), con l'identificazione dei vincoli (ambientale, storico e paesistico) e delle norme di attuazione.
Tralasciando la cronistoria, si vogliono brevemente citare delle informazioni di carattere generale su alcuni dei parametri comunemente utilizzati nella stesura di questo strumento di programmazione territoriale.
Innanzitutto il Piano Regolatore è composto di diverse tavole grafiche numerate, indicante ciascuna una determinata zona del territorio comunale.
Vi è poi una planimetria d'insieme che accorpa, in scala maggiore, l'intera area con l'indicazione della posizione delle varie tavole.
Il carattere tematico di questi disegni rende comprensibile, tramite colori e retinature, le particolarità di ogni singolo comparto, mentre, la struttura della tavola, è completa con l'indicazione di: edifici di culto, opere pubbliche (scuole, ospedali, stadi, ecc.), parchi e giardini, parcheggi, e il tracciato stradale.
Tutti questi dati sono riportati in una legenda, posta a fianco delle tavole, e integrati con informazioni su eventuali vincoli, estremi di leggi urbanistiche, ecc., che permettono una facile lettura della mappa.
Per ciò che riguarda la definizione delle diverse zone residenziali, normalmente ogni area è distinta con una lettera dell'alfabeto.
Con la lettera A, si definisce il centro storico, e con esso tutti gli edifici d'interesse artistico e monumentale.
Solitamente in questa parte della città sono previsti solamente interventi di restauro o ristrutturazione mentre, l'attività di nuova edificazione, è consentita solo per i casi di demolizione e ricostruzione.
La zona B, posta al di fuori del centro storico, è composta di edilizia esistente di tipo ordinario, e può essere soggetta a interventi di: ristrutturazione, demolizione e ricostruzione e nuova edificazione (solo per i lotti liberi).
Fuori da questo perimetro vige l'area denominata con la lettera C, che si presenta come la zona di espansione soggetta a trasformazione territoriale con la realizzazione di edifici residenziali e di programmi di lottizzazione.
La zona D, circoscrive l'area d'insediamento produttivo (artigianale, commerciale e industriale), mentre con la lettera E s'identifica tutto il territorio a uso agricolo.
Oltre alle tavole, il piano regolatore prevede anche le Norme di attuazione, che riportano, per ciascuna zona, i singoli parametri edilizi (volume, sagoma, superficie, altezza, del fabbricato), oltre alle distanze dai confini e dalla sede stradale.
A queste informazioni seguono anche le norme igieniche sanitarie e tutto quanto necessario per definire la consistenza del corpo edilizio e la tipologia degli interventi possibili da eseguire.
