Occupare il giardino condominiale per lavori: cosa dice la Cassazione

Occupazione di un giardino condominiale per lavori: quando è dovuta l’indennità

Nel caso in cui il giardino condominiale sia totalmente occupato da ponteggi o altro materiale usato dall’impresa appaltatrice per l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria, devi sapere che secondo la Corte di Cassazione hai diritto, in qualità di condomino, a ricevere un’indennità per il disagio dovuto all'occupazione.

Non si tratta di un vero e proprio risarcimento del danno, ma di una somma che verrà corrisposta dall’impresa al condominio a fronte della privazione degli spazi comuni e dell’impossibilità di godimento degli stessi.

Giardino condominiale - foto Getty Images

La norma di riferimento è l’articolo 843 del codice civile.
Vediamo cosa afferma e come viene inquadrata dalla Corte Suprema la fattispecie giuridica sopra esposta.

Occupazione di area condominiale da parte dell’appaltatore

A fronte di lavori straordinari e di opere di riqualificazione dell’edificio commissionati da un Condominio non è così insolito che l’impresa esecutrice occupi, più o meno indebitamente, delle aree condominiali comuni.

È lecito chiedersi se per questo disagio spetti un risarcimento o un’indennità e in quali casi questa sia dovuta.

Ponteggi per lavori in condominio - foto Getty Images

Nel caso esaminato dalla Corte di Cassazione con la sentenza 32707 del 16 dicembre 2024 viene affrontato il tema dell’occupazione dell’area condominiale da parte dell’appaltatore della quale egli si serve per eseguire i lavori.

Nella fattispecie analizzata si trattava di un giardino condominiale invaso temporaneamente da materiali e attrezzature per esigenze di carattere tecnico.

Ne conseguiva che i condomini, sia pure in via temporanea, venivano totalmente privati del diritto di godimento del suddetto spazio.

Per tale motivo il condominio ha avuto diritto ad una adeguata indennità.

Diritto di indennità a favore del condominio

Per bilanciare il diritto dell’impresa a svolgere al meglio i lavori, tutelando ad un tempo quello dei condomini a godere delle aree di cui sono proprietari, viene loro riconosciuto un diritto ad ottenere un’indennità, come disciplinato dall’articolo 843 codice civile.

Secondo tale norma il proprietario deve consentire l’accesso e il passaggio nel suo fondo, purché ne venga accertata la necessità, al fine di costruire o riparare un’opera del vicino o comune.

Nel caso in cui l’accesso provochi un danno è dovuta un’indennità.

Quando l’occupazione di area altrui è legittima

Nella sentenza citata, la Corte di Cassazione espone alcuni principi in materia di diritto condominiale.

A parere della Corte, affinché l’occupazione di terreno altrui possa dirsi legittima, sono necessari alcuni requisiti:

• deve essere riconosciuta la necessità di passaggio o occupazione ai fini dell’esecuzione dei lavori;
• la situazione ha provocato un danno a carico del proprietario, a fronte dell’impedimento all’uso del terreno che ne è conseguito;
• l’occupazione oltre che necessaria deve rispettare il criterio di proporzionalità in quanto non deve essere eccessiva (ovvero per un periodo più lungo del necessario) e deve essere giustificata dalle esigenze tecniche di svolgimento dei lavori;
• rispetto dell’obbligo di preventiva e adeguata informazione nei confronti dei condomini in merito alla programmazione dell’occupazione necessaria, con indicazione, in modo dettagliato, della durata e delle sue modalità.

La necessità dell’occupazione dell’area comune, visto il disagio che essa comporta, connesso alla momentanea privazione dell’uso da parte dei condomini, comporta il diritto di questi ultimi ad ottenere dall’impresa appaltatrice un ristoro economico.

Differenza tra risarcimento del danno e indennità

Uno degli aspetti cruciali trattati dalla sentenza della Corte di Cassazione concerne la differenza che intercorre tra il diritto al risarcimento del danno, che nella fattispecie viene negato, e il diritto ad ottenere un’indennità per l'occupazione, che viene invece riconosciuto.

Occupazione parti comuni condominio - foto Getty Images

Mentre il risarcimento richiede la dimostrazione di un danno materiale effettivo o di un pregiudizio economico, nel caso dell’indennità il danno si considera in re ipsa, ovvero è intrinseco nella privazione di godimento dell’area comune cui i condomini sono costretti per via dei lavori.

Si tratta di un compenso in denaro che viene dunque riconosciuto anche in mancanza di un danno al giardino, di un deterioramento dello stesso o comunque di qualunque comportamento che possa pregiudicarne il suo valore.

L’ammontare dell’indennità, vista la mancanza di prova del danno, viene determinata dal Giudice in via equitativa.

L’intento del nostro ordinamento, con l’articolo 843 del codice civile, cui la Corte di Cassazione fa riferimento, è quello di ottenere un bilanciamento tra opposte esigenze, quella dello svolgimento dei lavori e quella del diritto di proprietà che implica il godimento del bene che appartiene.