Parcheggi condominiali

NEWS DI Condominio
Le problematiche e la normativa relative ai parcheggi in condominio.
23 Settembre 2009 ore 18:06
Avv. Alessandro Gallucci

Tra i problemi di maggiore rilevanza in ambito condominiale, e non, un posto di primaria importanza spetta ai parcheggi per le autovetture.

Le Parcheggi condominialimodalità costruttive invalse per lungo tempo, ed in larga parte del nostro paese, hanno trascurato questa problematica che nel corso degli anni è divenuta un vera e propria emergenza.

Vale la pena comprendere perché, soprattutto iln relazione alle costruzione degli anni cinquanta e sessanta ci siano pochi parcheggi. Com'è cambiata la situazione, e per quale ragione, a tutt'oggi, i parcheggi in relazione alle unità immobiliari sono sempre pochi?

Fino al 1967 non esisteva una disciplina legislativa che, nella costruzione di edifici, prevedesse la destinazione di una parte di essi a parcheggio.

In sostanza, la faccenda era lasciata alla sensibilità e lungimiranza del costruttore.

A vedere i risultati non è azzardato affermare che è prevalsa la volontà di impiegare tutta la cubatura edificabile in favore di un numero maggiore di appartamenti e locali commerciali (sicuramente più remunerativi) a discapito di uno sfruttamento razionale degli spazi che tenesse presente la complessità delle esigenze.

Con la legge n. 765 del 1967 (c.d. legge ponte), si è deciso d'intervenire colmando un evidente vuoto legislativo. L'art. 18 di questa legge, introducendo nella legge urbanistica (l. 1150 del 1942) l'art. 41 sexies rendeva obbligatoria la destinazione a parcheggio di una determinata superficie.

Parcheggi condominialiDopo una serie d'interventi modificativi, ad oggi, l'art. 41-sexies l. 1150/42 recita: Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione.
Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse
. Il secondo comma dell'articolo è stato aggiunto nel 2005.

Prima di questa novella legislativa, infatti, ci si era chiesti se tra parcheggi e unità abitative esistesse un qualche vincolo di pertinenzialità.

Secondo la Cassazione, che per anni è stata divisa tra sentenze favorevoli e discordanti rispetto al vincolo di pertinenzialità, tale vincolo era sussistente solo in relazione agli standard minimi richiesti dalla legge. L'area eccedente, invece, poteva essere liberamente ceduta (Cass. SS.UU. n. 12793/05).

L'aggiunta del secondo comma pare andare nel senso opposto eliminando qualunque vincolo dipertinenzialità e lasciando solo dei vincoli di carattere urbanistico.

Le problematiche inerenti i parcheggi hanno dei riflessi notevoli soprattutto in relazione agli edifici in condominio.

È utile approfondire le principali questioni che quotidianamente sono poste all'attenzione degli interessati (condomini, amministratori, ecc.).


Come si assegnano i posti auto?


In molti condomini ci sono delle autorimesse comuni al posto di box auto di proprietà esclusiva.

La disciplina dell'utilizzo di queste aree, è materia ricadente nell'ambito delle competenze dell'amministratore che ai sensi dell'art. 1130 deve disciplinare l'uso delle cose comuni al fine di assicurare il miglior godimento delle stesse a tutti i condomini.

Nel caso di area a parcheggio pienamente fruibile da tutti i partecipanti al condominio, dunque, l'amministratore potrà delimitare lo spazio occupabile da ogni singola autovettura lasciando ai condomini la scelta del singolo posto (si vedrà oltre con che modalità).


Che cosa succede se le aree a parcheggio sono insufficienti a servire contemporaneamente tutti i condomini?


In questo casoParcheggi condominiali sarà l'assemblea a dover decidere le modalità d'utilizzo.

È consentito deliberare un utilizzo turnario – secondo la Cassazione infatti il pari uso non è sinonimo di utilizzo contemporaneo ma semplicemente diritto a godere del bene comune anche in tempi differenti (Cass. 16 giugno 2005 n. 12873) – ma in nessun caso l'assegnazione dei posti potrà avvenire in ragione dei millesimi di proprietà (Cass. n. 26226/06).

Facendo un esempio, se i parcheggi disponibili sono 10 ed i condomini 15 l'assemblea, con la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi, potrà deliberare l'utilizzo turnario del parcheggio.

L'assegnazione dei singoli posti, in assenza di accordo tra tutti i condomini, non potrà essere fatta sulla base dei millesimi di proprietà. In questo contesto la soluzione più utilizzata è quella del sorteggio.


Si possono ricavare aree destinate a parcheggio in relazione a spazi comuni all'aperto già esistenti?


Accade spesso che degli edifici abbiano delle parti comuni in relazione alle quali il regolamento di condominio non prevede una particolare destinazione d'uso (cortili, aree antistanti le abitazioni, ecc.).

In queste situazioni ogni condomino potrà fare dello spazio comune l'utilizzo più conveniente facendo salvo il rispetto del pari uso che la legge riconosce a tutti i partecipanti (art. 1102 c.c.).

L'assemblea, secondo la giurisprudenza della Cassazione, potrà decidere per la destinazione a parcheggio di tale spazio con le maggioranze indicate dall'art. 1136, secondo comma, c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi) purché la decisione non sia lesiva dei diritti dei condomini (es. rendendo difficoltoso l'accesso alle abitazioni private).

Sempre l'assemblea dei condomini, con le maggioranze previste per le innovazioni (maggioranza dei partecipanti al condominio e almeno 2/3 dei millesimi) potrà decidere di mutare la destinazione d'uso di uno spazio comune (es. da giardino a parcheggio) purché tale mutamento non sia dannoso anche per un solo condomino.

Parcheggi condominialiInfine, proprio in relazione alla necessità di creare nuovi spazi da adibire a parcheggio la legge n. 122 del 1989 (c.d. legge Tognoli) all'art. 9, primo comma, afferma che: I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell'uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici. Restano in ogni caso fermi i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale ed i poteri attribuiti dalla medesima legislazione alle regioni e ai Ministeri dell'ambiente e per i beni culturali ed ambientali da esercitare motivatamente nel termine di 90 giorni. I parcheggi stessi, ove i piani urbani del traffico non siano stati redatti, potranno comunque essere realizzati nel rispetto delle indicazioni di cui al periodo precedente.

Nel caso di edifici condominiali, il terzo comma dello stesso articolo precisa che le deliberazioni che hanno per oggetto le opere e gli interventi di cui al comma 1 sono approvate salvo che si tratti di proprietà non condominiale dalla assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice civile. Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, del codice civile.

In sostanza l'assemblea potrà deliberare la creazione di nuovi parcheggi attraverso l'escavazione del sottosuolo o il mutamento della destinazione d'uso dei locali, di proprietà comune, posti al piano terra, con la maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi.

L'unico limite sta nel fatto che l'intervento non deve essere lesivo dei diritti anche di un solo condominio.

riproduzione riservata
Articolo: Parcheggi condominiali
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Parcheggi condominiali: Commenti e opinioni


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  • Alfio56
    Alfio56
    Martedì 7 Novembre 2017, alle ore 10:48
    Nel mio condominio ci sono 18 appartamenti ognuno con un posto auto assegnato.
    Si tratta di posti nati per ospitare autovetture degli anni '60 quindi non adatti agli attuali SUV che, purtroppo, sono invece presenti.
    Questo rende  difficile le manovre di parcheggio e anche di uscita dall'autovettura anche per la mancanza di quel "buon senso" che dovrebbe regolare i rapporti condominiali.
    E' possibile far votare in assemblea una mozione che impedisca l'accesso ai SUV nel parcheggio condominiale?
    rispondi al commento
  • Leonardo
    Leonardo
    Venerdì 21 Aprile 2017, alle ore 19:45
    I proprietari delle attività commerciali poste sotto gli appartamenti posso usufruire del posto auto?  
    Tale posto auto è  al coperto ma non chiuso posto a continuazione del porticato.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Leonardo
      Mercoledì 26 Aprile 2017, alle ore 15:42
      Se non è escluso dai contratti d'acquisto o da un regolamento contrattuale, io credo proprio di sì.Per una consulenza dettagliata puoi eventualmente utilizzare il servizio (a pagamento) offerto dai consulenti di Lavorincasa.it  Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
  • Lucag1979
    Lucag1979
    Lunedì 1 Febbraio 2016, alle ore 17:51
    Se il parcheggio è in area privata si paga solamente la spesa per l'installazione. Se in area privata aperta al pubblico passaggio potrebbe essere necessario pagare anche la tassa di occupazione suolo pubblico.
    rispondi al commento
    • Elena24
      Elena24 Lucag1979
      Lunedì 1 Febbraio 2016, alle ore 19:54
      Diciamo che è accanto allo stabile fuori dalla carreggiata in uno spazio creato appositamente per il parcheggio.
      Può considerarsi privato?
      L'impresario ha messo il cartello parcheggio privato al centro del muro del parcheggio.
      Grazie
      rispondi al commento
      • Lucag1979
        Lucag1979 Elena24
        Martedì 2 Febbraio 2016, alle ore 19:34
        Dal quel che mi descrivi dovrebbe applicarsi stante quanto disposto dall'art. 17 del d.lgs n. 507/93 che ti indico qui:http://www.comunebarano.it/tributi_online/d-lgs-507-1993.pdfLa questione, comunque, si risolve chiedendo al comune competente.
        rispondi al commento
  • Elena24
    Elena24
    Lunedì 1 Febbraio 2016, alle ore 14:15
    Siamo un condominio di 6 unità e abbiamo tutti 2 parcheggi.
    Le posizioni sono state assegnate dall'impresario e non ci sono problemi.
    Ci sono anche 4 parcheggi liberi per gli ospiti.
    Il problema è che a parte i proprietari dei posti nessuno che viene in visita può riconoscere dove sono i posti riservati e dove sono liberi.
    Tutti in accordo volevamo mettere un cartello P RISERVATO APP.5.
    Dobbiamo pagare qualcosa per il cartello?
    rispondi al commento
  • Cesaredimasi
    Cesaredimasi
    Sabato 7 Novembre 2015, alle ore 07:21
    LE SPESE PER I PARCHEGGI CONDOMINIALI SI POSSONO SCARICARE SUL PROSSIMO 730 E IN CHE MISURA GRAZIE
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Cesaredimasi
      Lunedì 9 Novembre 2015, alle ore 19:14
      Si, se si tratta opere di manutenzione suscettibili di essere ricomprese nelle detrazioni fiscali del 50. La misura è quella del 50% della spesa sostenuta da dividersi in 10 anni d'imposta.
      rispondi al commento
  • Lucag1979
    Lucag1979
    Lunedì 24 Agosto 2015, alle ore 18:33
    Se il regolamento è di natura contrattuale si, altrimenti potrebbe esserlo solamente se ciò è previsto nell'atto di asservimento.
    rispondi al commento
  • Carlos51
    Carlos51
    Sabato 22 Agosto 2015, alle ore 18:13
    Il parcheggio del nostro condominio è urbanizzato come parch. di relazione al servizio di esercizi commerciali ( da asservirsi ad uso pubblico). Gli inquilini ne sono proprietari e tutte spese di manutenzione e varie , sono a carico di tutti i condomini . Chiedo se è ammissibile che il il regolamento di condominio consenta ai residenti solo la sosta momentanea per lo scarico e carico e non la sosta di relazione come i clienti dei negozi.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Carlos51
      Lunedì 24 Agosto 2015, alle ore 18:34
      Se il regolamento è di natura contrattuale si, altrimenti potrebbe esserlo solamente se ciò è previsto nell'atto di asservimento.
      rispondi al commento
  • Danys
    Danys
    Lunedì 26 Gennaio 2015, alle ore 18:29
    Buonasera,i un codominio di 4 villini con adiacente area esterna di parcheggio,con tanto di cartello " parcheggio riservato al condomioio118" , un vicino villanamente posteggia la sua auto nell'area,contestando il fatto che non ci sia un numero di autorizzazione comunale con tanto di tassa da pagare.come comportarsi? distinti saluti
    rispondi al commento
  • Paolo S.
    Paolo S.
    Giovedì 2 Gennaio 2014, alle ore 15:46
    Egr. Avv. Gallucci, in un condominio dove gli spazi aperti del piano terra sono già in parte adibiti a parcheggio condominiale soggetto a turnazione e dove tali parcheggi soddisfano ampiamente il rapp. 1 posto auto per appartamento, si vuole ampliare il numero dei parch. per portarli al rapp. 2 posti auto per appartamento diminuendo la superficie destinata a verde e giardino.
    Quale è la maggioranza richiesta?
    E' possibile bloccare tali lavori?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Paolo S.
      Mercoledì 8 Gennaio 2014, alle ore 15:14
      Si tratta di un'innovazione, prevista dall'art. 1120, secondo comma c.c.
      rispondi al commento
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